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お仕事にて・・・

「任意売却」

このところかなり件数の減っている任意売却ですが、ここにきて立て続けに4件のご依頼を頂きました。

そもそもですが、この任意売却とは・・を改めてご説明させていただきます。


任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう
不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。任意売却は任売とも言われています。

住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利(期限の利益といいます)が失わ
れ、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。

残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から
貸したお金を回収します。この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに
売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者(最高価買受人)をオークション形
式で決定します。競売になると購入検討者が自宅見にきたり、ご近所に聞き込みをして近隣にも知れ渡って
します。

このような事態を避けるため、競売になる前に私たちが金融機関と依頼者様との間に入り話合いをさせて頂き
住宅ローンの残債が残っても抵当権を解除して、表向きは一般の売物件と同じように売却をさせて頂きます。

 

今回は4名(マンション2件、戸建て住宅2件)のご依頼を頂きました。

任意売却に至る理由は様々です。「離婚」「病気になって仕事を辞め収入が無くなった」等々。

中でもお二人は親が高齢なため、今更引越も大変なので出来ればそのまま家賃を払って住み続けたい

との事でした。この一旦自宅を売却して賃貸で住む方式は一般的に「リースバック方式」と言います。

この場合は買主様の理解を得て「収益物件」として購入を頂きます。
 

今回は運よく収益物件として購入してもいいと言われる購入者様が見つかり、金融機関(債権回収会社)

と調整をさせて頂き売買が成立いたしました。今後は住宅ローンの残債を少しづつと家賃を支払うこと

になりますが、ご近所様に内容が知られず、何よりも高齢の親御様がそのまま暮らせて頂けるため

私たちもホッwinkとした瞬間を味わせていただきました。

もう1件は既にご引越をされてましたので、そのまま中古物件をお探しの購入者様にご購入いただき

残り1件は債権者様の承諾を得た売却価格が高く、残念ながら競売となってしまいました。


住宅ローンは期間が長く時として思いがけぬ状態となり、ローンの滞りにより自宅を手放さなければ

ならない状態になることもありますが、金融機関より競売手続きのお知らせが来る前に私たちに

ご相談頂ければと思います。

 

競売へ・・・

今月、任意売却でお預りしていた物件、2つの物件が競売になりました。

債権者にもよりますが、競売の入札が開始する前までは任意売却が可能なのですが

今回、任意売却が成功せず競売に至った大きな要因としましては、

1つの物件は既に競売開始決定がなされていたこと。

債権者が競売の申立てを裁判所に行いますと、予納金として数十万円を裁判所に支払います。

この申立ては取り下げれば予納金は幾らかは帰ってくるのですが、申立てをした後に任意売却を

行おうとすると、債権者はこの予納金の額を物件価格に上積みして価格設定をされます。

このような事から通常の私たちの物件査定額より髙くなってしまい、中々売れないという

悪循環に陥てしまい競売になってしまう可能性が大きくなるのです。

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もう1物件が競売になってしまった理由。

離婚によりローンを組んでおられたご主人(債務者)が家を出て行かれました。

その後ローンが滞り任売となった訳ですが、以前の奥様と家族はその家に住んでおられます。

任売がはじまり物件を見たいというお客さんが現れたのですが、ここで奥様は内覧の拒否

をされます。建物の中を見ずに購入される一般のお客さんはおられませんので、この売脚は

当然、とん挫してしまいます。

奥様にも競売になれば精神的にも大変ですし、いずれは出て行かないと駄目になりますよ。

と申し上げたのですが、ここに少しでも長く住んめればいいと聞く耳を持たれませんでした。

物件占有者(以前の奥様と家族)が建物内に入らせないのなら・・・と債権者は強制力のある

競売での処分となりました。

 

私たちにとっては非常に残念なことですが、ローンが滞りますと債権者も任意売却を勧めて

くることが多いですので、私達も競売になる前に任意売却をお勧め致します。

 

駐車場完成

前回、田んぼをご購入頂いたお客様。

試掘調査に少し時間がかかったものの駐車場が完成しました。

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この土地の良かったことは、市街化調整区域ながら水道管が前面道路に通っていて

引込が出来たこと。

建物の建築は出来ませんので、コンテナハウスを設置するぐらいになりますが

洗車をすることもでき、ちょっとした休憩もできますので有効に活用頂いています。

土地取得には苦労しましたが、こうしてカタチとなると私も嬉しい限りです。

 

