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2012年11月

恋人たちの季節

街にはクリスマスツリーが飾られ

夕闇にイルミネーションの輝く季節となりましたshine

恋人たちは寒さもはねのけ夜ごと語りあうのでしょうねheart04


弊社の管理させて頂いてるマンションschoolでも

オーナー様のご好意により、本日クリスマスツリーxmas

飾りつけをいたしました。

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仕事で疲れた入居者さまが帰宅時にホッsweat01として頂けるよう

子供たちにエントランスで微笑んでもらえるよう。

 

 そして・・・

こちらは私のご近所さま宅です。

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お庭もほんの少しのぞかせて頂きました。

なんか楽しそうhappy01

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私以外にもカメラを持った人たちが来られてます

みんなを楽しませるためとは言え

なかなか出来るものではないですね。

脱帽sign03

 

任意売却相談

新たな任意売却の相談をお受けしました。

今回の個相談者様も、離婚により自宅が必要では無くなったとのこと。

給与の多くを占める住宅ローンを支払い続けるより

任意売却にて負担を減らしたいとの事でした。

 

ご相談者様から話を伺っていますとひとつの問題点が出てまいりました。

それは住宅ローンの保証人にお父様がなられていること。

住宅ローンの場合、一般的には保証会社が保証人となって

融資が承認されるのですが

まれに借入れされる方に保証人+保証会社が保証をして

融資が行われる場合があります。

今回はお父様が保証人となって融資が行われていた訳ですが

そのお父様はお亡くなりになられております。

ということは・・・

お父様の遺産を相続された方が保証人。つまりお母様。

一般的な相続では、プラスの財産を相続するかわりに

マイナスの財産も相続します。 これが単純承認の相続です。


相続のお話
相続が開始しますと、被相続人の財産に属した一切の権利、義務を引き継ぎます。
しかし、被相続人の死亡により、いったん相続は発生しますが、その場合に相続人は必ず相続を
しなければならないということになると、被相続人が借金ばかり残していたような場合には、相続人は
たまったものではありません。 そこで、民法は、相続人に、いったん発生した相続の効果を承認するか
放棄するかの自由を認めることにしています。

 

単純承認 というのは、プラスの財産もマイナスの財産もすべて引き継ぐものです。
相続放棄や限定承認が一定の手続が必要であるのに対し、単純承認は特別の手続を要せず
3カ月の期間内に相続放棄も限定承認もしなかったときに、単純承認したものとみなされのです。

 

相続放棄は、プラスの財産もマイナスの財産もまったく相続しないというものです。相続放棄を
するには、
自己のために相続の開始があったことを知った日から
3カ月以内 に家庭裁判所に申立て
なければなりません。この期間を過ぎますと、単純承認(通常の相続)をしたものとみなされ、プラスの
財産もマイナスの財産も相続することになります。
相続の放棄は、家庭裁判所が放棄の申述を受理する
旨の審判をすることによってその効力が生じ、
その相続人は初めから相続人でなかたものとみなされます。

 

限定承認プラスの財産よりマイナスの財産が明らかに多い場合には相続放棄をすればよいのですが
どちらが多いかわからない場合があります。こうした場合に、相続した債務(マイナスの財産)を相続した
プラスの財産から弁済し、債務超過の場合は相続人固有の財産で弁済する責任を負わない、というのが
限定承認です。 清算の結果残余財産があれば、相続人に帰属することになります。

限定承認をする場合には、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内に家庭裁判所に
限定承認の申立てをしなければなりません。この3ヶ月の期間は、一部の相続人が期間を経過していても、他の
相続人について期間が満了していないかぎり、最後に期間の満了する者を基準でよいとされています。

  
なお、共同相続の場合には、相続人全員の
共同なけれ限定承認の申述はできないことになっています。
つまり、相続人のうち1人でも反対する者がいれば、相続放棄するのがよいでしょう。ただし、相続人の一部の
人が相続放棄した場合には、その人は初めから相続人でなかったこと になりますから、この場合はその他の
相続人全員で限定承認ができます。
限定承認は、合理的な制度であるにもかかわらず、手続きが面倒さと相続人全員で行わなければならないほか
税務上の問題もあり、実際にはほとんど利用されいないようです。

 

今回は単純承認の相続ですので、ご相談者様が住宅ローンの滞納をした場合

保証人であるお母様にローンの請求が行ってしまいます。

自宅を任意売却で売却したとしても、残債が残ってきます。

その残債を補填するために、「ご相談者様の保証人である母親の実家に抵当権を設定させろ!」

と債権者は言わないだろうか?が、心配でしたが

パートナーである個人再生支援機構と相談しましたところ

実家の抵当までは設定しないであろう。との判断で任意売却を進めることとなりました。

ただいま、ご相談者様の住宅ローン滞納2ヶ月目。

期限の利益の喪失と保証会社の代位弁済待ちとなっています。 


※任意売却
住宅ローンなど融資を受けている人(債務者)が支払いが困難になった場合、債権者(金融機関)との合意に基づいて
不動産を処分する手続きです。 不動産を売却しても住宅ローンが完済できず残債が残ってしまう状況で、債務者と
債権者の間に不動産業者などが入り、不動産を競売にかけずに売却を成立させることです。
 

 任意売却バナー.bmp

 

 

 

ブーケ

娘がバレエの発表会で戴いたブーケ。

さっそく自宅の玄関で花器に生けてみました。

生けるというよりも、花器に入れたという方がただしいのですが coldsweats01

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「うん。我ながらなかなかの出来だ!」 でも「入れただけだから当たりまえか?」

などと、独り言をいいつつ happy01

大阪のお花屋さんで買ってきて頂いたようです。

センスいいなあ。 ほらっ。こんなところにリンゴが apple

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センス良く作る人。そのセンスを気に入って購入する人。

そんな方々にご縁を頂いて娘も僕も幸せですheart04

 

じょ、浄化槽が・・・

売却物件でお預かりしていましたお客様宅。

買い主様が見つかりましたgood

ご契約に向けての話をしておりますと

「そぉいえば浄化槽にヒビ割れがあるんです」と売主さま。

買主様にお伝えしていない瑕疵を知った以上、これはどうにかしないと!

でも、浄化槽って、 修理できるsign02 交換sign02 でも交換では多額の費用がcrying

業者に問合せましたところ、「修理できます」とのこと。

良かったぁsign03 でも、浄化槽に入るんですかsign02 

浄化槽に入って修理するそうです。 ということで立ち会わさせて頂きました。

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浄化槽のふたを開けて養生をします。

ご引越し前に清掃をされていましたので、中はキレイです。

で、この中に修理業者さんが入って、ヒビ割れたところにFRP樹脂を貼っていきます。

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安全上のためか必ず浄化槽の中と外の2人1組でしないと駄目なようです。

ちょうど、ぞうきんの横がヒビ割れています。

ここをきれいに拭いてFRP樹脂を貼るんですね。

 

次の仕事もあり。後はお願いして現場を立ち去りましたが・・・

世の中には、ほんとにいろんな仕事があって大変な仕事です。

でも、専門的な知識があって誰かがやらないとconfident

おかげさまで無事に修理を頂き、買主様に引き渡すことができました。

ありがとうございました。

 

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