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「結局、住宅ローンは年収の何倍まで組めますか?」

住宅購入には必ずついてまわる住宅ローン。住宅ローンはいったい年収の何倍まで組めるのか?
頭金は? 住宅は生涯で最も大きな買い物、といっても過言ではありませんから、悩みは尽きま
せんよね。 いったい、どんな考え方をしたらよいのでしょうか。さっそく、今回も回答を見てい
くことにしましょう。

ノウハウ本の基準はアテにならない

住宅購入をするときには、ほとんどの人が住宅ローンを利用しますが、多くの方に共通するお悩み
は「どれくらいのローン借入額が適切なのか?」ということ。これにはいくつかの説があり、その
ほとんどは「住宅ローンは物件価格の何倍まで」とか「返済比率は○○%が目安」といったもの。
住宅購入ノウハウ本を読むとかならずこうした目安が書かれていますが、こうした基準は、一言で
いうとあまりにも大ざっぱすぎて、まったくあてにも参考にもなりません。

例えば「物件価格は年収の何倍まで」といった話。一般的にこの「年収倍率」は、7倍程度が目安と
されることが多いのですが、住宅金融支援機構の「2016年度フラット35利用者調査」によれば、建
売住宅融資利用者(平均年齢38.9歳)の年収倍率は6.5倍、マンション融資利用者(平均年齢42.0歳)
で6.8倍。しかしこれらはあくまで平均値であり、実際にはかなりのばらつきがあるのです。3倍程度
の人もいれば、10倍近い人もいます。

さらにこの話には「金利水準がどの程度か」といった視点が欠けています。例えば年収500万円の人
が年収倍率7倍のマンションを買うとき、頭金が500万円(諸費用別途)あれば住宅ローンの額は3000
万円ですが、金利1%と4%とでは、両者の支払額には天地の差が出ます。3000万円のローンを期間35
年で組むとき、金利1パーセントなら月々の支払いは8万4686円ですが、4%だと13万2832円と、4万
8146円も増加。総返済額に至ってはなんと約2022万もの差がつきます。

次に「返済比率」について。返済比率とは「年収に対する年間ローン支払い額」を指し「年間支払額
税込み年収×100」で計算します。例えば年収500万円の人で返済比率25%なら年間ローン支払い額は
125万円。ボーナスなしで毎月均等にならせば10万417円です。一般的な金融機関における返済比率の
審査基準は、住宅ローンの種類や借入者の年収によって異なるものの、おおむね30~35%程度が目安
となっています。住宅購入ノウハウ本を見ると「返済比率は25%が目安」などと書かれていることが多
いのではないでしょうか。

しかし、こうした目安を各家計にあてはめるのはいかにも乱暴です。やはり住宅金融支援機構の「2016
年度フラット35利用者調査」によれば、建売住宅融資利用者(平均年齢38.9歳)の世帯収入に対する返済比
率は21.4%、マンション融資利用者(平均年齢42.0歳)で21.1%。

総返済負担率(世帯月収に占める1カ月当たりの予定返済額割合)の内訳をより詳しくみてみると、住宅
ローンの返済額が家計に占める割合の15%未満の人が19.4%、30%以上の人が7.6%いるなど、やはりか
なりのばらつきがあります。

マンションの場合は「管理費」や「修繕積立金」も

また例えばマンションの場合、ローン返済のほかに「管理費」や「修繕積立金」を毎月の支出として勘案
する必要があります。しかも修繕積立金は多くのケースで、実際にかかる修繕費より低めに見積もられて
いることがあります。なぜなら新築時の積立金は、極力低めにして、買いやすくしていることがほとんど
だからです。「長期修繕計画」を見れば、10年目・20年目などに積立金がアップする計画になっているこ
とも少なくありません。そうであればもちろんそのことも踏まえておく必要がありますよね。

一般的なマンションの場合、目安として、専有面積平米当たり月200円程度は必要で、70平米のマンション
なら1万4000円です。50戸以下の小規模マンションや、機械式駐車場などの設備があるマンションはもっと
必要です。さらにこの修繕積立金は、屋根や外壁、廊下、エレベータといった共用部分のためのもの。室内
(共用部)の修繕費用は別途でねん出する必要があります。

一戸建ての場合には管理費や修繕積立金の徴収はありませんが、屋根や外壁、内装や設備など、建物が経年
劣化すればやはり修繕費はかかり、目安として年に建物代金の1%程度は確保しておく必要があります。1500
万円の建物なら年間15万円、毎月にならせば1万2500円です。

さらに見逃せないのが固定資産税。新築の際は固定資産税が据え置かれやすくなっていますが、一戸建てなら
3年、マンションは5年たつと優遇措置がなくなり、固定資産税額は2倍近くに跳ね上がることも踏まえておく
必要があるでしょう。

「貸してくれる額」と返せる額は別物

こうしたコストも踏まえたうえで、住宅ローンの「返済可能額」を割り出しましょう。そのためには「家計の
棚卸し」が必要です。

まずは税込み年収から、所得税・住民税、さらに社会保険料等を引いた手取り額を見てください。さらにそこ
から食費・光熱費・教育費・衣服費・遊行費などを引いていきます。一定の貯蓄も必要でしょう。こうして最後
に残ったお金が、あなたがローン返済に充てられる金額です。変動金利なら金利上昇、転勤や転職といった将来
可能性も踏まえておく必要があります。お子さんがいるなら教育費も。大学まで行かせるのか、私立か公立かに
よって費用も大きく変わります。こうした機会に、家族で、将来にわたってどんな暮らしをしたいのかといった
ことをお互いに話し合うのも有用ですね。

ところでこうした「家計の棚卸し」をすると、多くの家計で、何に使ったか分からない「使途不明金」が出てく
るものです。これはたいていの場合、持ち歩いていた現金を使い、領収証やレシートがないときに発生します。

金融機関が「貸してくれる額」と、実際に「返せる額」は別物です。自身に合った無理のないマネープランを立て
ましょう。

最後に。住宅探しをしていると、どうしても予算をアップしたくなるもの。予算よりちょっと高い住宅は当然
条件もいいのですが、物件情報を見ているうちに、当初決めていた予算を超えて背伸びしたくなる衝動に駆ら
れるものです。これも無理のない範囲ならいいのですが、度を越すと当初のマネープランが無意味になってし
まいますので注意してください。
                                      「SUUMOジャーナル」

「一生賃貸?35年ローンで住宅購入?どちらも不安です...」

家族を持ったら家を買う。住宅は一生で一番高い買い物。昨今はそんな常識が変わりつつあり
一生賃貸で過ごす人も増えているといいます。しかし、どちらを選ぶにしても不安はつきもの。
高齢になっても賃貸を借りられるのか。はたまた、35年ローンを組んで購入しても、70歳近く
まで返済しきれるものなのか……。
住まいに関するさまざまな質問について、ホンネでお答えする本連載。第5回の質問は「一生
賃貸?35年ローンで住宅購入?どちらも不安です…」です。誰もが知りたいこの悩み、果たして
専門家の回答は如何に。

