最近、私どもに「住宅ローンの支払いが大変で、もう支払えないかもしれません。どうしたらいいですか？」と相談される事が多く
なってまいりました。
リーマンショック以降の長引く不況により給料が減った。ボーナスがなくなった。妻がパートを解雇になった。等々人それぞれ理由は様々です。「家を買った頃はこんな予定では・・・！」
きっとそうだと思います。給料がカットされるなんて、その頃予想できなかったのですから・・・。

STEP2. 消費者金融で借りて支払わないでください

「このままでは住宅ローンが引落し不能になってしまう！」
なんとかしないとと思い、クレジットカードローン・消費者金融で借りて住宅ローンにまわされる方がおられるようです。翌月には
まとまったお金が入るのであれば、給料が増えるのであればそれでもいいかと思います。でも、その場しのぎで借りられたのなら・・・。
よくお考えください。
住宅ローンの金利ほど低いローンはありません！ローンを組まれた時期・固定or変動金利かにもよりますが、ほとんどの方は
2～3%程かと思います。現在は金融機関の優遇もあり、変動金利では1%あまりです。

この元金と金利2～3%の支払いのために、金利14%程でお金を借りることになるのです。

STEP3. 先ずは金融機関にご相談を！

まずは金融機関にご相談ください。引落し不能になる前にです。

一度でも引落し不能になると金融機関は延滞と判断します。一度だけならまだすぐに振り込めば取り返しはつきます。これが２ヶ月　３ヶ月の滞納となると、滞納分をまとめて支払ったとしても相談には乗ってもらえなくなるのです。

”誠意をもって銀行の担当者との相談をおすすめします。”

現状と今後の見通しを考え現在の返済方法の見直しをお願いしてください。
これをリスケジューリング（リスケ）と言います。
金融機関も二つ返事で「いいですよ。」とは言ってくれないと思います。でも、粘り強く何度も交渉されることで道は開けるかも
しれません。

住宅ローンを滞納すると

滞納１～２ヶ月

金融機関から督促状や催告書の通知が届き、返済が滞っている旨を通知してきます。
このまま滞納を続けるとどうなるか、どのようなデメリットがあるか書かれています。

滞納３～４ヶ月

「期限の利益の喪失」の連絡通知が届く

通常、住宅ローンの滞納から３ヶ月から６ヶ月でこの通知が届きます。これは、分割で支払う権利を損失することを意味し、喪失日
までに滞納分を支払わないとローンが失効します。

つまり期限の利益の喪失とは、住宅ローンを借りる際に、「月々の返済をしてもらえばいいですよ。でもその月々の返済を怠った
場合は一括で全額を返してくださいね。」と言うものです。

滞納３～６ヶ月

保証会社から金融機関へ代位弁済されます。

住宅ローンを借りている債務者が期限の利益を失うと、債権者である金融機関は保証会社に対して、あなたのローンの残債を
請求することになります。保証会社がこれに応じて、債権者に（あなたに代わって）支払いをします。これが「代位弁済」です。

保証会社は代位弁済をすると、今度は保証会社が債務者（あなた）に対して一括請求してきます。これを「求償権の行使」と
言います。保証会社は、代位弁済をしたことにより、金融機関からあなたの債権を取得したのです。代位弁済後は、債務者は
金融機関とではなく、保証会社と交渉をすることになります。

あなたの自宅が競売に・・・

すでに“分割で支払う権利”を失っているので、分割での返済に応じて貰うことはできません。

残債を一括で返済できなければ、債権者が競売の申し立てをします。競売で不動産（あなたのご自宅）を売って、残債を回収
するためです。以後、不動産（あなたのご自宅）の所有者（あなた）は不動産を自由に処分することが出来なくなります。

その後裁判所から競売開始決定の通知が届き、あなたのご自宅の競売が始まるのです。

任意売却という選択

任意売却とは

ご自宅が競売になる前に、金融機関（債権者）とあなたと合意のもとに売却をすることです。

競売入札になると、あなたの意思とは関係なくご自宅が売却されてしまいます。
落札されたお金はすべて債務の返済にあ充てられ、競売入札の落札者より一方的にご自宅の明渡しを求められます。

任意売却はあなたと金融機関（債権者）が交渉でき、合意での売却となるため双方にとって良い条件で売却ができますので
精神的負担も競売に比べて軽減されます。

任意売却のメリット

• 市場価格に近い金額で売却できる
• 引越の時期など交渉できる
• 交渉次第で引越代等を手元に残せる
• ご近所に事情を知られず引越できる
• 精神的ダメージが少ない

