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任意売却相談室

住宅ローン110番

STEP1. 住宅ローンの支払いが苦しい

最近、私どもに「住宅ローンの支払いが大変で、もう支払えないかもしれません。どうしたらいいですか?」と
相談される事が多くなってまいりました。
リーマンショック以降の長引く不況により給料が減った。ボーナスがなくなった。妻がパートを解雇になった。
等々人それぞれ理由は様々です。「家を買った頃はこんな予定では・・・!」
きっとそうだと思います。給料がカットされるなんて、その頃予想できなかったのですから・・・。

STEP2. 消費者金融で借りて支払わないでください

「このままでは住宅ローンが引落し不能になってしまう!」
なんとかしないとと思い、クレジットカードローン・消費者金融で借りて住宅ローンにまわされる方がおられる
ようです。翌月にはまとまったお金が入るのであれば、給料が増えるのであればそれでもいいかと思います。
でも、その場しのぎで借りられたのなら・・・。
よくお考えください。
住宅ローンの金利ほど低いローンはありません!ローンを組まれた時期・固定or変動金利かにもよりますが、ほと
んどの方は2~3%程かと思います。現在は金融機関の優遇もあり、変動金利では1%あまりです。

この元金と金利2~3%の支払いのために、金利14%程でお金を借りることになるのです。

STEP3. 先ずは金融機関にご相談を!

まずは金融機関にご相談ください。引落し不能になる前にです。

一度でも引落し不能になると金融機関は延滞と判断します。一度だけならまだすぐに振り込めば取り返しはつきます。
これが2ヶ月 3ヶ月の滞納となると、滞納分をまとめて支払ったとしても相談には乗ってもらえなくなるのです。

”誠意をもって銀行の担当者との相談をおすすめします。”

現状と今後の見通しを考え現在の返済方法の見直しをお願いしてください。
これをリスケジューリング(リスケ)と言います。
金融機関も二つ返事で「いいですよ。」とは言ってくれないと思います。でも、粘り強く何度も交渉されることで
道は開けるかもしれません。

住宅ローンを滞納すると

滞納1~2ヶ月

金融機関から督促状や催告書の通知が届き、返済が滞っている旨を通知してきます。
このまま滞納を続けるとどうなるか、どのようなデメリットがあるか書かれています。

滞納3~4ヶ月

「期限の利益の喪失」の連絡通知が届く

通常、住宅ローンの滞納から3ヶ月から6ヶ月でこの通知が届きます。これは、分割で支払う権利を損失することを
意味し、喪失日までに滞納分を支払わないとローンが失効します。

つまり期限の利益の喪失とは、住宅ローンを借りる際に、「月々の返済をしてもらえばいいですよ。でもその月々の
返済を怠った場合は一括で全額を返してくださいね。」と言うものです。

滞納3~6ヶ月

保証会社から金融機関へ代位弁済されます。

住宅ローンを借りている債務者が期限の利益を失うと、債権者である金融機関は保証会社に対して、あなたのローン
の残債を請求することになります。保証会社がこれに応じて、債権者に(あなたに代わって)支払いをします。 
これが「代位弁済」です。

保証会社は代位弁済をすると、今度は保証会社が債務者(あなた)に対して一括請求してきます。これを「求償権の
行使」と言います。保証会社は、代位弁済をしたことにより、金融機関からあなたの債権を取得したのです。代位
弁済後は、債務者は金融機関とではなく、保証会社と交渉をすることになります。

あなたの自宅が競売に・・・

すでに“分割で支払う権利”を失っているので、分割での返済に応じて貰うことはできません。

残債を一括で返済できなければ、債権者が競売の申し立てをします。競売で不動産(あなたのご自宅)を売って
残債を回収するためです。以後、不動産(あなたのご自宅)の所有者(あなた)は不動産を自由に処分することが
出来なくなります。
その後裁判所から競売開始決定の通知が届き、あなたのご自宅の競売が始まるのです。

任意売却という選択

任意売却とは

ご自宅が競売になる前に、金融機関(債権者)とあなたと合意のもとに売却をすることです。

競売入札になると、あなたの意思とは関係なくご自宅が売却されてしまいます。
落札されたお金はすべて債務の返済にあ充てられ、競売入札の落札者より一方的にご自宅の明渡しを求められます。