賃貸でも、購入でも、心配は杞憂に終わるかもしれない

確かに、日本社会の不確実性は高まる一方です。「年功序列」「終身雇用」といった旧来の働き
方が崩壊しつつあり、さらに政府主導の「働き方改革」が進むなかで、人間の仕事の多くがAIや
ロボットに代替される可能性がある――。長期の住宅ローンを組んでマイホームを購入するのは
「リスク」だと考えるのは、当然とも言えるでしょう。最長35年もの期間、ずっとローンを払って
いけるのか、保証はどこにもありませんからね。

では一生賃貸でいいのかといえば、それはそれで心配になるでしょう。住宅ローンはいつか終わ
りますが、高齢になっても生きている限り、家賃の支払いはずっと続くわけですから。さくら事
務所には「歳をとったら賃貸住宅を借りられなくなるから」といった購入動機をお持ちの方が多
く来訪されます。ここで、「だからこそ低金利の今のうちに、終の棲家を確保しておこう」とい
う流れがおこるわけです。

では、はたして現在の住宅購入層である30代が高齢者になったときにも、「歳をとったら賃貸
住宅を借りられなくなる」という現在の常識が、はたして本当に成立するのでしょうか。結論
を言えば、このような心配は杞憂に終わるでしょう。

高齢者に好まれなければ、賃貸経営者として失格に!?

かつては確かに、「高齢者は賃貸を借りにくい」いう風潮がありましたし、今後も完全になく
なることはないかもしれません。しかし遠くない将来、状況が一変することになるはずです。
なぜなら、日本はこれから、「少子化」「高齢化」を伴った本格的な「人口・世帯数減少時代」
を迎えます。国立社会保障・人口問題研究所の平成29年版の推計によれば、2036年には3人に
1人が高齢者になるとされています。

こういった世の中で、もし高齢者に対して積極的に賃貸住宅を貸そうとしなければ、賃貸住宅
経営などとうてい成り立たなくなるでしょう。むしろ、高齢者に対して積極的にアプローチす
る物件、高齢者に好まれる物件でなければ、賃貸経営者として失格という世の中がやってくる
はずです。

賃貸住宅だけではありません。日本の資本主義経済における高齢者とは、非常に大きなマーケ
ット。街も高齢者向けにアレンジされ、市場で提供される商品やサービスも高齢者向けのもの
が現在より格段に多くなるのではないでしょうか。

3人に1人が高齢者の世の中では、電車やバスの優先席などは、全席の33%確保しなければなら
ない計算です。もっとも、平均寿命は年々伸びていることや医療の発達などから、そのころの
高齢者はおそらくとても元気で、趣味志向もおそらくかつての高齢者層とは大きく異なった
「新世代高齢者」とでもいえるような状況になっていることが、想像に難くありません。
“高齢者”という言葉からイメージする像は、現在をベースには考えられなくなることでしょう。

数十年先の住宅事情は大きく様変わりしている

未来の住宅事情も大きく様変わりするはず。新築は土地などの関係からもうあまりつくられず
中古住宅と賃貸住宅が、現在では想像もできないほど充実しているはずです。そうなると一生
賃貸暮らしという選択も全く珍しくなくなっているでしょう。また賃貸であれ購入であれ、ラ
イフスタイルやライフサイクルの変化に合わせて、住宅をリズミカルに住み替えることができ
る市場が出来上がっていることでしょう。すでに日本以外の先進国ではこうした市場が出来上
がっており、住み替え頻度も日本よりかなり頻繁です。

つまり将来の日本の住宅事情は、より多様化し、どの世代にとっても楽しく面白く、より安全
で安心感のあるものになっているはずです。すでに国は、中古住宅市場やリフォーム市場の活
性化策や空き家活用による賃貸住宅増加策など住宅市場の多様化へ政策の舵を方向転換してい
るのです。未来に対して漠然とした不安を根拠に何かを決断するのではなく、その数十年先に
は日本の住宅事情が大きく様変わりしているということを踏まえておく必要があります。

まずは、住まいに関する現在の常識ははずしてしまいましょう。そしてそのうえで、自身や家
族のライフスタイルやライフサイクルを考え、自由な住まい選びを楽しみましょう。賃貸でも
購入でも、新築でも中古でも、世の中の常識や既成概念に自分をあてはめず、自由に発想して
決めることができれば、それがあなたにとってのベストな選択になるのです。

買いたいときが“買い時”

ではそのうえで、マイホーム購入が肯定できるのはどんなときでしょうか。

「マイホーム、いつが買い時?」みたいな話は、私も不動産コンサルタントとして、聞かれ
ればアレコレと理屈をこねくり回して答えるものの、現実には多くの人が「金利」や「価格
水準」などの市場動向、つまり「外部要因」に合わせて生活しているわけではありません。
子どもの学校とか家族のライフイベント、つまりは「内部要因」に合わせて動くケースがほ
とんどなのです。

つまりは、購入可否判断のための物差しを持つために、市場や金利の動向、税金などについ
て一定の知識を習得した上で
・売ったり貸したりと、将来の流動性が確保できそう
・支払いに無理がなさそう
かつ
・その物件を気に入っている
ならば、思い切って購入してしまえばよいのではないでしょうか。

ちなみに将来の流動性を確保しやすい物件については、第4回の「資産価値が落ちない家って
どんな家?」の内容を参考にしてください。資産価値が落ちにくい物件=流動性を確保しやす
い物件です。無理のない支払い条件については、次回のコラムで触れますのでお楽しみに。

そうはいっても、マイホームを購入したあとに、例えば転勤やリストラ、長期にわたる疾病
などに備えるにはどうしたらよいだろうかといった懸念は残ります。これを担保するにも、
なるべく「価値が落ちない、落ちにくい住宅」を選べばいいでしょう。

仮に3000万円で買ったマンションが10年後に2000万になってしまった場合を考えてみましょ
う。よほど頭金を入れていないと、売却価格をローン残債が上回り、その分を現金で補填し
ないと売ることもできません。一方、10年後も3000万円で売れるなら、これはもう家賃はド
ブに捨てるようなものだといい切っていいでしょう。低金利の今なら10年間の支払い金利よ
りも賃料のほうがはるかに大きいはずです。

いつか住宅ローンを組むなら、それは一日でも早いほうがいいのです。理由はかんたんで
「その分、支払いも早く終わるから」。35年の住宅ローンを組む場合、30歳なら65歳で
ローンが終わりますが、40歳だと75歳まで支払いは続きます。

株式売買とは異なり、不動産は一対一の相対取引で、契約条件もそれぞれ異なります。
2012年の民主党から自民党への政権交代以降、不動産価格はほぼ一貫して上昇を続け、
当時から見ればずいぶんと高くなりました。しかしこの期間中の価格上昇の多くの部分
は「金利低下」で説明できる事が多いですし、そもそも安い時に買っている人もその多
くは「たまたま」買えたというだけだったりするのです。

市場動向や金利やらの「外部要因」は「思い立ったときにたまたま条件良かったらうれ
しいよね」という程度に捉えておけば、後悔しないのではないでしょうか。
                           「SUUMOジャーナル」

GW休暇のお知らせ

平成30年 5月 2日(水)より平成30年 5月 6日(日)まで
ゴールデンウィーク休暇を頂きます。

タワーマンション、 あえて"低層階"という選択肢

タワーマンションのウリは、立地のよさ、そして何と言っても眺望。高層階から見下ろす景色は
やはりタワーマンションならではですよね。しかし、あえてタワーマンションの低層階を選択す
る人も。低層階ならではのメリットや住み心地を、実際に住んでいる人々と、タワーマンション
に詳しい専門家に聞いてみました。

低層階に住む住人にインタビュー! リアルな住み心地ってどう?

