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FRP防水

先日、上棟いただいたお客様。

工事は順調に進んでおり、ちょくちょく現場も覗かせて頂いております。

家の出来上がっていく様を拝見するのは大好きなのですが

いつも見逃してしまうのがベランダの防水工事。

今回は大工さんにベランダの防水はいつですか?と聞いて

その日に訪問しました。


FRP防水とは
液状の軟質不飽和ポリエステル樹脂にガラスマットや不織布などの補強材を組み込み
下地に塗布・硬化させることで積層強化された被覆防水層を形成するものです。
他の塗膜防水材と同様に、現場で塗布することにより常温で反応硬化して一体となった防水層を形成します。
FRP防水は従来の防水材にない強度、耐久性を有していることから多くの分野で使用されています。

 

 ベランダ防水.jpg

 

 

 

 





こちら出来上がったベランダの床の部分です。

上部にはこれから外壁が施されます。

これがどのように造られるか sign02

FRP防水 003.jpg

 

 

 

 

 




元は手でもちぎれるようなガラス繊維です。

それを職人さんが丁寧に敷き、樹脂を塗って固めていきます。

FRP防水 006.jpg

FRP防水 008.jpg


これを2度(2層 )くり返し、最後にトップコートを塗って完成!

FRP防水 010.jpg

FRP防水 014.jpg


夏場は1~2時間もすれば硬化して歩けるようです。

出来上がってしまえば、その過程は分かりませんが

作業を見せて頂くことで eye またひとつ勉強になりました。

職人さん!忙しいなか質問責めにして申し訳ございませんでした。

ありがとうございました。

 

祝!上棟

4月に土地と新築のご契約をいただいたお客様。

本日、上棟の日を迎えさせて頂きました。

ご予算に合わせ、間取り・仕様の打合せを重ね

住宅ローンの申込み、土地購入の決済等々

お客様にとっても次から次へと忙しい日々が続きました。

そして今日の日・・・

N様上棟 006.jpg

 

 

 

 

 

 


切り妻の屋根に南向き全面にベランダを作っていますので

実際の坪数よりかなり大きく感じます。

いえ、実際に大きいです eye

上棟の時は、必ず私も立ち合わせて頂きますが

いつも感慨深いものがあります。

 

実は、基礎工事の際に地盤改良が必要であろうと考えていました。

(それも柱状改良という土の中に杭を作って基礎を支える方法の

改良が必要と、数十万の予算を組んでおりました。)

柱状改良摸式図.jpg

 

 

 

 

 


ところが専門家による地盤調査の結果。。。

“地盤改良は必要ないです”とのこと happy01

数十万という予算が浮き、お客様もそれをオプションの費用に当てられました。

ここにまた新たな家が生まれようとしています。

どうか事故無く完成いたしますように・・・shine


柱状改良とは・・・
柱状改良杭工法とは、粉体のセメント系固化材と水を、あらかじめプラントで攪拌してセメントミルクを作り
それをポンプで圧送し、ロッドの先から吐出させて、地中で土とスラリー状になるまで混合攪拌して杭を作ります。

miruku.jpg

 

 

 

 

 



1、セメントミルクが外にあふれない様、あらかじめセメントミルクの体積分だけの土を掘削して取り除いておきます。
2、設計の深さまでロッドの先を掘削します。 
3、逆転上昇しながらロッドの先からセメントミルクを吐出します。
4、セメントミルクが土と、色むらが無くなるまで混合攪拌の為に、正転下降、逆転上昇を繰り返します。
5、杭の天端を、基礎のベース底、もしくは栗石天端の高さに仕上げます。

 

また今日も雨

梅雨も未だ明けず、うっとおしいお天気が続きます。

私たち、中古の戸建物件やマンションを仲介させて頂いておりますが

いつも気になるのは建物の傷み具合。

住居はメンテナンスによって傷み具合が大きく変わってきますconfident

室内で言えばフローリング。半年に1度ワックスを掛けるか掛けないかで全く

違ってきます。(最近はコーティングされたワックス不要のフローリングもあります)