またまた田

「あの道の周辺で田を売ってもらえるところを探して。駐車場にしたい。」

この依頼が始まりでした。

南北に伸びる道の東西。所有者様を調べて1件1件伺う事から始めます。

先ずは「ご売却の意思はございますかsign02」からお伺いします。

すぐにお返事は頂けないので

「ご検討ください」「売却の意思はないけど考えます」

から始まり1件につき3度以上の訪問でした。

2件お断りを受け、凹んでいた3軒目。

2度目の訪問時

「〇〇〇〇万やったら売却してもいいけどな。」

昔バブル時にそれ以上の価格で買ってるから」との返事。

確かに今の相場では考えられないような価格です。

依頼者様にそれを伝えます。

「それは高過ぎやろsign03」でもちょっと考えさせて。と言われて2週間程。

「あの辺りが気にいっていて、どうしても欲しいから。あとの交渉は君次第や」と

希望金額には届かないものの近い金額を提示頂きました。

そこからご売却者様へ通うこと6回。

ようやく価格の折り合いがつきました。

価格はまとまったものの、その辺りは市街化調整区域の農地ですので

田に土をいれて駐車場にするには農地転用許可(農地法第5条)が必要となります。

契約にこの許可が成就する事を条件として契約しました。

市の農業委員会を通じて県の許可を得るまで1ヶ月半。

ようやく許可が下り、土地の決済(引渡し)となりました。

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決済時に売主様に掛けて頂いたお言葉

「せやけどあんた何回も何回もよう足を運んでくれたな。

今はワシあんたに、ほんまに感謝しとるよ。ほんまにありがとう」

心のなかで涙sweat02crying

時として、

「こんな話、いつになったらまとまるのかなsign02 まとまらなかったら何も無しよ」

と正直思ったのも事実ですが、そんな思いもすべて吹き飛びました。

売主様、買主様、そして私にとっては感慨深い、良いお取引をさせて頂きましたhappy01

そして今、造成工事中です。 ありがとうございます。

 

 田

田のぼの売買の依頼をいただきました。

売主様は既に地元を離れられて20年以上。

相続され小作は地元の方に任せられていたものの

肝心の場所はどこか分からないといった感じです。

土地は全部で11箇所。

以前自宅があった宅地と田と畑があります。

まずは謄本と公図と地番図を元に場所の特定を行いました。

場所を整理した地図を作成し売主様に「ここですよ」と報告。

ただ、すべて市街化調整区域に位置しますので、売買には農地法により

調整区域の農地「田・畑」は売買には農業委員会(農地法第3条)の許可が必要となります。

市街化調整区域
都市計画法(第7条以下)に基づき指定される、都市計画区域における区域区分(線引き)のひとつ。
都市計画法の定義としては、「市街化を抑制すべき区域」とされる。
この区域では、開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われない。
つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域となる。「ウィキペディア」

うち何ヶ所かは小作権が設定されていますので

その小作権の解除も行わなければなりません。

小作権
小作料を支払って他人の農地を耕作する権利。永小作権と賃借小作権があるが,実際には後者が一般である。
賃借小作権は地主の土地取上げや新たにその土地を取得した第三者に対抗する力がなく小作人は弱い立場に
あったが,第2次大戦後の農地改革により小作農はほぼ消滅,圧倒的多数が自作農に転化した。「マイペディア」

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3人の方がそれぞれに小作権の設定をされておられましたので

売却意向の旨をお伝えして小作権解除申請(農地法第18条)を行いました。

そして、その中のおひとりが長年耕作を続けてきて愛着があるからと

購入のお申し出を頂きました。

 

先に述べた農地法3条の許可も下り、後は契約と引渡しを

行うところまで来ています。

 

井戸発見!!

三重県伊賀市

昨年の物件取引にて境界確定の立会いを行いました。

分譲用地にするため、測量士と近隣方型と境界を確定していきます。

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築数十年の家ですが、誰も住まれることなく空家となっていた家。

売主様が管理が出来ないからと売却を決められました。

自宅敷地内を歩いていると少し気になった事が。。。

「こちらの家には敷地内に井戸はないですかsign02 」尋ねてみますと

「確かどこかにありますよ」との返事。

探しましたら中庭の隅に発見しましたscissors

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気になって尋ねてみて良かったsign01

上の荷物をどけて中を覗き込むと、かなり大きくて深そう。

水面が見えないので売主様の許可を得て石を投げ込みます。

少し間が空いて「ドボンッsweat01」という音。沢山水があるようです。
 

昔ながらの家(旧家)には、こうした井戸が存在する事が多々あります。

そしてこの井戸。人によっては重宝され、人によっては気持ち悪るがられ

人によっては埋める手間と費用がかかると嫌がられるのです。

ですので、私たち不動産業者は重要事項説明書の中で「敷地内に井戸が存在します」

という文言を必ず告知します。取引終了後に発見された場合、問題となるからです。

買主様は「井戸なんて知らなかった。埋める費用は誰が負担するのかsign02

    「井戸のある敷地なんて気持ち悪いので瑕疵として契約を解除したい」

などとなりかねないからです。

幸いにも現地で発見し、買主様も当方で埋めます。との事で話も順調に進みました。

 

あれから数ヶ月。小規模な分譲地が出来あがりました。

DSC02446.JPGのサムネール画像

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伊賀城を近くに見る景色のいい分譲地です。

 