それでは、実際にタワーマンションの低層階に住む人は、その住み心地についてどのように感じて
いるのでしょうか?

Iさん(30代後半、女性)は、3年前に結婚して現在40階建てのタワーマンションの9階に居住中です。
バルコニーからは海とレインボーブリッジが望める環境に暮らしています。実はIさん、結婚前にも
同エリア内の別のタワーマンションの28階に住んでいたとか。

「確かに28階のほうが眺望はよかったのですが、窓が開けられないので開放感を感じにくいという
デメリットもありました。マンションによるかもしれませんが、今の低層階のほうが、水面が近く
てリラックスできて、開放感という意味では満足しています。今のマンションは目立たない程度な
ら洗濯物を干してもOKですし、レインボーブリッジを眺めながらバルコニーでランチやお茶をする
こともできます。夜景を見ながら夫とお酒を飲んで語り合う時間は格別ですよ」(Iさん)

Iさん宅、9階バルコニーからの眺望(写真提供/Iさん)

Iさん宅、9階バルコニーからの眺望(写真提供/Iさん)

 

高層階と低層階の両方に住んでみて、低層階のいま、デメリットを感じることはほとんどないとIさん
は続けます。高層階に住んでいたときに、反対に大変だったのはやはり災害時。

「東日本大震災のとき、ちょうど28階に住んでいました。ハイヒールで階段を上り下りしなければな
らなかったことが無茶苦茶きつかったんです。独身のあのときでもかなり大変だったのですが、子ど
もが生まれた今となっては、子どもを抱えて28階を階段で上ることは考えられないですね」

タワーマンション低層階には、こんなメリットが!

「眺望や高層階に住むというステータスにこだわりがなければ、タワーマンションの低層階はかなり
お勧めできる物件だと思います」と話すのは住宅アドバイザーの高江啓幸さん。

実際にタワーマンションを購入予定の人が住みたい階の一番人気は、10~14階というデータもあります。

 

「『低層階』といっているものの、実際は10~14階も普通のマンションなら十分に高層階です。さえぎ
る建物が少ないため、タワーマンションに期待する眺めの良さも十分に満喫できるでしょう」

眺望面以外にも、タワーマンションの低層階に住むメリットがある、と高江さんは続けます。

「特に東日本大震災以降に建てられたタワーマンションは、最新の免震技術の導入やセキュリティ、共用
施設の充実など、資産価値が高いと感じます。ゲストルームやスポーツジム、プールといった共用施設は
居住者なら誰でも利用できます。低層階の区分所有者は高層階よりも割安に購入できるのが一般的ですが
タワーマンションライフは十分に堪能できるでしょう。
 
また、通常のマンションよりも維持費が高いと思われがちな施設管理費に関しては、世帯数が多いので、
1戸当たりの金額を見ると、それほど高くないケースが多いようです」

低層階に住むのが合っている人の特徴とは?

それでは、タワーマンションの低層階に住むのが合っている人というのは、どんな人なのでしょうか?

「多くの人が一番心配しているのは、きっと災害時のことだと思います。地震などの災害によりエレベー
ターが止まったときのことを考えると、子どもがいるファミリーや高齢者の方が、あえて低層階を選ぶと
いうのは大いに理にかなっていると思います」

写真/PIXTA

写真/PIXTA

また、資産としての効率を重視する人にも、低層階はおすすめだと高江さんは言います。

「タワーマンションの立地の多くは駅前で利便性も高く、ほかの一般的な物件と比べて知名度もあるため
たとえ低層階であっても、購入時の金額と比較して資産価値が落ちにくい傾向があります。急な転勤や生
活環境の変化から早く売りに出したい場合に、売却しやすいのも大きなメリットになるでしょう。買いた
い人が多いということは売りやすいということでもありますから」

部屋へのアクセスが楽で、エレベーター待ちが少なく、災害時も避難しやすい……。タワーマンションの
低層階に住むことのメリットは、思った以上にたくさんありそうです。

限られた予算で自分の住みたいマンションを見つけることはとても難しいことです。マンションを購入す
る際には、家族構成やライフスタイルなどによって、求める条件は変わります。住む階数もそうですが、
住環境や利便性、安全性などを考慮しながら、心地良く過ごすために優先したいポイントを考えてみまし
ょう。
                                  「SUUMOジャーナル」

「空家法」の施行から2年。空き家対策はその後どうなってるの?

空き家が社会問題化するなか、2015年5月に完全施行された「空家法」(空家等対策の推進に関する特別措置法)
法施行後2年経って、空き家対策は進展しているのだろうか? 現状の実態と課題について、詳しく見ていこう。

「空家法」で何ができる? その目的は?

まず、「空家法」についておさらいしておこう。

管理が適切に行われていない空き家は、実は個人が所有する住宅で多い。相続などにより代替わりが行われない
結果、管理者が不明、あるいは遠方により管理が行き届かないといった事態を招くからだ。空き家といえども個
人の所有物なので、勝手に入ったり、処分したりできない。

一方で、景観を乱したり、衛生面や防災面、防犯面などの問題を起こしたりする空き家が目立つようになり、自
治体が独自に空き家条例をつくって対処するなどしていたが、法的拘束力がないために対処方法に限界もあった。

そこで、成立したのが空家法だ。
空き家とは何かを定義し、自治体が空き家に立ち入って実態を調べたり、空き家の所有者に適切な管理をするよう
指導したり、空き家の活用を促進できるようにした。また、地域で問題となる空き家を自治体が「特定空家」に指
定して、立木伐採や住宅の除却などの助言・指導・勧告・命令をしたり、行政代執行(強制執行)もできるように
した。

ほかにも、自治体が、空き家の所有者を特定するために一定の個人情報を入手できるようにしたり、財政上や税制
上の支援措置を国が行うようにした。

法施行後2年で空き家対策は進展した?