また、通気よくされているか? 特にマンションの場合はコンクリートで機密性が高いため

カビの原因になりますし、木造の戸建ては木の腐食のもとになります。

そんな中で見つけた記事。

天野彰氏の「いい家 いい家族」から・・・

【雨の後はメンテナンスのチャンスです!】

 「雨後のタケノコ」ならぬ「雨後のメンテナンス」です。毎年、梅雨の季節になると
住まいのメンテナンスについてお話しするようにしています。

 「梅雨に入る前にメンテナンスの話をするべきではないか」と言われそうですがさにあらずです。
しとしとじめじめと降る雨の季節でないと、雨漏りの原因や染み込みルートが分かりません。
梅雨の晴れ間には家の外部の小さなひびなどから染み込んだ雨の跡が乾かずに残ります。

 突風をともなうゲリラ豪雨などで漏れることもあります。配線や空調機などに入ってショートしたり
家具などをぬらす被害も出しますが、一時的な吹き込みや、トイや排水溝がごみなどで詰まっていたり
オーバーフローするなど意外に原因は発見しやすいものです

 怖いのは知らない間にじわじわと漏って構造や土台を腐らせ浸食して躯体にまで影響を与える雨漏りです。
今の季節のようにしとしとじめじめと降る梅雨の晴れ間に、双眼鏡やデジカメを持って家の外に出て、普段
行かない家の周囲を見て回りましょう。すると外壁がなかなか乾かないところがあったり、基礎の色が
黒ずんでいることなどが分かります。

雨の後のチェック.jpg

点検ポイントはイラストで示すように、外壁の窓周り全般
ベランダや庇(ひさし)の付け根、手すりや雨どいや設備
配管などの受け金物などです。その辺りから壁が黒ずん
で見えたり、染みて壁から尾垂れが流れ出ているようなと
ころを探しましょう。壁の中に雨漏りか壁内結露などで
長い間に水がたまって染み出したもので、土台を腐らせ
構造にまで影響が出ている兆候です。

 さらに基礎周辺の地盤沈下や、水苔が生えているかなども
探しましょう。水がたまっていないかなども要注意です。
ひどい時は床下に水が流れ込んでたまっていることさえあります。


 基礎に乾かないひびがあれば基礎本体にひびが入っている
こともあります。クリップなどをまっすぐに伸ばした針金などがするすると入ってしまうときは
構造クラックです。基礎が無筋で割れている場合は基礎自体の補強が必要になります。
また基礎の通気口がエアコンの室外機や物置などで塞がれているのも床下に湿気が充満します。

 こうして染み込み跡や、いつまでも乾かない怪しげな場所を見つけ、手の届くところはチョークで印を付け
写真を撮っておきます。のちにその写真を専門家に見せ、さらに詳しく調査をしてもらいます。

 壁から染み出している雨漏りの場合でも、実際は屋根の勾配(こうばい=傾き)を伝って流れて来ている場合も
あり、原因を究明するのは専門家でも厄介なことです。ご子息やお孫さんなど若い人に頼んで天井裏をデジカメ
などで撮っておきましょう。屋根を支える束や梁がずれていたりなど思わぬ問題も見つかるケースも多いのです。

 じめじめの雨の季節に専門家でなくともそこに住む家人が住まいの総点検をすることによって家を長持ちさせる
ことができます。何よりも自身が家の状態を知ることが大切です。家を守るのはなんと言っても住む人の目です。
やはりメンテナンスのメは「目」なのです。

 わが国の住まいの敵は湿気です。

 

かわいいなぁ。。

以前、任意売却のご相談者様宅にお伺いした帰り路

思わず車 car を止めてしまいました。

このようなお宅を発見 eye

四条畷 001.jpg

 

 

 

 

 

 


かわいいなぁ notes

ただコンクリートでこれを作るとなると、かなりの yen が・・・

“あかん、あかん!” ついつい夢を現実に置き換えてしまいました  wobbly

でも近所の子供たちにとっては、とても人気者なんでしょうね scissors

 

調いました!