競売のデメリット

• 相場よりかなり安く落札される
• 落札者の都合で引越を強制される
• 落札者の気持ち次第
• 競売物件として公表される
• 精神的ダメージが大きい

メリットとデメリットの詳細

任意売却は競売とは異なり所有者の意思により売却しますので、相場に近い価格での売却が可能となり残債を少なく出来ます。
競売では最高落札価格が低い場合、残債務も多く残ります。また、任意売却は金融機関（債権者）との交渉で話を進めていきます
ので、引越時期やそれに伴う引越費用も話合いにより手元に残すことが可能です。

競売になった場合、そのことが近所に知られてしまいます。公告というかたちで公表されるだけでなく新聞・インターネット・競売
情報誌などに、あなたの不動産の情報が公開されます。
また、競売を専門に扱う不動産業者が近所に聞込みに廻り、不動産オークションと称してチラシを投函したり、電柱にチラシを
貼られることもあります。任意売却では、この事情をご近所に知られる心配はありません。

このようなことから、時間的・金銭的に計画を立てることが出き、ご近所に知られる心配等を含めて、精神的ダメージの少ない
任意売却の方がメリットがあると言えるでしょう。

残債務はどうなる？

任意売却をしても、残債務は請求されます。ほとんどの場合、残った債権は「無担保債権」として債権回収会社（サービサー）に
売却されます。この時の売却額は、あなたの残債務額のおおよそ２～５％といわれています。しかし、もともと住宅ローンの支払い
が苦しくて不動産（ご自宅）を手放す人に今後も同じように支払うのは不可能なことです。債権者もそのことは理解していますので
無理な支払いは強いられません。月々支払い可能な金額（１万円や２万円）を債権回収会社と話合い、収入と生活状況に応じて
無理のない金額で分割返済すればいいでしょう。

任意売却の流れ

STEP1. ご相談

任意売却に費用はかかりません。

ご相談者様の現在の債務状況（住宅ローンや他のお借入も含めて）を確認させて頂きます。
不動産（ご自宅）の売却以外の方法も考慮しながら、ご相談を進めさせていただきます。

※売却に必要な公的証明（印鑑証明等）の発行手数料（数百円）は、ご相談者様負担です。

STEP2. 物件査定及び専任媒介契約

不動産（ご自宅）の査定をさせて頂きます。

出来るだけ高く売却したいのは当然ですが、高すぎると売れないのが現状です。近隣の相場や取引事例を等を基に価格を算出
させて頂きます。そして売却のための契約（専任媒介契約）を締結させて頂きます。※費用は一切必要ございません。

STEP3. 金融機関（債権者）と調整

あなたに代わり金融機関（債権者）と任意売却の調整をさせていただきます。

最終的な売却額や引越費用など債権者と金額の調整を行います。債権者が複数の場合、全ての債権者の同意が必要となります。また不動産以外に関することは、司法書士や弁護士にお願いすることとなります。

STEP4. 販売活動

一般的な不動産の販売と同じ販売方法となります。

不動産流通機構へ売却不動産の情報を登録することにより、不動産業者間で売却情報を共有いたします。また、インターネットや
折込チラシへの掲載を致します。ご近所の目にふれやすい折込チラシなどは、ご希望により避けることも可能です。

STEP5.ご売却決済（返済）

不動産の所有権移転をおこない、売買代金を債務の返済に充当致します。

債権者の承諾により、不動産の売却代金から本来債権者が回収する代金の一部を弊社手数料はとして頂戴しております。
万一、任意売却が成立せず、売却できなかった場合でも、お客様に費用を請求することはございませんので、ご安心ください。
 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓ 任意売却のご相談は下記まで ↓　

最近、任意売却のご相談をお受けすることが多いのですが

そもそも、この任意売却とは何なのか？　ご説明させて頂きます。

任意売却とは・・・
　住宅ローンなどの借入返済ができなくなった際に、債権者である金融機関と
債務者との合意によって、競売にかかる前に、任意に担保不動産を売却する
ことを言います。
　通常は、債権者である金融機関は抵当権に従って担保不動産を競売にかけて
債権を回収しようとしますが、任意売却の場合には、債権者と債務者との間に
私たち仲介者を通すことで、債権者、債務者、買主のすべてにメリットのあるよう
に不動産売却をすることが可能になります。
　任意売却の場合、抵当権の抹消等が任意で行われるので、抵当権抹消費用は
債権者が負担することになります。
 
今回のご相談者様。　ご主人の仕事の都合で住宅ローンが支払えなくなり

地元にあった不動産業者に相談されました。　テレビコマーシャルでお馴染みの

関西では大手の不動産業者さんです。

どうせ手放すのだからと、奈良のマンションから東大阪に引越しをされたのですが

その後、不動産業者に何度となく連絡をしても

「いま担当者が居ない、１週間程お休みを頂いてます」などと

一向に話が進まない状態でした。

６ヶ月ほど経って、やっと連絡がついたと思いきや

「もう、そちらで好きにしてください」との返事。

結局、６ヶ月間放ったらかしという結末に  。

もう少し早く債権者と話が出来ていたら・・・

すでに競売開始決定通知が届いた後の、私どもへのご相談でした。

「物件をお預かりして努力は致します」　とお約束したものの

時間的猶予は非常に厳しい状態です。

 


