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任意売却相談

新たな任意売却の相談をお受けしました。

今回の個相談者様も、離婚により自宅が必要では無くなったとのこと。

給与の多くを占める住宅ローンを支払い続けるより

任意売却にて負担を減らしたいとの事でした。

 

ご相談者様から話を伺っていますとひとつの問題点が出てまいりました。

それは住宅ローンの保証人にお父様がなられていること。

住宅ローンの場合、一般的には保証会社が保証人となって

融資が承認されるのですが

まれに借入れされる方に保証人+保証会社が保証をして

融資が行われる場合があります。

今回はお父様が保証人となって融資が行われていた訳ですが

そのお父様はお亡くなりになられております。

ということは・・・

お父様の遺産を相続された方が保証人。つまりお母様。

一般的な相続では、プラスの財産を相続するかわりに

マイナスの財産も相続します。 これが単純承認の相続です。


相続のお話
相続が開始しますと、被相続人の財産に属した一切の権利、義務を引き継ぎます。
しかし、被相続人の死亡により、いったん相続は発生しますが、その場合に相続人は必ず相続を
しなければならないということになると、被相続人が借金ばかり残していたような場合には、相続人は
たまったものではありません。 そこで、民法は、相続人に、いったん発生した相続の効果を承認するか
放棄するかの自由を認めることにしています。

 

単純承認 というのは、プラスの財産もマイナスの財産もすべて引き継ぐものです。
相続放棄や限定承認が一定の手続が必要であるのに対し、単純承認は特別の手続を要せず
3カ月の期間内に相続放棄も限定承認もしなかったときに、単純承認したものとみなされのです。

 

相続放棄は、プラスの財産もマイナスの財産もまったく相続しないというものです。相続放棄を
するには、
自己のために相続の開始があったことを知った日から
3カ月以内 に家庭裁判所に申立て
なければなりません。この期間を過ぎますと、単純承認(通常の相続)をしたものとみなされ、プラスの
財産もマイナスの財産も相続することになります。
相続の放棄は、家庭裁判所が放棄の申述を受理する
旨の審判をすることによってその効力が生じ、
その相続人は初めから相続人でなかたものとみなされます。

 

限定承認プラスの財産よりマイナスの財産が明らかに多い場合には相続放棄をすればよいのですが
どちらが多いかわからない場合があります。こうした場合に、相続した債務(マイナスの財産)を相続した
プラスの財産から弁済し、債務超過の場合は相続人固有の財産で弁済する責任を負わない、というのが
限定承認です。 清算の結果残余財産があれば、相続人に帰属することになります。

限定承認をする場合には、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内に家庭裁判所に
限定承認の申立てをしなければなりません。この3ヶ月の期間は、一部の相続人が期間を経過していても、他の
相続人について期間が満了していないかぎり、最後に期間の満了する者を基準でよいとされています。

  
なお、共同相続の場合には、相続人全員の
共同なけれ限定承認の申述はできないことになっています。
つまり、相続人のうち1人でも反対する者がいれば、相続放棄するのがよいでしょう。ただし、相続人の一部の
人が相続放棄した場合には、その人は初めから相続人でなかったこと になりますから、この場合はその他の
相続人全員で限定承認ができます。
限定承認は、合理的な制度であるにもかかわらず、手続きが面倒さと相続人全員で行わなければならないほか
税務上の問題もあり、実際にはほとんど利用されいないようです。

 

今回は単純承認の相続ですので、ご相談者様が住宅ローンの滞納をした場合

保証人であるお母様にローンの請求が行ってしまいます。

自宅を任意売却で売却したとしても、残債が残ってきます。

その残債を補填するために、「ご相談者様の保証人である母親の実家に抵当権を設定させろ!」

と債権者は言わないだろうか?が、心配でしたが

パートナーである個人再生支援機構と相談しましたところ

実家の抵当までは設定しないであろう。との判断で任意売却を進めることとなりました。

ただいま、ご相談者様の住宅ローン滞納2ヶ月目。

期限の利益の喪失と保証会社の代位弁済待ちとなっています。 


※任意売却
住宅ローンなど融資を受けている人(債務者)が支払いが困難になった場合、債権者(金融機関)との合意に基づいて
不動産を処分する手続きです。 不動産を売却しても住宅ローンが完済できず残債が残ってしまう状況で、債務者と
債権者の間に不動産業者などが入り、不動産を競売にかけずに売却を成立させることです。
 