以前より任意売却でご相談を受けていたお客様。

こちらのご相談者様には売却前に解決しなければならない

問題が2つありました。
 

1.土地が第三者の借地である。

2.県と市の差押えが解除できるか?

相談者様邸15.jpg

 

 

 

 

 


 

まず土地の借地の件から相談しました。

土地の所有者は相談者様の親戚の方であるということ。

建物は自分で建て、その方に月々地代を払っておられました。

あらかじめ事情をご説明頂き、一緒にお伺いしました。

ここは土地も一緒にご売却いただく方が良いからです。

土地を売るとした時の売却価格などを所有者様と相談すると

快く売却に応じていただけました。

これで 1. はクリアです good

次は2.の差押えをどぉするか?

売却には、この差押えの解除が絶対条件です。

県は比較的金額が少なかったため交渉を

ご相談者様にお任せしました。

しかし、滞納分全額支払ってもらわないと

差押えの解除には応じないとのこと。

こちらはご相談者様が全額支払うとの事で解決しました。

次は市です。滞納額は〇百万円になっています。

委任状を頂き、私が市の収税課に相談に行きました。

担当者:“全額の支払いが基本ですannoy” でも

私:(でも、でもsign02 )

担当者:“ご相談者様も誠意のあるような感じの方ですし

いくらかのハンコ代での解除も考えられなくはありません”

私:( lovely )

担当者:“上司と相談しますので一週間後の再度来てください”

一週間後に市役所に訪庁し〇〇万円程のハンコ代で

差押え解除の内諾を頂きました。

これで準備は調いました scissors

あとは債権者様の売出価格の承認を得るだけです。

ご相談者様には既に 「競売開始決定通知」 が届いています。

時間的猶予はありませんweep

急がないと・・・


 

惜しい。

伊賀市の酒造会社にご訪問させて頂きました。

といっても、昨年に廃業され今は樽もタンクもありませんweep

日本人の清酒離れがすすみ採算が合わなくなった!と辞められました。

そこにあったのは広い敷地に築120年超の土蔵。

酒造 011.jpg酒造 003.jpg
 

土壁の厚さは30cm程あります。

そして骨格となる柱や梁はものすごく太いです。

酒造 006.jpg

 

 

 

 

 

 


“その昔は杜氏がその日の気温や湿度を感じお米と向き合っていたのかな”sign02  と

これは僕の勝手な想像ですが・・・sweat01

今後どのように敷地を活用するか話合いさせて頂きましたが

いずれにしても解体されるようです。

またひとつ歴史がなくなろうとしています。sweat02

  

まだ間に合いました・・・。

本日、任意売却のご相談者様宅

大阪府四条畷市に行ってまいりました。

今回はご相談頂いて初めてのご訪問となります。

辺りは私が想像していた以前のイメージとはちがい

街路樹が立並び、緑豊かな閑静な住宅街でした club

四条畷 008.jpg

四条畷 010.jpg


学校・公園・スーパー・消防署等々も整備されています。

“住むには気持ち良さそうな町やなぁgood” と思っている間に到着!

立派なハウスメーカーのお宅です house

早速お邪魔して、お話をお伺いします。

13年前に6,000万円かけて土地と家を購入したものの

不況のあおりで住宅ローンの支払いが厳しいとのこと bearing

支払額はなんと 月18万円ですsweat01

 詳しくお伺いしていくと、支払いが4ヶ月程遅れられてはいるものの

融資された金融機関とも、きちっと話し合いをもたれており

2ヶ月分は今月にも返済できるとのこと。

※“期限の利益の喪失” までにはいたっておりません。

「金融機関と話合いながら、その話し合った約束を守って返済せれていけば

まだ、自宅を売却されなくても大丈夫ですよ paper

「残債(残金)の一括返済を求められたら(期限の利益の喪失)ご連絡ください。

私とご縁が無いことを祈っております」 とお伝えしました。

 
※期限の利益の喪失(民法137条)
民法136条で決められている 期限の利益とは、期限の到来までは債務の履行をしなくてもよいという、お金を返済
しなければならない方の利益のことです。 そして、期限の利益の喪失とは、債務者の期限の利益を喪失させること
によって、期限の到来前であっても、債務の履行を請求することができるようにすることです。