離婚のカタチ

ただいまお預かりしている任意売却、3つの案件。

この3案件すべて離婚となっています。

過去に取組みさせて頂いた任意売却も半分程は離婚なのですが

こうして取組みをさせて頂いていると、離婚も様々だなと感じさせられます。
 

別れて暮らしていても定期的に連絡はとっています。という方。

腹が立って顔も見たくないし喋りたくもない。という方。

もう何年も会ってないし喋ってもいません。という方。
 

私は仕事上でご夫婦だった方wink(元旦那・元嫁)とはお話をさせて頂くのですが

私にはそれぞれが、とても丁寧にお話をして頂けます。

それが少し相手方の話となると微妙にニュアンスに変化が despair

 

数ヶ月前の話ですが、婚約中の彼が何等かの理由で住宅ローンが組めないとのことで

会社務めをされている女性の名前で住宅ローンを組まれました。

結婚後の家を購入したものの、彼からの婚約破棄sign01

20代前半の女性でしたので、いつ住むか分からない家があっても、との事で

任意売却を進めかけたのですが、住宅ローンの支払い以上で借りてもらえる友人が

見つかり任売をやめた事がありました。

 

私の経験からいきますと、『女性は家を守りたがり男性は家を処分したがる』

女性は子供のために・・・があるのかもしれません。

一方男性は、嫁と子供が出て行った家にひとりポツン weep

その寂しさゆえなのでしょうか sign02

全てが当てはまるとは言えませんが、私たちの仕事は、お預かりした物件に

再度、家主の笑い・団欒・やすらぎを与えること。 

 

売主様、買主様、そして私たち。

みんなが良かった!と思えるよう仕事に取組んでまいります scissors

 

南国?

南国?

かと思われるようなフェニックスのある敷地。

ここは和歌山県。スーパーオークワ様の旗艦店でもあるパームシティ和歌山店。

広大な敷地は約26,000坪sign03

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敷地内には噴水のある広場やスターバックスコーヒ・和食のさと など

大手ナショナルチェーン店が出店されています。

今回は事業用店舗の件でお伺いしました。

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敷地内の一角に回転寿司チェーン店さんが移転された建物があります。

そのテナントリーシングにて立会いです。

東京の外食チェーン店様が出店を希望されておられますが

店内の柱の位置により話が一服。

うまくまとまれば良いのですがhappy01

 

任意売却決済

7月にご依頼頂きましたご相談者様の決済(物件お引渡し)が
本日、完了致しました。

「ホームページをご覧頂き、この任意売却の会社なら信頼できる
かも!?」とご連絡を頂きましたご相談者様。
お話をさせて頂き物件をお預かりし、約5ヶ月かかりましたが
本日、買主様にお引渡し出来ました。
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任意売却の決済(物件お引渡し)には、売主様(ご相談者様)・買主様
時に買主様側の不動産会社・司法書士・債権者・弊社担当が金融機関にて
立会いのうえ行われます。
今回は買主様側に不動産会社がおられました。
そのすべての方々の都合を日程調整のうえ取引が実行される事となります。

決済当日、売主様と談笑していましたところ
「実は昨日、尿結石が詰りまして、のたうちまわりましてね。明日の決済は
絶対に無理!と思いながら余りにもの痛みに電話も出来ず、病院に駆込んで
点滴を打ってもらってもらったら、ウソのように痛みが取れまして。
今日、来させて頂きました。」との事。

決済当日は月曜日。日曜日にお電話を頂いても、債権者・司法書士は休んで
います。債権者には少なくとも2週間前までには取引日の確定を連絡せねば
なりませんし、買主様の住宅ローンの実行予定も金融機関はされています。
つまり、取引実行日時を前日に変更するとなると、これらすべての皆様に
ご迷惑をお掛けすることになり、再度行うには2週間以上先となります。

「昨日、その話をお伺いしていたら僕は顔が青くなって、車でお迎えに上り
ますので這ってでも何とか来て頂けませんかsign02 とお願いしていたと思います」
と笑ってお話しましたが、ホントに本当に治って来て頂けて良かったです。

不動産の決済(お引渡し)は任意売却にかかわらず終了するまで何があるか
分からないと、どこの不動産会社も少し緊張ぎみですが、無事終了できて何
よりでした。

 

自己破産案件決済

3月にお伝えしておりました自己破産案件の任意売却の最終決済を
本日行わせて頂きました。
弁護士からお客様をご紹介頂き、任意売却に取組んで8ヶ月。

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イメージ写真



ようやく買主様も見つかり、本日のお引渡しとなりました。
債権者より売却価格については当初高めの設定があり、売出から
4ヵ月かかりましたが、弊社が最初に出させて頂いた査定価格まで
下がった時点で、買主様にご購入を頂きました。

本物件は下水が個別浄化槽でしたが、退居時に買主様でキレイに
清掃を頂き、宅内の荷物もマメにご自分たちで運んで頂き、気持ち
よく売主様にお引渡しすることが出来ました。

自宅の処分も終了しましたので、これから同時廃止にむけて自己
破産を進められます。

 

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