空き家対策の第一歩は、市区町村などが「空家等対策計画」を策定することから始まる。
国土交通省が平成29年3月末時点の状況を調査したところ、全市区町村の約21%が策定済みで、策定予定を含めると
平成29年度末には5割を超える見込みとなっている。

 

【画像1】国土交通省「空き家対策に取り組む市区町村の状況について」より編集部作成

【画像1】国土交通省「空き家対策に取り組む市区町村の状況について」より編集部作成

 

次に、空き家かどうかの実態把握や空き家の所有者の特定をする必要がある。

そのうえでそれぞれの計画に基づいて、具体的な対応策を打ち出す必要がある。所有者が適正な管理を行えば
賃貸や売却ができるものは「空家バンク」などを整備してマッチングを促したり、住宅以外の用途に変更して
改修などを行い活用できる空き家には再活用への道筋を提示したり、管理が不十分で問題のある空き家は除却
などを促したりといったことだ。

さらに、管理不十分で放置することが不適切な空き家があれば、「特定空家」に指定する必要がある。国土交
通省の調査によると、市区町村などが2017年3月末までに特定空家を指定して助言・指導を行ったのは6405件
このうち勧告に至ったのは267件、命令に至ったのは23件、代執行に至ったのは11件だった。

指導中という空き家も多いだろうから、地域で問題となっている放置空き家などは解決に向けて進展している
ことがうかがえる。

また、財政上の支援措置として、次のような事業で費用の一部を国が補助することにしている。

・「空き家再生等推進事業」(空き家の活用・除却を促進する自治体の取り組みを支援)
・「空き家対策総合支援事業」(民間事業者等と連携した総合的な空き家対策への支援)
・「先駆的空き家対策モデル事業」(専門家等と連携して実施する空き家対策の先駆的モデル事業を支援)
・「空き家所有者情報提供による空き家利活用推進事業」
(民間事業者と連携して空き家所有者情報を活用する空き家利活用の取り組みを支援)

 

【画像2】国土交通省「空き家再生等推進事業」の資料より

【画像2】国土交通省「空き家再生等推進事業」の資料より


 

7月11日には、「空き家所有者情報提供による空き家利活用推進事業」として7市の採択を決定し、2次募集を
開始した。

法施行で、空き家の実態を調べたり、利活用を検討したり、除却に至るまでの手続きが明確になったこと、財政
上の支援が受けられることで、自治体の空き家対策は少しずつ進展していることがうかがえる。

一方で、野村総合研究所の予測によると、除却や利活用が進まなければ、空き家は2033年には約2150万戸、空き
家率は30.2%に上昇し、2013年の実績値(約820万戸、13.5%)の2倍以上になるという。

登記されず所有者不明の土地が多いこと、空き家・空き地の情報公開が遅れていることなどの課題もあるが、
「社会資本整備審議会産業分科会不動産部会」や「空き地等の新たな活用に関する検討会」などの国土交通省の
専門家委員会による提言なども取りまとめられる予定。それらを参考にした、さらなる多方面からの体制づくり
が期待される。
                                    「SUUMOジャーナル」

「アパートローン」が急減速 過剰融資めぐり監視強化、需要も一巡

 金融機関が貸家業向けに個人に融資する「アパートローン」が急減速している。2017年
7~9月期の新規融資額は前年同期比で2割以上も減り、3四半期連続で前年割れ。過剰な融
資を懸念した金融庁が監視を強化したことに加え、相続税対策としての需要が一巡したため、
融資が減ったとみられる。

 とはいえ、貸出残高は地方銀行を中心に高止まりしており、金融庁は引き続き警戒している。

 日銀によると、17年7~9月期のアパートローンの新規融資額は20.5%減の8591
億円。同年1~3月期は0.9%減、翌4~6月期は14.4%減で、マイナス幅が拡大して
いる。

 アパートローンの減少は貸家の新設着工戸数にも影響。17年11月の貸家着工は前年同月
比2.9%減の3万7508戸と、6カ月連続で前年同月を下回った。

 つい最近まで、アパートローンは拡大してきた。15年の税制改正で相続税が増税となった
が、アパート建設で節税できるとして借り入れる人が増加。低金利が続く中、高い金利が見込
めるとして地銀を中心に融資を増やす動きも加速した。

 新規融資額は、7.9%増となった15年1~3月期以降、8四半期連続で前年超え。中で
も、16年4~6月期には、26.1%もの伸びを記録した。

 だが、急増するアパートローンを金融庁が問題視。「空室発生や賃料低下のリスクを借り手
が十分理解していない状況がある」などと指摘した。

 土地を資産に持つ個人の相続税対策としての需要が一巡したことも、新規融資減につながっ
たようだ。

 全国地方銀行協会の佐久間英利会長(千葉銀行頭取)は17年11月の記者会見で「地価が
上がって採算のとれるアパートが少なくなった」と述べ、需要が頭打ちとなっている可能性を
示唆した。

 それでも、アパートローンの貸出残高は地銀を中心として高止まりしている。全国銀行協会
によると、全国116行の17年10月末の残高は22兆6093億円に上った。このうち、
地銀105行は14兆4693億円と、6割超を占めている。

 金融庁は17年7月~18年6月の重点施策をまとめた「金融行政方針」で、「不動産市況
や地域金融機関の融資動向を注視する」と強調。「将来的な賃貸物件の需要見込みや金利上昇
などを借り手に説明できているかなどについて、引き続き対話を行う」としている。
                            「SANKEI BIZ」

-冬季休暇のおしらせ-

-冬季休暇のお知らせ-
平成29年12月27日~平成30年 1月 5日まで冬季休暇を頂きます。
みなさま素敵な新年をお迎えください。

2018年度の税制改正、ポイントを解説 住宅購入に関わる減税措置や特例の延長など

自民・公明両党が2018年度の税制改正大綱を決定した。目玉となった所得税改革では、基礎控除の
引き上げと給与所得控除の減額により、2020年から年収850万円を超える会社員が増税となる。
そのほか、住宅購入などに関係する改正も含まれているので見ていこう。

新築住宅の固定資産税の減額措置を2年間延長

今回の大綱に盛り込まれた住宅関連の税制改正は、既存の特例などの期限延長がほとんどだ。

まず新築住宅向けの固定資産税の減額措置は2年間延長される。この措置は新築住宅の建物分の固定
資産税を、一戸建ては3年間、マンションは5年間、2分の1に減額するというもの。国土交通省の試
算によると、2000万円の一戸建てを新築した場合の固定資産税が、減額措置によって3年間で約26万
円軽減されるという。措置の期限が2018年3月31日までとなっているが、これを2020年3月31日まで
延長する。

長期優良住宅に対する特例措置も2年間延長される。長期優良住宅とは、良質な住宅を長期にわたって
良好な状態で住み続けるために、耐久性や耐震性、維持管理のしやすさなどの基準を満たす住宅を認定
する制度。認定された住宅は購入時の登録免許税や不動産取得税、新築時から一定期間(一戸建ては5
年間、マンションは7年間)の固定資産税が軽減される。この特例措置の期限を2020年3月31日まで延
長するという内容だ。

土地を購入する場合の不動産取得税については、税額を計算する際の評価額を2分の1にしたり、税率を
本則の4%から3%に軽減する特例措置がとられている。この特例の期限を3年間延長し、2021年3月31日
までとする。

