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競売へ・・・

今月、任意売却でお預りしていた物件、2つの物件が競売になりました。

債権者にもよりますが、競売の入札が開始する前までは任意売却が可能なのですが

今回、任意売却が成功せず競売に至った大きな要因としましては、

1つの物件は既に競売開始決定がなされていたこと。

債権者が競売の申立てを裁判所に行いますと、予納金として数十万円を裁判所に支払います。

この申立ては取り下げれば予納金は幾らかは帰ってくるのですが、申立てをした後に任意売却を

行おうとすると、債権者はこの予納金の額を物件価格に上積みして価格設定をされます。

このような事から通常の私たちの物件査定額より髙くなってしまい、中々売れないという

悪循環に陥てしまい競売になってしまう可能性が大きくなるのです。

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もう1物件が競売になってしまった理由。

離婚によりローンを組んでおられたご主人(債務者)が家を出て行かれました。

その後ローンが滞り任売となった訳ですが、以前の奥様と家族はその家に住んでおられます。

任売がはじまり物件を見たいというお客さんが現れたのですが、ここで奥様は内覧の拒否

をされます。建物の中を見ずに購入される一般のお客さんはおられませんので、この売脚は

当然、とん挫してしまいます。

奥様にも競売になれば精神的にも大変ですし、いずれは出て行かないと駄目になりますよ。

と申し上げたのですが、ここに少しでも長く住んめればいいと聞く耳を持たれませんでした。

物件占有者(以前の奥様と家族)が建物内に入らせないのなら・・・と債権者は強制力のある

競売での処分となりました。

 

私たちにとっては非常に残念なことですが、ローンが滞りますと債権者も任意売却を勧めて

くることが多いですので、私達も競売になる前に任意売却をお勧め致します。

 

またまた田

「あの道の周辺で田を売ってもらえるところを探して。駐車場にしたい。」

この依頼が始まりでした。

南北に伸びる道の東西。所有者様を調べて1件1件伺う事から始めます。

先ずは「ご売却の意思はございますかsign02」からお伺いします。

すぐにお返事は頂けないので

「ご検討ください」「売却の意思はないけど考えます」

から始まり1件につき3度以上の訪問でした。

2件お断りを受け、凹んでいた3軒目。

2度目の訪問時

「〇〇〇〇万やったら売却してもいいけどな。」

昔バブル時にそれ以上の価格で買ってるから」との返事。

確かに今の相場では考えられないような価格です。

依頼者様にそれを伝えます。

「それは高過ぎやろsign03」でもちょっと考えさせて。と言われて2週間程。

「あの辺りが気にいっていて、どうしても欲しいから。あとの交渉は君次第や」と

希望金額には届かないものの近い金額を提示頂きました。

そこからご売却者様へ通うこと6回。

ようやく価格の折り合いがつきました。

価格はまとまったものの、その辺りは市街化調整区域の農地ですので

田に土をいれて駐車場にするには農地転用許可(農地法第5条)が必要となります。

契約にこの許可が成就する事を条件として契約しました。

市の農業委員会を通じて県の許可を得るまで1ヶ月半。

ようやく許可が下り、土地の決済(引渡し)となりました。

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決済時に売主様に掛けて頂いたお言葉

「せやけどあんた何回も何回もよう足を運んでくれたな。

今はワシあんたに、ほんまに感謝しとるよ。ほんまにありがとう」

心のなかで涙sweat02crying

時として、

「こんな話、いつになったらまとまるのかなsign02 まとまらなかったら何も無しよ」

と正直思ったのも事実ですが、そんな思いもすべて吹き飛びました。

売主様、買主様、そして私にとっては感慨深い、良いお取引をさせて頂きましたhappy01

そして今、造成工事中です。 ありがとうございます。

 

 田

田のぼの売買の依頼をいただきました。

売主様は既に地元を離れられて20年以上。

相続され小作は地元の方に任せられていたものの

肝心の場所はどこか分からないといった感じです。

土地は全部で11箇所。

以前自宅があった宅地と田と畑があります。

まずは謄本と公図と地番図を元に場所の特定を行いました。

場所を整理した地図を作成し売主様に「ここですよ」と報告。

ただ、すべて市街化調整区域に位置しますので、売買には農地法により

調整区域の農地「田・畑」は売買には農業委員会(農地法第3条)の許可が必要となります。

市街化調整区域
都市計画法(第7条以下)に基づき指定される、都市計画区域における区域区分(線引き)のひとつ。
都市計画法の定義としては、「市街化を抑制すべき区域」とされる。
この区域では、開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われない。
つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域となる。「ウィキペディア」

うち何ヶ所かは小作権が設定されていますので

その小作権の解除も行わなければなりません。

小作権
小作料を支払って他人の農地を耕作する権利。永小作権と賃借小作権があるが,実際には後者が一般である。
賃借小作権は地主の土地取上げや新たにその土地を取得した第三者に対抗する力がなく小作人は弱い立場に
あったが,第2次大戦後の農地改革により小作農はほぼ消滅,圧倒的多数が自作農に転化した。「マイペディア」

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3人の方がそれぞれに小作権の設定をされておられましたので

売却意向の旨をお伝えして小作権解除申請(農地法第18条)を行いました。

そして、その中のおひとりが長年耕作を続けてきて愛着があるからと

購入のお申し出を頂きました。

 

先に述べた農地法3条の許可も下り、後は契約と引渡しを

行うところまで来ています。

 

井戸発見!!

