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任意売却決済

本日、任意売却の決済が終了致しましたgood

はじめてご相談頂いたのが昨年の7月。

既にいくらかの滞納もあり、市役所から差押も入っています。

ご相談者様には「このまま支払いを止めてください。代位弁済を待ちましょう。

銀行には自宅を任意売却したい旨を伝えておいてください。」

とアドバイスを申し上げ、市役所との差押解除の調整に入りました。

そして12月。保証会社より代位弁済が行われ、債権が保証会社に移りました。


※代位弁済とは・・・
普通、銀行などの金融機関から住宅ローンの借入れをする時は、保証会社との間で
「保証委託契約」を締結する事が多く、住宅ローンを組んだ本人が返済不能になった場合は
保証会社が本人に代わって金融機関に返済することになります。 これが代位弁済です。

 住宅ローンの代位弁済の場合、住宅ローンの債権者が金融機関から保証会社に変わり
以後は保証会社との支払の交渉をすることになります。この時点で債務者は 期限の利益を
失っていますので、保証会社より残金の一括返済を求められることになります。
代位弁済になる期間は、金融機関により様々ですが、住宅ローンを延滞して、約3ヶ月~6ヶ月
で代位弁済が行われます。

 
自宅の売却価格もすぐに決まり、市役所による差押解除の金額(いわゆるハンコ代)も

延滞金を含めた滞納金額の1割程度で調整がつきましたhappy01


※ハンコ代
任意売却をおこなう場合、抵当権の第2順位に税金の滞納による差押えが入っていれば
それを抹消しないと売却は行えません。 「延滞金を含めた滞納金額を全額支払わないと
差押えの解除は出来ません。」とも言えるのですが、そのまま競売になった場合、1円の
回収も出来ないことがあります。 そこで妥協をした金額で差押解除に応じて頂く事になります。
もちろん第1抵当権者の配当が減る訳ですから、その承諾も必要となります。

この差押解除に伴うハンコ代の金額は各市町村によって大きく変わります。
今回のように1割程度でも応じてくれるところもあれば、不動産売却決済日までの延滞金
全額を支払わないと、差押解除に応じない市町村もあります。
 


自宅の売出を行って約1ヶ月。 すぐに買主様が見つかりましたscissors

ご相談者様いわく「もう買主様が見つかったのですかsign02

ご引越しを事前に済まされていたため、話はスムーズに運び

本日の決済となりました。


ご相談者様、買主様にも喜んで頂いて良かったぁsweat01 と思っていると

また新たなご相談が・・・sweat02

今回のご相談者様も離婚 heart03

奥様は既に家を出て行かれ、おひとりで住まわれているようです bearing

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マンジェ

本日のランチは八尾の 「マンジェ」 さんです!

僕が食したなかでは、日本一美味しいと思うとんかつ屋さん。

2年ほど前のある日。 友人に誘われました。


友人:今日の昼は とんかつ を食べに行こうrestaurant

僕  :ええよ! どこ行く sign02

友人:八尾

僕  :やっ、八尾 sign02 別にええけど、そんな何も八尾まで行かんでも。

友人:美味しいねんて sign03

僕  :美味しい言うても、とんかつなんか何処で食べてもそこそこ美味しいし

    目の飛び出るような、美味しいとんかつなんか無いやろ sign02

こんな会話をしつつ rvcar 車で向ったのでした。

その店がこちらです。

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カウンターだけのこじんまりしたお店。

今日も特ヘレとんかつ定食をオーダーしました smile

特ヘレとんかつ.jpg

塩.jpg

 

プレートに撒かれた岩塩、りんごと玉ねぎの特性ダレ、とんかつソースで戴きます。

僕はいつも岩塩かりんご apple

とんかつを特性の塩で食べて、ご飯を口へ。 タピオカ入りの赤だしをすする。 

これがまた美味しいsign03

ついでにマスターが勧めてくれたカキもサイドオーダー。

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生食用殻つきのカキを目の前で割って揚げて頂きました。

お店に行けばマスターともよくお喋りをします。


  僕  :マスター! マスターが作ってるのを見てると

       どう見ても、適当に豚をポンポンポンッ!と叩いて

       喋りながら衣をつけて、油の中に放りこんでるようにしか見えないんですけど

        なんでこんなに美味しいのん sign02

マスター:うん。適当に作ってんのに、なんでみんなが美味しいって言うのか

      ワシもよぉ分からんわsign01

 

「とんかつ マンジェ」 よろしければ皆さんも食してみてください。

以上、登場人物:マスター・友人・僕、でした。happy01

 

 【とんかつ マンジェ】   
住所:大阪府八尾市陽光園2-3-22    MAP     
電話:072-996-0175

  

またひとつ。

今回も任意売却ができませんでした。

こちらのご相談者様、自宅が非常に流通性が良くない場所にあり

そのうえ建物の雨漏り、家の傾き、浄化槽のヒビ割れがございました。

債権者にその事をお伝えし、価格を低めに設定したのですが

反響は全くと言っていいほどありませんsweat02

お客様をご案内するにもベランダからの雨漏りで

その下にある和室は木が腐りかけ、クロスは剥れ、カビが生えています。

そして、2階は建物の傾きにより壁のボードがひび割れている状態weep

もちろん床に置いたビー玉も転がります basketball

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建築した業者にクレームを言うにも、その会社は倒産して今は無いとの事。

やはり、これでは一般のお客様には難しいと、業者買取りをお願いしました。

結果、3社にお願いして3社とも「買取できません!」

債権者の方でも、買取りを探して頂いたのですが、返答は同じだったようで

「もう時間をかけても無理なようなので、競売にします」ということになりました。


今回のケース、権利関係は難しくなかったものの

建物の瑕疵により任意売却ができない残念な結果となってしまいました。

せっかく購入されたご自宅。

ご相談者様においては、建てた会社が倒産するなど不運があったものの

日頃の家のお手入れは大切だなあ。と実感しました!