ローンの支払いを毎月何日と債権者に約束すると、その日が支払いの期限になります。これが期限の利益です。
ローン期間が20年間であれば、20年間は毎月、きめられた額を決められた日に支払っていれば何の問題もありません。
ところが契約書では決められたある一定期間の返済の延滞が生じた時、この「期限の利益」を喪失そして残るローンの
全額を一括請求します。となっています。 
「月々の支払いですら返済出来ないのに、一括で返済しろ!と言われても払える分けがないだろっ?」
という感じですが、現実はそうなのです。 この期限の利益を喪失してなければ、ローンとして機能している状態です。
「〇年〇月〇日までに延滞されている・・・・円のお支払いが無ければ期限の利益を喪失します。」
このような文面の手紙が届きます。 それでも返済できず「期限の利益を喪失しました」となって、はじめて私たちが
任意売却をお受けできる状態となります。

 

私たちは、任意売却物件として物件をお預かりして、はじめて仕事が始まるわけです。

でも、まだ間に合うのならsign02 自宅を売却しないで済むのならsign02

それに越したことはありません confident

きれいな街並みと美しい住宅 shine

「外から眺めてるだけでは、それぞれの事情はわからんもんやなぁ」

と思いながら帰ってまいりました。

 

超高級マンション

朝日新聞デジタルにて史上最高額分譲マンション building の記事を発見しました。

そのお値段は9千万ドルsign01 日本円でなんと yen 7,100,000,000(71億円)だそうです eye

 

ニューヨークマンション.jpg

 建設中のマンション 

マンションは90階建てで、来年に完成予定。
下層階には高級ホテルのパークハイアット
上層階には分譲マンションが入る。
今回売れたのは89階と90階を占める広さ
約1014平方メートルのペントハウスで
セントラルパークをはじめ、市内を一望できる。

 開発業者が米紙ニューヨーク・タイムズに語った
ところによると、購入額は9千万ドル以上だが
「1億ドルの大台には達していない」という。
購入者の素性や国籍は明らかにされていないが
「名前を聞けば、分かる家族」だという。  「朝日新聞デジタル」

 


 

ニューヨークのマンハッタン中心部に建設中のようですが

89階と90階で広さ1,014㎡(306.73坪)sign03

やっぱりアメリカは桁がちがうなあsweat01 と実感させられますbearing

 

私たちも中古マンションを仲介させて頂いていますが

ここでマンション選びの私見を少し paper (あくまでも私見です)


まずマンションは立地条件でしょう!
通勤・通学にあたって駅に近いか? お買い物が便利か?
10年、20年後も比較的人気の落ちない地区であると想像できるか?
未来において日当たり、眺望は変わらず良いか? 喧騒すぎないか?
その他、管理組合はしっかり機能しているか?
管理形態は日勤で管理会社の人が清掃などをきちっと行っているか?


等々が上げられます。

山手にあり山側から海を見渡せる等の眺望を売りにしている

マンションは、もちろん上記に値しませんが

ほとんどの場合は立地が大きく関係してくると思われますgood

15~20年前に3千万近くで買ったマンションが

今では600万~800万などという物件は多数存在しますsweat02

売却するにはローンの残債の方が多く

手狭になったマンションを売るのにお金を用意しないと売却できない

という事態がおこっています weep

同じ6畳でも一戸建ての6畳と違い、マンションの6畳は少し狭いです。

将来に子供たちが大きくなった時、自分の老後などを見据えて

検討されるのが良いかと思われます。

 