三重県伊賀市

昨年の物件取引にて境界確定の立会いを行いました。

分譲用地にするため、測量士と近隣方型と境界を確定していきます。

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築数十年の家ですが、誰も住まれることなく空家となっていた家。

売主様が管理が出来ないからと売却を決められました。

自宅敷地内を歩いていると少し気になった事が。。。

「こちらの家には敷地内に井戸はないですかsign02 」尋ねてみますと

「確かどこかにありますよ」との返事。

探しましたら中庭の隅に発見しましたscissors

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気になって尋ねてみて良かったsign01

上の荷物をどけて中を覗き込むと、かなり大きくて深そう。

水面が見えないので売主様の許可を得て石を投げ込みます。

少し間が空いて「ドボンッsweat01」という音。沢山水があるようです。
 

昔ながらの家(旧家)には、こうした井戸が存在する事が多々あります。

そしてこの井戸。人によっては重宝され、人によっては気持ち悪るがられ

人によっては埋める手間と費用がかかると嫌がられるのです。

ですので、私たち不動産業者は重要事項説明書の中で「敷地内に井戸が存在します」

という文言を必ず告知します。取引終了後に発見された場合、問題となるからです。

買主様は「井戸なんて知らなかった。埋める費用は誰が負担するのかsign02

    「井戸のある敷地なんて気持ち悪いので瑕疵として契約を解除したい」

などとなりかねないからです。

幸いにも現地で発見し、買主様も当方で埋めます。との事で話も順調に進みました。

 

あれから数ヶ月。小規模な分譲地が出来あがりました。

DSC02446.JPGのサムネール画像

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伊賀城を近くに見る景色のいい分譲地です。

 

できることは・・・やりましたが!?

できることは自分で。の主義でやりましたが・・・

自宅ベランダを塗り替え、キレイに仕上がったとご満悦の僕 wink

これで後10年は大丈夫sign01 と

エアコンを取付けて頂きに電気屋さんを呼びました。

電気屋さん。ベランダ塗り替えの事はご存知でしたので

ベランダを見るなり「プロガ塗ったようにキレイshineにできてますね!」

「まぁまあ、こんなもんですわ」と僕。

エアコンの取付は任せて終わるころに様子を見に行くと

「なんかこのベランダ、ベタベタしますわ!!」と電気屋さん。

確かにベランダには靴下の跡なんかがついています。

おかしいっsign03

塗料の缶をもう一度確認すると・・・

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「反応硬貨型塗料」なんじゃそれsign02

よぉ~く読むと、どうやら硬化剤を混ぜて塗るみたいです wobbly

だから固まらずにベタベタする。。


塗料を買ったお店に出向き、買った時の店員さんを見つけて説明すると?

「ホントですね! 申し訳なかったですぅ。」

で、買ってきたのがコイツです。

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ポリエステル樹脂硬化剤

10ccと非常に少量ですが、これを混ぜてから塗るらしいです。

2缶購入して1度目は1缶でしか使わなかったので

余ってた1缶にこれを入れて塗装します。

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1度目に比べてローラーの回転が非常に重い。

ローラーの毛羽立ちもかなりあります。

上塗りでしたので少し薄目で塗りましたが、とても疲れました sad

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これでやっと完成good 乾いてもベト付きはありません。

みなさま。初めてDIYをする時は、よぉ~く研究しましょうsign03 ハイ coldsweats01

 

できることは・・・

できることは自分で。の主義です。

夏休みに留学生がホームステイに来る wave

娘からのそんな話に快諾したものの、泊まってもらう娘の部屋には

未だエアコンがありません happy01

「いくらなんでも8月の猛暑にそれはマズい!」と思ったのが事の発端でした。


2Fの娘の部屋にエアコンを付ける。付けるとなると室外機はベランダ。

築15年。ベランダは建てた当時のまま。そろそろベランダの表面も傷んでいる。

室外機を置くと表面の塗り直しに邪魔。それなら取付ける前に塗る。

業者さんに頼むとそれなりに費用が要る!!