 任意売却バナー.bmp

 

 

 

ブーケ

娘がバレエの発表会で戴いたブーケ。

さっそく自宅の玄関で花器に生けてみました。

生けるというよりも、花器に入れたという方がただしいのですが coldsweats01

ブーケ 004.jpg

 

 

 

 

 

 



「うん。我ながらなかなかの出来だ!」 でも「入れただけだから当たりまえか?」

などと、独り言をいいつつ happy01

大阪のお花屋さんで買ってきて頂いたようです。

センスいいなあ。 ほらっ。こんなところにリンゴが apple

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センス良く作る人。そのセンスを気に入って購入する人。

そんな方々にご縁を頂いて娘も僕も幸せですheart04

 

じょ、浄化槽が・・・

売却物件でお預かりしていましたお客様宅。

買い主様が見つかりましたgood

ご契約に向けての話をしておりますと

「そぉいえば浄化槽にヒビ割れがあるんです」と売主さま。

買主様にお伝えしていない瑕疵を知った以上、これはどうにかしないと!

でも、浄化槽って、 修理できるsign02 交換sign02 でも交換では多額の費用がcrying

業者に問合せましたところ、「修理できます」とのこと。

良かったぁsign03 でも、浄化槽に入るんですかsign02 

浄化槽に入って修理するそうです。 ということで立ち会わさせて頂きました。

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浄化槽のふたを開けて養生をします。

ご引越し前に清掃をされていましたので、中はキレイです。

で、この中に修理業者さんが入って、ヒビ割れたところにFRP樹脂を貼っていきます。

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安全上のためか必ず浄化槽の中と外の2人1組でしないと駄目なようです。

ちょうど、ぞうきんの横がヒビ割れています。

ここをきれいに拭いてFRP樹脂を貼るんですね。

 

次の仕事もあり。後はお願いして現場を立ち去りましたが・・・

世の中には、ほんとにいろんな仕事があって大変な仕事です。

でも、専門的な知識があって誰かがやらないとconfident

おかげさまで無事に修理を頂き、買主様に引き渡すことができました。

ありがとうございました。

 

完成しました!

以前から建築をすすめておりましたお客様宅。

無事完成し、本日お引渡しとなりました。

今回は、ご施主様の希望により南欧風となりましたhouse

コピー ~ 長野邸 025.jpg

長野邸 023.jpg

 

1.5間の大きな窓が南の太陽をリビングに運んでくれます。

そして、キッチンは淡いイエロー。

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長野邸 010.jpg

 

お客様邸ですので、多くの写真を掲載できないのが残念ですが

ご本人様にもご満足頂き何よりです。

「建築中は、どれだけ出来たかな?と見にくる楽しみがあったけれど

完成したら、その楽しみが無くなって何か寂しいような気が・・・weep 」とは、お客様の弁happy01

立派な自宅も完成しましたので

今度は、お客様が笑いのたえない幸せな家庭を築いてくださいねshine

 

 

今年もまた

HONDA  RA272

尊敬する本田 宗一郎

「4輪レースで世界を制す」とF1参戦を始めたのが1964年

翌1965年メキシコGPにて、念願の初優勝を果たしました。

僕の生まれる1年前のこと。

そして、47年前のF1サウンドを耳にさせて頂きました。

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“2012 F1世界選手権 in Suzuka”

今年は日本GPの前夜祭にも足を運びました。

小林可夢韋のトークショーと

地元高校生、書道部によるパフォーマンス

タイトルは 「 鼓 」

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空や海のように

温かく そして 優しく

時に激しく 強く

世界の人々と

つながるサウンド

その力 無限大

 

イベント会場では歴代のHONDAエンジンのF1が展示され

レースでは小林可夢韋が日本人として22年ぶりの

鈴鹿での表彰台(3位)を実力で勝ち取りました。

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その可夢韋も来年のシートは危ういものとなっています。

一部のドライバーを除き、強く早いだけではF1のシートは獲得できません

必要なのは莫大なスポンサーマネー。

最近では、ロシア・メキシコ・ベネズエラ・インドなど国に近い企業が

お金とともにドライバーをF1に送り込んできます。

マレーシア・バーレーン・シンガポール・アブダビなどが

国家をあげてF1を開催します。

デフレ不況と言われ立ち上がることのできない日本。

バブル時には数々の企業が、こぞってF1のスポンサーとなり

マシンに日本の企業名があふれかえりました。

 