普段のちょっとしたお手入れによって、家はより長持ちするのですから・・・

 

新年おめでとうございます。

 

今年も昇りゆく太陽のように

光り輝く一年を皆様と過ごしたく思っております。

本年もよろしくお願い致します。
                                     2013.1.1

                             株式会社アヴァンギャルド
                             代表取締役  宮本  徹

最終日

ミサワホーム様よりカレンダーを頂きました。

今回は「パウル・クレー」というスイスの画家の

日記や手紙、素描をあしらったカレンダーのようです。

こんなシンプルなカレンダーが欲しかっ たgood

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愛のためなら、なんて完璧な人間になれることか!すべては高められる。
           愛とは、何という尺度! 何という鍵!

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このカレンダーをコピー機の上に掛けて

今年のお仕事は終わります。

 
弊社で不動産をご購入頂いたお客様、ありがとうございました。

弊社で不動産をご売却頂いたお客様、ありがとうございました。

弊社で事業用物件をご契約頂いたお客様、益々のご発展をお祈り申し上げます。

弊社で新築・リフォームを頂いたお客様、ありがとうございました。

住み心地は快適でしょうか。

沢山の無理を聞いて頂いた業者様、ローンにご尽力頂いた金融機関様

全ての皆様に感謝を申し上げ本年を終えたいと思います。

どうか素敵な新年をお迎えください。


ありがとうございました。  shine

 

頑張れっ!!

頑張れっsign01  頑張れ息子sign03 

世間はクリスマスイブbellshine

でも、今日は長男の空手の試合でした。

習いはじめて3年余り。週に何度かは練習に付いて行き

終わるまで見学をして待ちます。

そして今日の日。 

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なんとか日頃の練習の成果を出させたいdash

寒くて鼻をすすりながらの応援です bearing

 

実は僕も少林寺拳法を習ってましたpunch

といえば聞こえは良いのですが、期間は約1年coldsweats01

息子は聞きます。

「少林寺では何色の帯までいったんsign02

思わず

「ちゃ、ちゃ、茶色やsign03」 と真っ赤なウソをついてしまった僕。

まさか「冬になって寒いから辞めた!」とは

口が裂けても言えませんよねbleah


そして試合の結果は・・・

みんなの応援のおかげもあり

練習の成果が最大限発揮されたものとなりました。

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 父親にとっては、なによりものクリスマスプレゼントですpresent

「強く、強くなれよ。 そして人に優しく、心の痛みが解る人間になってください。」

 

 

Merry Christmas

 

 shine I wish you a Merry Christmas shine

 

 

申し訳ございません。

「ご相談者様、申し訳ございませんsweat01

以前よりお預かりしていた任意売却の物件

売却出来ることなく競売になってしまいました。

お問合せを頂き、お会いして事情をお伺いし

債権者との調整、差押え解除の調整、そして

土地が借地権であったため、土地所有者様との話合い。

この期間、約10ヶ月。

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任意売却での価格が決定したとき

「その価格では、まず売却は不可能ですimpact」と債権者に申し上げたのですが

「売出してみないとわからないでしょ!」 と。

売却希望額は私の算定した査定価格の2倍でした。

今回、売却できなかった大きな要因は土地が借地ということです。

物件を落札しても、落札者は地代を払っていかなくてはなりません!

バブル時ならまだしも、現在において住居での借地というのは

本当に耳にもしなくなりました。

競売での売却基準価格は、私の査定価格とほぼ同じ

正直、この価格でも売却は厳しいかなsign02 と思うのですが・・・


任意売却のすべてが成功するとは限りません。

でも、ご相談者様・債権者様にとって

少しでも有利になるよう努めて参ります。


 

ランチにて

今年も早いものでもう師走。

歳をとるのもはやいですね weep

ランチをした楽豚さんのトイレにて

しかし、ええ味だしてますなぁ。

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人生は返品も交換も

       できまへんよ!

 

 

 

 

恋人たちの季節

街にはクリスマスツリーが飾られ

夕闇にイルミネーションの輝く季節となりましたshine

恋人たちは寒さもはねのけ夜ごと語りあうのでしょうねheart04


弊社の管理させて頂いてるマンションschoolでも

オーナー様のご好意により、本日クリスマスツリーxmas

飾りつけをいたしました。

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仕事で疲れた入居者さまが帰宅時にホッsweat01として頂けるよう

子供たちにエントランスで微笑んでもらえるよう。

 

 そして・・・

こちらは私のご近所さま宅です。

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お庭もほんの少しのぞかせて頂きました。

なんか楽しそうhappy01

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ご近所様 006.jpg

 

私以外にもカメラを持った人たちが来られてます

みんなを楽しませるためとは言え

なかなか出来るものではないですね。

脱帽sign03

 

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