ということで、自分で塗りなおすことにしました。

「ところで何を塗ればいいんだsign02

ホームセンターで相談しますと、うちのベランダはFRPで作られているので

FRP用のトップコートを塗れば良いと教えてもらいました。

でも、そのホームセンターには置いていないとのこと。

船底やデッキに使用されるので、海沿いのホームセンターには置かれている事が

多いようです。

2軒目のホームセンターにも無く、3軒目でようやく発見 scissors

それがこちらですsign03

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もとはグリーンですが、今回は色を変えたかったのでライトグレーを選びました。

塗る前にまずはベランダの掃除。水でよく洗って汚れを取って乾かします。

完全に汚れは取り切れなかったのですが、早く塗りたいので、まあいいかな?とcoldsweats01

サイディングの所にマスキングを施し、筆で端から塗っていきます。

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端が塗り終わったら、ローラーを使ってペイントart

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1時間ほどで全て塗り終えました good

ベランダを眺めては終止ご満悦な僕 happy01 

過去にこれだけニタニタしながらベランダを見たことはないですね。。

娘のホームステイからベランダの塗装に話が飛躍しましたが

いつかしないと。と思っていても、なかなか機会がないと出来ないですもんねshine

あとはエアコンの取付を待つばかりです penguin

 

離婚のカタチ

ただいまお預かりしている任意売却、3つの案件。

この3案件すべて離婚となっています。

過去に取組みさせて頂いた任意売却も半分程は離婚なのですが

こうして取組みをさせて頂いていると、離婚も様々だなと感じさせられます。
 

別れて暮らしていても定期的に連絡はとっています。という方。

腹が立って顔も見たくないし喋りたくもない。という方。

もう何年も会ってないし喋ってもいません。という方。
 

私は仕事上でご夫婦だった方wink(元旦那・元嫁)とはお話をさせて頂くのですが

私にはそれぞれが、とても丁寧にお話をして頂けます。

それが少し相手方の話となると微妙にニュアンスに変化が despair

 

数ヶ月前の話ですが、婚約中の彼が何等かの理由で住宅ローンが組めないとのことで

会社務めをされている女性の名前で住宅ローンを組まれました。

結婚後の家を購入したものの、彼からの婚約破棄sign01

20代前半の女性でしたので、いつ住むか分からない家があっても、との事で

任意売却を進めかけたのですが、住宅ローンの支払い以上で借りてもらえる友人が

見つかり任売をやめた事がありました。

 

私の経験からいきますと、『女性は家を守りたがり男性は家を処分したがる』

女性は子供のために・・・があるのかもしれません。

一方男性は、嫁と子供が出て行った家にひとりポツン weep

その寂しさゆえなのでしょうか sign02

全てが当てはまるとは言えませんが、私たちの仕事は、お預かりした物件に

再度、家主の笑い・団欒・やすらぎを与えること。 

 

売主様、買主様、そして私たち。

みんなが良かった!と思えるよう仕事に取組んでまいります scissors

 

待ちかねた・・・

三輪明神「大神神社」のすぐ麓。

待ちかねたお店「楪子屋」さんがオープン致しました。

ご契約頂いたのが昨年の4月、相続案件であったため17名の相続人の

ご印鑑を頂くのに約7ヶ月を要しました。

昨年末のお引渡を経て、コツコツと片付けと改装をされてのオープンです。

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僕が売主様から売却案件としてお預かりした時点で

既に5年間住まわれずに放置されていました。

大神神社二の鳥居のすぐ際だけに、土日ともなれば沢山の参拝者が通られます。

そんななか、この立派な建物がとても勿体なく感じていました weep

何とか息を吹き返して欲しいと。

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 6年余りの時を経て、待ちわびた復活!

三輪駅近くで営んでおられたお店を閉めての移転sign01

とりあえずはソフトクリームとソフトドリンクのお店ですcafe

僕のお勧めソフトはこちら

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 プレミアムソフトクリームの「クレミア」

知ってる人は、よぉ~く知ってるソフトみたいなのですが

これがまた、やりよる lovely


あとは以前のお店でいただいていた日本一美味しい

「にゅうめん」の復活を待つばかりですsign03

ご主人。よろしくお願いしますねdiamond

皆様も三輪明神へお越しの節は是非お立ち寄りください。

大丈夫です! 場所はすぐ分かりますから happy01

 

 

鯉のぼり

弊社で管理させて頂いてますマンション

「橿原レジデンシャル」の2階広場に鯉のぼりを揚げましたpisces

そういえば最近見かけなくなりました。

田舎に行けば杉の木に揚げられた大きな鯉が沢山泳いでいたのですが。。。

鯉のぼりを見ると「5月や!また暑くなっていくな」と季節を感じていました。

そこで、

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マンションの住人の方にも季節を感じて頂こうと

2年ぶりの鯉のぼりの登場です。

元は自宅で揚げていたものですが子供も大きくなり

その機会もなくなったので、こちらでお披露目です。

5月いっぱいはここで泳いで、皆さんに楽しんで頂きたいと思いますhappy01

 

南国?

南国?

かと思われるようなフェニックスのある敷地。

ここは和歌山県。スーパーオークワ様の旗艦店でもあるパームシティ和歌山店。

広大な敷地は約26,000坪sign03

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敷地内には噴水のある広場やスターバックスコーヒ・和食のさと など

大手ナショナルチェーン店が出店されています。

今回は事業用店舗の件でお伺いしました。

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敷地内の一角に回転寿司チェーン店さんが移転された建物があります。

そのテナントリーシングにて立会いです。

東京の外食チェーン店様が出店を希望されておられますが

店内の柱の位置により話が一服。

うまくまとまれば良いのですがhappy01

 

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