お金の上に乗っかったスポーツ精神 sign02

スポーツ精神を発揮する前に・・・yen sign02

理不尽なスポーツではありますが

鈴鹿に行けば

「こんなにもレースをF1を愛する人がいるんだなぁ」と嬉しくなります。

そして、この不況にもかかわらず開催契約を続けてくれている

モビリティーランド(鈴鹿サーキット)さん。

ありがとう。

また来年鈴鹿でお会いしましょう!

 

   

同級生&落ち葉

ガソリンを入れてsign03 っと。

さぁ、仕事に向かうぞsign03 走り出したと思ったら

同級生の顔が道端に出現。

窓を開けて「ちょっと寄るわ!と、お店に立ち寄らさせて頂きました。

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“JP.forme” もともとは家具やさんですが

最近はオーダーキッチン等も手がけています

センスの良い家具や小物がたくさん。

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キッチンのこと・家具のこと・仕事のこと・昔話

お店の中をうろうろ、いろいろと話をしながら

こちらを購入させていただきましたmaple

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実はこれ革でできています。

聞くところによると、野球のグローブ屋さんが

余った革を捨てるのがもったいない。

何か作れないかsign02と考えつかれたようです。

仕事が終わって自宅に帰り

早速活用させていただきました scissors

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 リビングの食卓テーブル

何か彩れないかな?と思っていたので

ガラスの間に入れてみました。

写真が下手なのですが、少し華やかな感じになりました shine

も少し置き方を考えようかなclover

 

ひとやすみ・ひとやすみ。。

福井県への研修の帰り道

お土産をと思い、海鮮物 fish の土産物屋さんに立ち寄りました。

長い道中、まずはお手洗いtoilet

小用を足しながら、ふと振り向くと・・・

大用のお手洗いに表札がeye 「・・・」 「・・・」 (読めません)bearing

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「立派なお手洗いやなぁ」 と、思わず覗き込みました coldsweats01

で、中がこちら

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ひ、広すぎませんかsign02

でも、ここまでよく造って頂いたものです

耳を澄ませばear海鳥の鳴き声や、鈴虫の音まで。。

空いていたので、洋便器に腰掛けてみましたが

リラックスできそうでした。 「作者さま、お見事sign03

  

Cafe 発見

本日は秋分の日。 娘を連れてお墓参りに出かけました。

その帰りの道中 car  「喉が渇いた!どこかでお茶cafeしてケーキcake食べたい」 と我が娘。

「中学1年で何を生意気なdash」 と思いつつ、以前から気になっていたCafeに向かいました。

天理市の石上神宮近く。 機会があれば一度。と思っていたお店です。

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“Cafe de Reve” この石の階段を上がっていきます。

よく外観はすごくお洒落なのに、中に入ると「なんや普通の喫茶店か!」

というような、少し残念なお店があたったりします。 今回は・・・

古民家を改装したCafe。 石畳をすすんで木製の扉を開けると

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外観からは想像できない洋風のお洒落な雰囲気shine

にこやかな女性に案内され、窓際のテーブルに着きました。

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遠くに暖炉が見えています。 「これ、2階までぶち破ってるsign02

「よくここまでリノベーションしたなぁimpact  yen 高かったやろなぁ coldsweats01 」

またこんなyen ことを考えてしまいますweep

いやいや、それより想像以上に素敵な空間です lovely

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娘はティラミスと紅茶cafe僕はレアチーズケーキとアイスコーヒー

お庭を眺めながら、美味しく美味しくいただきました。

大阪や神戸に行けば、素敵なCafeも数多くありますが

このようなお店を天理で発見できるとは儲けもの happy01

今度は、是非とも新しいお店好きの女性とランチに来たいです。

 

あっ。これ、うちの母親ねsweat01

 

土地、購入しました。

私事ですが、この度、土地を購入致しました。

土地といっても市街化調整区域の農地 club 地目は田と畑 happy01

現況は田でも畑でもなく、荒れ果てた山のようです sad

売主様が相続で取得されたものの、日々の仕事で田畑に手はまわらなく

10年以上ほったらかし状態でした!