不動産会社が中古住宅を買い取ってリフォームをした上で販売する「買取再販」について、耐震や省エネ
バリアフリーなど一定のリフォームを行った住宅を買うと建物分の登録免許税が通常の3分の1に軽減され
る特例措置がある。この特例の期限も、2020年3月31日まで2年間延長される。

マイホームの買い替えなどに関する特例を2年間延長

不動産を売って売却益(譲渡所得)が出た場合、所得税や住民税がかかるが、自宅を買い替えた場合は各
種特例が受けられる。売却益がなかったものとして次に買い替えるまで課税を繰り延べられる「買換え特
例」や、売却損が出た場合に最長4年間の所得から繰り越して相殺できる「譲渡損失の繰越控除」だ。
これらの特例の期限を2019年12月31日まで2年間延長する。

一定の性能向上リフォームを行った場合の固定資産税の特例措置も2年間延長となる。この特例は耐震改
修の場合は2分の1が、バリアフリー改修や省エネ改修の場合は3分の1が、長期優良住宅化改修の場合は
3分の2が、それぞれ工事の翌年度の固定資産税から減額されるというもの。改正により特例の期限が20
20年3月31日まで延長される。

不動産を買うときの売買契約書や、住宅を建てるときの工事請負契約書に貼る印紙税は、特例措置によ
り軽減されている。例えば契約金額が1000万円超5000万円以下の場合の印紙税は本則では2万円だが、
現行では1万円だ。この特例の期限を2年間延長し、2020年3月31日までとする。

税制改正大綱はあくまで与党による税制改正“案”だが、ほぼ大綱の内容どおりに改正されるのが通例と
なっている。今後は2018年1月からの通常国会に関連法案が提出され、3月末までに確定する見通しだ。
                              「SUUMOジャーナル」

 

 

住宅宿泊事業法施行規則を公布、宿泊日数2カ月ごとに報告義務 

 来年6月15日の施行となる住宅宿泊事業法施行規則が10月27日に公布された。
住宅宿泊事業者は届け出住宅に非常用照明器具を設置し、避難経路を表示する。
更に宿泊者名簿を備えて、作成の日から3年間保存する。また、2カ月ごとに届
け出住宅に人を宿泊させた日数を都道府県に報告することとした。日数の算定
では、正午から翌日の正午までの期間を1日とする。1泊せずに昼間、チェック
インして、その夜にチェックアウトした場合も、1日と数えられる。
                           「住宅新報」

 

住宅ローン 借り換え好機

 住宅ローン金利は低水準が続いている。

 過去に高めの金利でローンを組んだ人は、借り換えで負担を減らすチャンス。比較に便利なス
マートフォンアプリや、借り換え専用のローンも登場している。

 「住宅ローン利用者の半数は、借り換えで100万円以上の負担軽減が見込める」。住宅ローン
関連の情報サービスを提供するMFS(東京)の中山田明代表は、そんな見方を示す。

 同社が今夏、住宅ローン利用者638人に行った調査では、借り換えで100万円以上、総返
済額が減る人が318人(50%)に達した。この比率を単純に当てはめると、国内約1200
万件のローン契約のうち、借り換え需要は約600万件ある計算になる。だが、実際の借り換え
件数は年約15万件にとどまるという。

 中山田代表は「借り換えが進まないのは、メリットが分かりにくいからだ」と指摘。「銀行は
顧客が高い金利のまま返済を続けた方が好都合なので、あえて借り換えを勧めることはしない」
(住宅ローンアドバイザー)との見方もある。

 だが、消費者にとってメリットがあるならば、積極的に借り換えを活用したいところ。では
実際にどのように検討すれば良いのだろうか。

総返済額で比較

 

  •  

 住宅ローンの借り換えでは、今より金利の低いローンを新たに組み、今までの債務を完済する。

 ただ、ローンを組み直すことになるため、事務手数料や保証料などの諸費用がかかる。借り換
えで利息負担が50万円浮いても、諸費用が100万円かかるようでは意味がない。諸費用との
兼ね合いでどれだけメリットがあるかを見極めることが大事だ。

 一般に、借り換えでメリットが期待できる人の目安は〈1〉ローン残高が1000万円以上あ
る〈2〉返済期間が10年以上残っている〈3〉新旧のローンの金利差が1%以上ある――とさ
れる。ファイナンシャルプランナーの吹田朝子さんは「総返済額を計算して判断するといい」と
話す。

 金利年2・5%、ローン残高3000万円の場合で年1・5%のローンに借り換えた例を表に
示した。月々の返済額は約1万5000円減り、25年の総返済額は約440万円減らせる計算だ。

 

試算アプリや専用ローンも

 

  • スマホアプリ「モゲチェック」は借り換えのメリット額をランキングで表示する
    スマホアプリ「モゲチェック」は借り換えのメリット額をランキングで表示する

 借り換え検討の際に参考になるのは、金融機関がホームページで提供する借り換えシミュレー
ション(試算)だ。金利やローン残高、返済期間などの条件を入力すれば、同じ銀行で借り換え
た場合の効果が分かる。

 MFSが8月に提供を始めたスマホ向けアプリ「モゲチェック」なら、複数の金融機関の中か
ら有利な住宅ローンを探せる。全国約120行のローン情報をもとに、残高や金利、返済期間な
ど7項目を入力するだけで、有利なローンから順番に表示する。総返済額がどれだけ減るかも商
品ごとに分かる。

 大手銀行は他行からの借り換え需要を取り込もうと、専用商品を投入している。

 みずほ銀行の「みずほネット借り換え住宅ローン」は、事前審査から契約までネットと郵送で
完結する。面倒な来店が不要なだけでなく、店頭契約より金利を優遇。9月実行分の最優遇金利
は変動型で年0・675%、10年固定型で年1・10%だ。

 りそな銀行の「りそな借りかえローン」も、ネット申し込み限定で金利を引き下げる。9月実
行分の最優遇金利は10年固定型で年0・850%と、新規契約より0・3%低い。
                              「YOMIURI ONLINE]」

ー夏季休暇のお知らせー

夏季休暇のお知らせ

平成29年 8月11日 ~ 平成29年 8月16日まで
夏季休暇とさせて頂きます。
よろしくお願い致します。

「2022年問題」住宅用地の一挙放出で空き家急増も

2015年春あたりからアパート空室率が異常な伸び

 不動産評価サイトを運営するタス(東京・中央区)の賃貸住宅市場レポート(2017年1月版)
によると、1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)のアパート系(木造、軽量鉄骨)空室率ポイ
ントは、2015年春あたりから異常な伸びを示しています(図表1)。

 2015年に相続増税が行われたことを受け、一定規模の土地にアパートなどの住宅を建てれば
土地の評価額が大きく減額するため、節税対策としてアパート建設が行われた結果です。

 こうした事態を受け、金融庁や日銀は急増するアパートローンに対し監視を強める姿勢ですが
今のところその効果は出ていません。

 実際の需給とは関係なく、節税対策のために新築アパートが建設されると、周辺地域の空き家
が増え、賃料水準が下がるといったデフレ効果を生じます。そして不動産価格はもちろん下落し
ます。

 でははたして、こうした中で不動産を購入してもよいのでしょうか。答えは「条件付きでOK」
です。先に述べたように日本の不動産は大きく三極化するという流れを読み取り、価値の落ちない
、あるいは落ちづらい不動産を選択すればよいのです。こうした立地は東京都心部だけではなく、
都市郊外部にも、地方にも見つけることができます。

2022年には生産緑地制度の期限が到来

 「2022年問題」をご存じでしょうか?