任意売却物件

任意売却にてお預かりしてました

香芝市の戸建物件をご契約いただきました pen

任意売却期間が終了する直前のご契約です。

この期間が過ぎれば、競売物件として競売にかけられますので

間に合って良かったscissors と思っておりました。

IMG_7695.JPG

 

 

 

 

 

 

sign03

新たな問題が発生sign02

物件をお預かりしたのが昨年の11月。

その時点で某市の差押えが2件入っておりました。

差押えの法定納期限(支払うべき期限)が

不動産の抵当権設定期日より以前ですので

物件が売れた場合、抵当権者(債権者)は売却代金より

差押えられた分の金額を差押えた者に支払わなければなりません。

たとえ競売になったとしても同じ事で、抵当権者も承知のうえでした。

ところがsign02

この4月、新たな参加差押えが某市より入りました crying

3月に物件の謄本を確認した時には無かったのですが・・・bearing

この差押えは上記の法定納期限が、抵当権設定期日より後ですので

競売になれば抵当権者も支払う必要は無いのですが

今回は任意売却のため売買するには、この差押えの解除も必要です。

債権者(抵当権者)は、「4月に差押えされた分の解除費用は知りません!」

というスタンスです。

買主様のご理解を頂き、私共も協力し、何とか差押えの解除費用を捻出できる予定

ですが、最終の債権者の承認はこれからとなります。


この差押えは、すべて税金の未納です。 延滞金というオマケもついてきます impact

固定資産税・国民健康保険税・市税・県(府)税等々・・・

税金なんか払うものかannoy と、未納にしていると

やがて不動産には差押えがやってきます think

税金はお支払いくださいねshine


 

横浜へ

先日、所要で横浜に行ってきました。

行きは新幹線bullettrain 帰りは車car です!

久しぶりに新幹線に乗ることとなったのですが

以前から関心させられるのが、車内の検札スタンプ。

写真右上に押されている “キップを確認しました” という青いスタンプです。

横浜 004.jpg横浜 001.jpg


車掌さんがスタンプを押されて返却された瞬間に触っても

paper にインクが着かないし、擦れもしないsign01think

                 sweat01 超速乾インク sweat01

インクといい新幹線といい、日本の技術力は本当に凄いです。

「凄いなぁscissors 寝よっ。」 と思い、外の景色をながめていると・・・

「そう言えば。ガタンゴトン! はどこいったsign02 あの電車特有の ガタンゴトン、ガタンゴトンッ!」

「線路の繋目を溶接してあるねんやろなぁ?せやけど、そんなんしたら夏の暑い日に線路が伸びて

グニャグニャになるやんsign03 違うなぁ think 」 などと考えていると

寝ることが出来ず新横浜に到着しました。

「帰ったら調べよっと!」と思い、用事を済ませ車で東名を走り帰宅しました。

横浜 002.jpg

 

 

 

 

 

 


8:30に自宅 houseを出て20:30に自宅 houseに到着。

12時間の横浜への旅でした wink

 

で、調べました book

新幹線のレールは厳密に言いますと、ロングレールといい、㎞単位の長さがありますが、
レールとの継ぎ目は斜めにスライドする形の継ぎ目となっています。
またレールと枕木をつなぐ締結方式も改良が加えられ、レールの膨張に耐えられるようになっています。

 

ロングレール.gifロングレール2.gif

「ガタンゴトン・・・」おなじみの電車の音ですが,最近はあまり目立って聞かれなくなりました。
これは近年,新幹線で培われた技術である「ロングレール」が一般の鉄道路線にも続々採用
されたからです。現地にてぴったりと溶接して作るレールであるため継ぎ目がないのですが,
どこまでもまったく継ぎ目がないわけではありません。温度変化による膨張収縮を逃がすため
数キロごとに継ぎ目が存在します。
しかし,実際にはその継ぎ目を通過する際にもそれほどの衝撃を感じないものです。

この継ぎ目にもロングレールならではの独自の構造があるからなのです。   「おーしま自由研究所」

 

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