畑 001.jpg

 

 

 

 

 

 


当初の希望価格は〇〇〇万yen、最終交渉の末〇〇万yen にして頂きましたgood

実はこの土地、売主と買主の契約だけでは取引は成立しません。

"市街化調整区域の農地" だからなのです。

この市街化調整区域の農地売買には農地法という法律が関係してきます。

今回は農地法第3条の許可が必要です。


農地法第3条の許可とは・・・
農地の売買(権利移動)には、農地法第3条の許可が必要です。
農地を耕作する目的で農地を取得する場合には、農地法第3条の規定に基づく農業委員会
又は各都道府県知事の許可を受けなければなりません。
一般的に土地を売買する場合には、売主と買主が売買契約を締結し、買主がその代金を支払って
土地の所有権を取得することになります。
しかし、耕作目的で農地を売買する場合においては、農地法第3条により農業委員会又は各都道府県知事
の許可を受ける必要
があり、これらの許可を受けないでおこなった売買は効力が生じないとされています。
したがって、農地について売買契約を締結し、代金を支払ったとしても、農地法による許可が受けられないと
所有権は取得できません。

農地を購入するための条件
1.購入面積を含め耕作面積が2反以上であること(桜井市の場合)
2.買主がその農地において耕作に従事すると認められること


私、農地は持っていませんでしたので、上記の2反(約600坪)を取得することに。

そして、農地法に基づく許可申請です。

申請しますと、市役所より 「いついつ農業委員会が開かれますので面接にきてください」 との連絡。

当日は20名以上の農業委員の方より、「何を耕作しますかsign02 農機具はどうされますかsign02 等々」

などを聞かれ、自分の考えを皆さんに伝え、後日、無事に許可を頂きました scissors

次に取引き前の隣地との境界確認です。

日曜日の朝から隣地の方に集まっていただき

「確かここは水路のハズやから、境界はだいたいここやっ!」などと言いながら

プラスチックの杭を打っていきます。

道なき道を無数のクモの巣にひっかかり、マムシまでご登場いただき、なんとか終えることができました。

「マムシもおるし、蜂の巣あるかわからんし、草刈は寒なってからにしいやっimpact 」

ベテラン農家さんのありがたい忠告をいただきました bearing

土地の取引も無事終了し、私のものとなったわけですが

まずは草刈から始めなければなりません。

草刈といっても、ほとんどは笹や竹の生えた藪ですcrying

11月ぐらいになったら、草刈機とチェーンソーを持って出向く予定です。

その頃、マムシはもう冬眠ですよねsign02

  

任意売却決済

本日、以前から任意売却でお預かりしていた

伊賀市の物件の決済が終了いたしました。

はじめてお電話を頂いたのが昨年の12月。

そこから債権者に任意売却の申し出を行い

価格調整の上販売活動をはじめたのが4月。

ご購入のお客様はすぐに見つかりましたが

保証会社から金融機関への代位弁済が6月の末にならないと

実行されないとの事で買主様にはお待ち頂いておりました。

買主様の住宅ローンに時間がかかったうえ

ご相談者様(債務者様)との日程調整もあり

決済が本日となった訳ですが・・・

 

お引渡し(決済の数日前)前に問題が発生 sign03

物件引渡し前に、再度、お掃除と設備の動作確認を行ったのですが

なんと、オール電化の給湯が作動しません crying

エコキュートjpg

メーカーにみてもらいますと

伊賀の寒~い冬を越した時に

電気が止められていたため

給水配管が凍りついて破裂し

解けた水で温水器の基盤まで

壊れてしまったとの事 sweat01

そんな事になてっは駄目だと

バルブを開けて水を抜いておいたのですが

しっかりと抜けきれてなかったようです weep

契約書では、売主は瑕疵担保責任を一切負いません。

となってはいるものの、温水給湯を壊れたまま買主様に引き渡すのは

非常に申し訳ないことになります。

じゃあ誰が修理をするの sign02

もっと前に分かっていれば債権者に“修理代金を売買代金より出してください。”

と言えるのですが、既に売買に必要な経費の計上承認も終わっています。

致し方なく、仲介会社である私たちの手数料から捻出することになりました。

もっと早く確認していれば・・・

温水器修理代10万円以上となりましたが

なにより無事に決済が終了してホッ!とした日となりました good

 

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