 全国の市街地には96万戸、東京都には26万戸分もの住宅用地が眠っており、これらの多くが東京
オリンピック後の2022年、一斉に市場放出される可能性があります。その土地に新築マンションや
一戸建てが建設されれば、すでに全国で820万戸ある空き家が大幅に増大する可能性が高くなってい
ます。これを住宅市場の「2022年問題」と呼びます。

 1974年公布の生産緑地法では、市街化区域内の農地の宅地化を促す目的で、大都市圏の一部自治
体で、農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊農地の大半が宅地化されることになり
ました。当時の住宅不足解消が目的でした。

 一方で1992年の同法改正では、一部自治体が指定した土地については、固定資産税が農地並みに
軽減され、相続税の納税猶予が受けられる「生産緑地制度」が適用されました。この場合、生産緑
地の所有者は建築物を建てるなどの行為が制限され、農地としての管理が求められました。生産緑
地は原則として住宅が建設できる市街化区域内にあります。

 生産緑地制度が適用されたのは、東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他
整備法に規定する一部地域など。「2013年都市計画現況調査」(国土交通省)によれば、2013年3
月時点の生産緑地は全国で1万3859ヘクタール(約4192万坪)、東京都に3388ヘクタール(1024万
坪)、23区内には451ヘクタール(136万坪)存在します。

 同法の適用は1992年で、期限は30年後の2022年です。この期限を迎えたとき、または所有者が病
気などで農業に従事できなくなったり、死亡したりした場合、所有者は市区町村の農業委員会に土地
の買い取り申請を行うことができます。

 しかし、市区町村が買い取らなかったり、生産緑地として買う人がいない場合には、この生産緑地
指定は解除されます。これまでの実績では、予算不足などの理由から自治体による買い取りの実績は
ほとんどありません。

 そうなると固定資産税が跳ね上がるため、所有者は土地を維持できず、売りに出すしかなくなりま
す。こうしたまとまった土地を仕入れるメインプレイヤーは、建売住宅建設業者、立地が良ければマ
ンションデベロッパーになります。最も可能性が高いのは、固定資産税や相続税評価額が下がる思惑
から、賃貸住宅の建設が進むことです。事実、多くのアパート建設会社は、2022年の生産緑地指定解
除を絶好の商機として狙っています。

 前出の都市計画現況調査によると、過去5年間で生産緑地の減少は約595ヘクタール(約180万坪)
マイナス4.11%程度です。高齢の所有者が多いため、今後5年間で減少はさらに加速しそうです。
仮に8%程度の減少にとどまったとすると、2022年時点で、1万2750ヘクタール(3856万坪)、10%減
としても1万2473ヘクタール(3770万坪)は残っており、これらの大半が一気に市場放出される可能性
があります。

 2022年以降、これらの土地に新築一戸建てが建設されるとします。土地開発の際には道路用地などに
とられ、宅地としての有効面積は75%程度になります。ここに敷地面積30坪の新築一戸建てを建設する
場合、全国の生産緑地には約96万戸、東京都に約26万戸、23区内には3万戸分の戸建てを建設することが
できます。マンションやアパートであれば、建設戸数は飛躍的に増大します(2022年までの生産緑地減
少率8%の場合)。

 2003年、埼玉県羽生市が人口増大を目論んで、原則として住宅を建てられない「市街化調整区域」の
農地に、住宅を建設できるよう条例を定めた結果、市街地からほど遠い立地に新築アパートが乱立しま
した。その結果、おびただしい数の空き家がうまれ、将来のインフラ維持費という形の負債を残すこと
になりました。

 大量の生産緑地が放出される可能性が高い2022年までに対応が遅れた自治体は、羽生市のように新築
住宅建設ラッシュに見舞われることが懸念されます。東京・練馬区は生産緑地の解除を望む地主に対し
特別養護老人ホーム用に、社会福祉法人などへ土地を貸し出すことを提案しています。

 政府は2016年5月、都市農地の保全を強力に推進する方針を示していますが、どうなるかは全く不透明
です。資産価値の面からも、物件検討の際は周辺の土地の活用状況や自治体の都市計画をよく把握してお
く必要があります。                            「日経BIZ」

賃貸物件で大金を発見した! 届け出は必要なの? 謝礼はある?

先日、「アパートの床下からお金が出てきたんだけど」という日記が一部で話題になっていた。
匿名での書き込みだけに、本当にお金が出てきたのか、もしくはネタなのか真偽のほどは分からないが
もし実際に住んでいる賃貸住宅のどこかで大金や有価証券、金塊などを見つけてしまったらどうしたら
いいのか。その対処法を弁護士に聞いてみた。

遺失物として警察に届け出を!ネコババすると罰則も

アパートやマンションなどの部屋の床下や、天袋、戸棚の奥などから大金・現金が出てきたら、どうした
らいいのだろうか。見つけた場所によっては、「自分のもの」として所有権を主張することもできる……
なんてことはあるのだろうか。

「今回のようなケースですと、『遺失物法』に則って処理することになりますので、発見した場所が賃貸
物件の自室であろうと、建物の廊下であろうと、交番や警察に届け出なくてはいけません。基本的に遺失
物は、駅や商業施設のように、施設といえるような場合は施設管理理者に届け出ることになっていますが
道路や今回のケースのように施設ではない場合、あるいは施設かどうか判断に迷う場合で、“所有物が誰の
ものか分からない”ときは、警察に届け出るのがよいでしょう」と話してくれたのは、不動産に詳しい原田
綜合法律事務所の原田和幸弁護士。

ちなみに、発見したらすぐに最寄りの交番、もしくは警察署まで届け出るのがよいそう。

「自室で発見したけど、今は忙しいので届け出はまた後日、などと考えていると、自分のものにしようと
したなどと見なされることもあります。その場合、『遺失物横領罪』としてあらぬ疑いをかけられること
になるので、注意してください」

ちなみに、ネコババ、つまり遺失物横領罪に該当すると判断された場合、10万円以下の罰金が課されるこ
ともあるという。現金以外でも有価証券や金塊など自分の所有物でないモノを見つけた場合は、同様に行
動するのがよいそうだ。

遺失物発見の謝礼はもらえるの?