任意売却はあなたと金融機関(債権者)が交渉でき、合意での売却となるため双方にとって良い条件で売却ができ
ますので精神的負担も競売に比べて軽減されます。

任意売却のメリット

  • 市場価格に近い金額で売却できる
  • 引越の時期など交渉できる
  • 交渉次第で引越代等を手元に残せる
  • ご近所に事情を知られず引越できる
  • 精神的ダメージが少ない

競売のデメリット

  • 相場よりかなり安く落札される
  • 落札者の都合で引越を強制される
  • 落札者の気持ち次第
  • 競売物件として公表される
  • 精神的ダメージが大きい

メリットとデメリットの詳細

任意売却は競売とは異なり所有者の意思により売却しますので、相場に近い価格での売却が可能となり残債を少なく
出来ます。競売では最高落札価格が低い場合、残債務も多く残ります。また、任意売却は金融機関(債権者)との
交渉で話を進めていきますので、引越時期やそれに伴う引越費用も話合いにより手元に残すことが可能です。

競売になった場合、そのことが近所に知られてしまいます。公告というかたちで公表されるだけでなく新聞・インター
ネット・競売情報誌などに、あなたの不動産の情報が公開されます。
また、競売を専門に扱う不動産業者が近所に聞込みに廻り、不動産オークションと称してチラシを投函したり、電柱に
チラシを貼られることもあります。任意売却では、この事情をご近所に知られる心配はありません。

このようなことから時間的・金銭的に計画を立てることが出き、ご近所に知られる心配等を含めて、精神的ダメージ
の少ない任意売却の方がメリットがあると言えるでしょう。

残債務はどうなる?

任意売却をしても、残債務は請求されます。ほとんどの場合、残った債権は「無担保債権」として債権回収会社
(サービサー)に売却されます。この時の売却額は、あなたの残債務額のおおよそ2~5%といわれています。
しかし、もともと住宅ローンの支払いが苦しくて不動産(ご自宅)を手放す人に今後も同じように支払うのは不可能
なことです。
債権者もそのことは理解していますので無理な支払いは強いられません。月々支払い可能な金額(1万円や2万円)
を債権回収会社と話合い、収入と生活状況に応じて無理のない金額で分割返済すればいいでしょう。

任意売却の流れ

STEP1. ご相談

任意売却に費用はかかりません。

ご相談者様の現在の債務状況(住宅ローンや他のお借入も含めて)を確認させて頂きます。
不動産(ご自宅)の売却以外の方法も考慮しながら、ご相談を進めさせていただきます。

※売却に必要な公的証明(印鑑証明等)の発行手数料(数百円)は、ご相談者様負担です。

STEP2. 物件査定及び専任媒介契約

不動産(ご自宅)の査定をさせて頂きます。

出来るだけ高く売却したいのは当然ですが、高すぎると売れないのが現状です。近隣の相場や取引事例を等を基に
価格を算出させて頂きます。そして売却のための契約(専任媒介契約)を締結させて頂きます。※費用は一切必要
ございません。

STEP3. 金融機関(債権者)と調整

あなたに代わり金融機関(債権者)と任意売却の調整をさせていただきます。

最終的な売却額や引越費用など債権者と金額の調整を行います。債権者が複数の場合、全ての債権者の同意が必要と
なります。また不動産以外に関することは、司法書士や弁護士にお願いすることとなります。

STEP4. 販売活動

一般的な不動産の販売と同じ販売方法となります。

不動産流通機構へ売却不動産の情報を登録することにより、不動産業者間で売却情報を共有いたします。また、
インターネットや折込チラシへの掲載を致します。ご近所の目にふれやすい折込チラシなどは、ご希望により避け
ることも可能です。

STEP5.ご売却決済(返済)

不動産の所有権移転をおこない、売買代金を債務の返済に充当致します。

債権者の承諾により、不動産の売却代金から本来債権者が回収する代金の一部を、弊社手数料はとして頂戴して
おります。 万一、任意売却が成立せず売却できなかった場合でも、お客様に費用を請求することはございません
のでご安心ください。
 
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