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2012年8月

任意売却決済

本日、以前から任意売却でお預かりしていた

伊賀市の物件の決済が終了いたしました。

はじめてお電話を頂いたのが昨年の12月。

そこから債権者に任意売却の申し出を行い

価格調整の上販売活動をはじめたのが4月。

ご購入のお客様はすぐに見つかりましたが

保証会社から金融機関への代位弁済が6月の末にならないと

実行されないとの事で買主様にはお待ち頂いておりました。

買主様の住宅ローンに時間がかかったうえ

ご相談者様(債務者様)との日程調整もあり

決済が本日となった訳ですが・・・

 

お引渡し(決済の数日前)前に問題が発生 sign03

物件引渡し前に、再度、お掃除と設備の動作確認を行ったのですが

なんと、オール電化の給湯が作動しません crying

エコキュートjpg

メーカーにみてもらいますと

伊賀の寒~い冬を越した時に

電気が止められていたため

給水配管が凍りついて破裂し

解けた水で温水器の基盤まで

壊れてしまったとの事 sweat01

そんな事になてっは駄目だと

バルブを開けて水を抜いておいたのですが

しっかりと抜けきれてなかったようです weep

契約書では、売主は瑕疵担保責任を一切負いません。

となってはいるものの、温水給湯を壊れたまま買主様に引き渡すのは

非常に申し訳ないことになります。

じゃあ誰が修理をするの sign02

もっと前に分かっていれば債権者に“修理代金を売買代金より出してください。”

と言えるのですが、既に売買に必要な経費の計上承認も終わっています。

致し方なく、仲介会社である私たちの手数料から捻出することになりました。

もっと早く確認していれば・・・

温水器修理代10万円以上となりましたが

なにより無事に決済が終了してホッ!とした日となりました good

 

FRP防水

先日、上棟いただいたお客様。

工事は順調に進んでおり、ちょくちょく現場も覗かせて頂いております。

家の出来上がっていく様を拝見するのは大好きなのですが

いつも見逃してしまうのがベランダの防水工事。

今回は大工さんにベランダの防水はいつですか?と聞いて

その日に訪問しました。


FRP防水とは
液状の軟質不飽和ポリエステル樹脂にガラスマットや不織布などの補強材を組み込み
下地に塗布・硬化させることで積層強化された被覆防水層を形成するものです。
他の塗膜防水材と同様に、現場で塗布することにより常温で反応硬化して一体となった防水層を形成します。
FRP防水は従来の防水材にない強度、耐久性を有していることから多くの分野で使用されています。

 

 ベランダ防水.jpg

 

 

 

 





こちら出来上がったベランダの床の部分です。

上部にはこれから外壁が施されます。

これがどのように造られるか sign02

FRP防水 003.jpg

 

 

 

 

 




元は手でもちぎれるようなガラス繊維です。

それを職人さんが丁寧に敷き、樹脂を塗って固めていきます。

FRP防水 006.jpg

FRP防水 008.jpg


これを2度(2層 )くり返し、最後にトップコートを塗って完成!

FRP防水 010.jpg

FRP防水 014.jpg


夏場は1~2時間もすれば硬化して歩けるようです。

出来上がってしまえば、その過程は分かりませんが

作業を見せて頂くことで eye またひとつ勉強になりました。

職人さん!忙しいなか質問責めにして申し訳ございませんでした。

ありがとうございました。

 

祝!上棟

4月に土地と新築のご契約をいただいたお客様。

本日、上棟の日を迎えさせて頂きました。

ご予算に合わせ、間取り・仕様の打合せを重ね

住宅ローンの申込み、土地購入の決済等々

お客様にとっても次から次へと忙しい日々が続きました。

そして今日の日・・・

N様上棟 006.jpg

 

 

 

 

 

 


切り妻の屋根に南向き全面にベランダを作っていますので

実際の坪数よりかなり大きく感じます。

いえ、実際に大きいです eye

上棟の時は、必ず私も立ち合わせて頂きますが

いつも感慨深いものがあります。

 

実は、基礎工事の際に地盤改良が必要であろうと考えていました。

(それも柱状改良という土の中に杭を作って基礎を支える方法の

改良が必要と、数十万の予算を組んでおりました。)

柱状改良摸式図.jpg

 

 

 

 

 


ところが専門家による地盤調査の結果。。。

“地盤改良は必要ないです”とのこと happy01

数十万という予算が浮き、お客様もそれをオプションの費用に当てられました。

ここにまた新たな家が生まれようとしています。

どうか事故無く完成いたしますように・・・shine


柱状改良とは・・・
柱状改良杭工法とは、粉体のセメント系固化材と水を、あらかじめプラントで攪拌してセメントミルクを作り
それをポンプで圧送し、ロッドの先から吐出させて、地中で土とスラリー状になるまで混合攪拌して杭を作ります。

miruku.jpg

 

 

 

 

 



1、セメントミルクが外にあふれない様、あらかじめセメントミルクの体積分だけの土を掘削して取り除いておきます。
2、設計の深さまでロッドの先を掘削します。 
3、逆転上昇しながらロッドの先からセメントミルクを吐出します。
4、セメントミルクが土と、色むらが無くなるまで混合攪拌の為に、正転下降、逆転上昇を繰り返します。
5、杭の天端を、基礎のベース底、もしくは栗石天端の高さに仕上げます。

 

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