では、大金を発見して届け出た場合、その後の流れはどうなるのだろうか。

「基本的に、遺失物を届け出て3カ月が経過しても落とし主が分からなかった場合は、届け出た人のものに
なります」

おお!実際に拾ったわけではないものの、なんだかうれしくなってしまった。ただ、今回これは「自室」で
発見された遺失物の場合で、これが庭に埋まっているなどの「埋蔵物」に該当する場合は、6カ月の期間が
必要になるといった違いがあるそうだ。

「ただ、携帯電話やお財布などであれば、自分のものと証明するのは比較的容易ですが、現金となると、
自分のものと証明するのはかなり難しいと聞いたことがあります」と原田弁護士。証拠材料としてドラマで
おなじみの「指紋」も、べったりと付いていることはそう多くないんだとか。そういわれてみれば、お札や
小銭をベタベタと触ることは少ないし、名前を書いてあるわけでもない……。警察も確証がないとむやみに
引き渡すわけにいかないだろうし、いうほど簡単ではなさそうだ。

では、運よく(?)落とし主が分かり、元の持ち主に返されることになった場合、拾って届けたことに対す
るお礼、つまり謝礼などをもらうことはできるのだろうか。

「遺失物法によれば一般的な謝礼に当たる『報労金』を、遺失者が支払うことになっており、遺失物法では
この報労金は、拾ったものの価格の5~20%となっていますが、基本的に拾ったのがモノの場合、時価(※
その時の商品になる価格)の5~20%となると考えればよいと思います」

なるほど、いずれにしてもお礼なので、あまり欲をかかないほうが良いかもしれないが、最低5%はもらえる
ようだ。それにしても、今回分かったのは、もし賃貸契約中の自室の天井裏や床下で大金を見つけたとしても
あくまでも「人のモノは人のモノ」というのが基本であること。ネコババを疑われないためには、すぐに警察
へGOというのが、賢いふるまいといえそうだ。            「SUUMOジャーナル」

 

 

 

GW休暇のお知らせ

平成29年 5月 3日~平成29年 5月 7日までゴールデンウィーク休暇を頂きます。
よろしくお願い致します。

トイレのつまりの原因No.1は「ペーパーの流し過ぎ」。つまらせないコツは?

毎日の生活に欠かせないトイレ。しかし、あるとき突然つまってしまい、流れなくて焦った経験を持つ
人も少なくないはず。そもそも、なぜトイレはつまってしまうのでしょうか? また、効果的なつまりの
解消法とは? トイレ修理のプロ「クラシアン」に聞きました。

つまりやすいのは配管の形状が原因?

クラシアンの松原さんによると、トイレつまりの原因は大きく2つに分かれるとのこと。

「トイレの水が流れなくなってしまうのは、床から上の部分の『便器』か、床から下『下水管』のどちら
かが、つまっているからです。厳密には、下水管がつまっている場合は、トイレのつまりとは言いません。
どちらがつまっているのかを判断するのは、下水管を確認する必要があります。一番多いパターンとして
は、トイレットペーパーを多く流しすぎて便器がつまってしまうことです。

ほかにも、腰に貼っていたカイロが落ちてしまい、そのまま流してしまうケースや、女性の生理用品、ス
マホを流してしまうケースも少なくはありません。また、流しても大丈夫とされているお掃除シートも、
トイレットペーパー同様多く流しすぎると、つまる原因になる可能性があります」(松原さん、以下同)

便器内部の排水管の許容量を超えたものや、排泄物・ペーパー類以外の異物を流すと、つまってしまうと
のこと。それには、「排水管の形状」が関連しているようです。

「便器に限らず、水まわりの排水管は、ストレートではなくS字カーブを描く『排水トラップ』と呼ばれる
構造になっています。これは、カーブ内部に水を貯めることで、汚水の臭いや虫の侵入を防いでいるのです。
いわば、“水のフタ”のような役割を担っています。ただ、下水管にダイレクトに落ちるわけではないので、
どうしてもカーブ部分がつまりやすくなってしまいます」

また、流すときにスーッと水位があがってから徐々に流れる、という場合は黄色信号。すでに、便器もしく
は下水管がつまりはじめていることが考えられるそう。

【画像1】トイレの排水管は、このようなカーブの形状のものが採用されている。流水によって一度落ちてから、上がり、再び流す際に落ちるため、流すペーパーや排泄物などの量が多いと排水管がつまって水が

【画像1】トイレの排水管は、このようなカーブの形状のものが採用されている。流水によって一度落ちてから、上がり、再び流す際に落ちるため、流すペーパーや排泄物などの量が多いと排水管がつまって水が“上がりきれず”につまってしまう(画像作成/SUUMOジャーナル編集部)

複数回に分けて水を流すと、つまりの回避につながる

さらに、気を付けなくてはいけないのが、最近のトイレは“節水”がベースになっているということ。

「昔のトイレと比べて、最近は節水が基本になってきています。以前は一度に12リットルを流していたもの
が、今は半分以下。流す水の絶対量が圧倒的に少ないのです。ただし、少ない水の量でしっかり洗い流せる
ように、旋回流で便器全体をぐるりと効率よく洗い流すトルネード洗浄と呼ばれるものなど、便器が改良さ
れてきています。しかし、状況によっては多めの排泄物やペーパーを流さざるをえない事もありますので、
その場合は、ご自身で工夫する必要があります。

とくに排泄物は先に流していただいて、それからトイレットペーパーで拭いて流す、という気配りは必要か
もしれません。排泄物の場合、大きな塊になるので、それ自体がつまる可能性もあります。排泄物の量が多
いなとか、トイレットペーパーをたくさん使っているな、と自覚されている方は気をつけていただくといい
のではないでしょうか」

また、便器ではなく下水管がつまっている場合も考えられます。いずれにしても、ラバーカップなどでつま
りを除去できそうにない場合は、「専門業者に依頼して対処することをおすすめします」と松原さん。頑固
なつまりの場合は、床から便器をはがし、器具などを使って排水管からつまりの原因を除去してくれるとの
こと。

トイレのつまりは大惨事に発展してしまいがち。普段からの心がけプラス、何かあったら専門業者にお願い
することが最善の対策、といえそうです。
                                  「SUUMOジャーナル」

公示地価上昇率、大阪が1~5位独占 商業地の全国地点別

 国土交通省が21日発表した2017年の公示地価(1月1日時点)によると大阪府の商業地の上昇率は
5.0%と16年に続き都道府県で1位だった。訪日外国人の増加による商業施設の需要増が地価を押し上
げ、地点別でも全国の上昇率5位内を大阪が独占した。住宅地は近畿2府4県のうち京都が下げ止まった
が、他府県は人口減や都心回帰で下落した。
 商業地は大阪府が4年連続で上昇した。上昇率は1位の大阪市中央区道頓堀1丁目をはじめ、5地点が
3割超と全国上位を占めた。16年前半は中国人観光客らの「爆買い」が減ってホテル需要に陰りがみら
れたが、同年後半から商業施設の需要は底堅さを増した。
                                 「日本経済新聞 電子版」

マイナス金利政策から1年たち、住宅ローンは借り時?