不況のあおりが厳しい昨今。

任意売却を希望されるご相談者様が増えております。

ご相談される時は、「その不動産業者が真摯に取り組んでくれるか」

「任意売却の経験のある不動産業者か否か」を

見極められる事が重要になってくると思われます。

今回はご契約させて頂く事業用店舗の確認！

２階建ての１階部分をご契約  させて頂く予定です 。

幹線道路で非常に交通量も多く

沿道には名の知れた多くの郊外型店舗が

所狭しと建ち並んでいます。

電気メーカーをはじめ日本の名高い製造業の多くが

急激で長引く円高・ドル安・ユーロ安、タイの洪水被害にともない

黒字決算予想を、大幅な赤字に修正されています。
 

このような中でも、元気な物販企業・外食企業は数多く存在します。

空き店舗を見つけては「ここにどんなお店が出来たら、みなさん喜ぶかなぁ    」

などと考えながら車で走っていることが、よくあります

そういった企業様と仕事でご一緒できることは

本当ににありがたいと感じた一日でした。

　住宅ローンの返済を始めて２年、余裕資金が１００万円ほどあるので繰り上げ返済したいのですが、どれくらい返済額を
減らせるのでしょうか。

 A.時期が早いほど効果大、手数料などは確認を

　繰り上げ返済には、返済額を変えずに残りの返済期間を短縮する「期間短縮型」と、残りの返済期間を変えずに、毎月の
返済額を減らす「返済額軽減型」とがあります。得する金額は期間短縮型のほうが多いので、収入減少など特別な事情が
ある人以外は、期間短縮型を利用するのがいいでしょう。

　期間短縮型では、繰り上げ返済する金額はすべて元金に充当されます。借入額３０００万円、金利２％、３５年返済の場合
２年経過後に１０４万４２７８円繰り上げ返済するとすれば、２０回分の元金に相当します。２年近く期間を短縮できることにな
ります。

　本来なら毎月返済額９万９３７８円の２０回分の元利合計の支払いは１９８万７５６０円ですから、差し引き９４万３２８２円の
利息支払いをカットできる計算。大幅に得する上、残り期間を短縮できる安心感もあります。

　ただ、返済額軽減型も完済までの実質的な経済効果という点では、期間短縮型と大きな差はないともいわれています。
家計状況などに合わせて、選択するようにしてください。この繰り上げ返済、実行する時期が早いほど効果が大きくなります
が手数料がかかったり、１００万円からなど最低単位が決まっていることもあります。利用している銀行などの条件を確認して
おきましょう。

※計算方法によっては端数に差が生じます。　「読売オンライン」

■1年以内に購入した耐久消費財は、建売住宅で117.4万円、新築分譲マンションで118.4万円

同機構が1月12日に発表した「住宅取得に係る消費実態調査（平成23年度）」は、住宅取得に伴う消費支出動向を調査し、住宅
需要の間接的な消費への波及効果を把握するのが目的で、8年ぶりに実施したもの。調査対象は、2010年11月～11年4月までに
住宅を取得した1,575世帯（一戸建て（新築）建築世帯560件、建売住宅取得世帯305件、新築分譲マンション購入世帯253件、
中古住宅（一戸建て・マンション）取得世帯457件）。

住宅の建築・購入後、概ね1年以内に購入した（及び購入予定の）耐久消費財の1世帯当たりの平均額は、一戸建て（新築）で
175.1万円、建売住宅で117.4万円、新築分譲マンションで118.4万円、中古住宅で84.5万円だった（図1参照）。

品目別に見ると、購入世帯比率が高い順に、「カーテン」（76.8％）、「照明器具」（60.9％）、「ルームエアコン」（53.2％）
「テレビ」（51.9％）で、50％を超える高い比率となっている。以下は「応接セット」、「じゅうたん・カーペット」、「時計」、「ふとん」
「食堂セット」と続き、いずれも40％を超えている（図2参照）。

なお、平均引っ越し費用は、一戸建て（新築）で17.0万円、建売住宅で18.1万円、新築分譲マンションで18.0万円、中古住宅で
20.4万円となっている。

住宅取得後にどういった耐久消費財が必要になり、いくら程度かかるのかを調査したものは少ない。この調査結果を参考にして、
資金計画を立てる時点から、自分の場合はどの程度の費用を見込んでおくのがよいか検討するとよいだろう。必ず必要というもの
ばかりではないが、少なくとも新居への引っ越し費用やカーテンと照明器具代は用意しておくべきだ。間取りによっては、手持ちの
家具・家電が収まらない場合もあるので注意したい。　「SUUMOジャーナル」