 日銀がマイナス金利政策を導入して1年がたった。この間、住宅ローンの金利は史上最低水準に
はいつくばっていて、マイホームを買い求める人には絶好の環境が続いている。

 一般に住宅ローンは最長35年で組めるが、35年間金利が変わらない固定型で1%前後、途中
で金利が変わる可能性がある変動型なら、0.5%付近で借りられる。

 筆者が23年前に初めてマンションを買ったときの金利は固定型で4%だった。
今思うとゾッとするような高金利だ。借入額3000万円の場合で比べると、1年目に払う利息は
1%の今なら年間約30万円、4%なら約120万円で、なんと4倍になる。ローンの利息は10
0%貸し手のもうけになる経費だ。同じ3000万円を借りて、つまりほぼ同レベルの家を買って
23年前は経費を今の4倍も払わなければならなかったのだ。

 筆者の場合は購入から8年後に金利1%のローンに借り換えて途中から利息を減らすことができた。
が、それでも当初8年間に払った利息はあまりに大きい。いまマイホームを買おうとしている人がつ
くづくうらやましい。

 一般に住宅ローンは固定型が安心とされる。最長35年という長期にわたって借り続けるため、経
済情勢の変化による金利上昇リスクを回避するためだ。これまで取材した数多くのファイナンシャル
プランナー(以下FP)も、ほぼ例外なく「住宅ローンといえば固定型」と口をそろえたものだ。

 固定型と変動型の金利差が0.5%程度しかない今ならFPたちのアドバイスにも納得感がある。
しかし、筆者が住宅情報誌の担当になった2002年当時から今に至るまで、彼らの主張は一貫して
「住宅ローンは固定型」だ。おそらくそれ以前もそうだったはずだ。

 2002年ごろは、固定型の金利は3.5%前後で、変動型や短期固定型と比べて金利差が2%以
上あった時代だ。試算してみると、当時FPのアドバイス通り固定型(3.5%)を借りた人は、途
中で借り換えなければ変動型(1%)を借りた人より現在までの15年間で900万円以上余分なコ
ストを負担していることになる(借入
額3000万円、35年元利均等返済の場合)。

 この差は残り20年間で逆転不可能だし、借り換えなどの手を打たなければ、さらに差が広がって
しまう。お金のプロであるFPのアドバイス通りに借りて、なぜそんな不幸な事態に追い込まれるのか。

 答えは、日本経済のデフレが長引いて金利が上がるどころか超低金利が続いたからだ。そもそも経
済や金利の動向は時代によって変化するものだが、住宅ローンに対するFPのアドバイスがいつの時
代も同じであることに筆者は違和感を覚える。FPはお金のプロだが経済のプロではないということ
なのかもしれない。

 結局、お金についてはプロに頼ってもうまくいくとは限らない。時代の変化を考慮しない教科書通
りのアドバイスではなおのことだ。住宅ローンを借りるならば、FPだけでなく金融関係の人や商売
をやっている経済動向に敏感な人など複数の人に意見を聞くといい。そのうえで、最も大切なのは自
分の頭で「考える」ことだ。とはいえ、4%で借りたことがある筆者に言わせれば、今は難しく考え
なくても失敗する可能性は低い時代ではあるが……。
                             「朝日新聞デジタル」

 

住宅ローン上昇の気配!? ローン金利は?住宅市場は? どうなる2017年

長期固定型の住宅ローンの代表格【フラット35】の金利が2カ月連続で上昇した。住宅金融支援機構によると
1月の適用金利で利用が最も多い「返済期間21年以上35年以下(融資率9割以下)」の最低金利は1.12%とな
り、昨年11月の1.03%から12月の1.10%に続いて金利が上昇する結果となった。住宅ローンの金利はこのまま
上昇を続けるのか? 住宅市場はどうなるのか? 2017年の市況について考えてみよう。

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する住宅ローンで、35年などの長期間金利が変わ
らないのが特徴だ。適用される金利は、取り扱う金融機関によって異なるが、2017年1月に適用される金利の幅
は、1.12%~1.69%だった。

【フラット35】の金利は、日本銀行のマイナス金利政策を受けた昨年8月の0.90%(最低金利)を底に、じり
じりと上がっている。それでも、1年前(2016年1月最低金利)の1.54%と比べると、1.12%はまだかなり低い
水準にある。

住宅ローンの金利の推移は、【フラット35】などの長期固定型と、変動金利などの短期間しか金利が固定され
ない型とでは、異なる動きをする。銀行などの住宅ローンの1月の適用金利を見ると、変動金利の金利は変わっ
ていないが、当初10年間金利を固定するもの(10年固定)では前月より上昇しているものが多い。

長期固定型の金利は、経済政策や国際経済の影響を受ける傾向がある。日銀のマイナス金利の影響を強く受けた
のは長期固定型だったし、アメリカ次期大統領にトランプ氏が決まった後、期待感が高まってアメリカの国債の
金利が上昇したことなどで、長期固定型の金利が変わっている。

では、今後の金利はどうなるのだろう?
日本銀行は企業の設備投資などを増やすなど景気回復策として、今後も低金利を維持しようとすると見られてい
るが、一方で、アメリカの金利引き上げやトランプ政権の政策、ヨーロッパの保護主義の台頭などの影響で国際
経済は不透明だ。

住宅ローンの金利動向も予測が難しいところだが、当面は低金利の水準が続くとみてよいだろう。
                                   「SUUMOジャーナル」  

 

 

マンションルールNG集[前編] ここは専有部? それとも共用部?

分譲マンションを購入すると、管理組合が定めたルールにしたがって生活することが求められるのが一般的です。
その「ルール」とは、管理規約や使用細則といったものがありますが、これらをじっくり読む方はおそらく少数
派でしょう。最低限おさえておきたい、マンションでのNG行為について、2回にわたってお伝えします。前編と
なる今回は、専有部分と共用部分の区別について。これが正しく理解できないと、思わぬトラブルに発展する可
能性があります。
 

(1)「住戸の玄関ドア」は専有部? 共用部?

「それはもちろん専有部分でしょう!」と思ったあなた。残念ながら、不正解です。玄関ドアの内側は専有部分
ですが、外側は実は共用部分なのです。

例えば、現在の玄関ドアの色が気に入らないからと言って、各住戸で勝手に玄関ドアの外側をほかの色に変える
のはNGです。美観が統一されず、マンション全体の価値に悪影響を及ぼすことも予想されるからです。一方、
ドアの内側については専有部分ですから、部屋の壁紙張り替えと同様、好みのカラー等に塗り直すことも可能で
す。

なお、玄関ドアにある「鍵穴」も専有部分です。したがって、区分所有者の責任と負担でシリンダーを交換する
ことができます。ただし、オートロック式のマンションの場合、集合インターホンの利用も兼ねているので、あ
らかじめ管理組合等にメーカーや仕様等を確認したうえで進めることをお勧めします。
 

(2)「窓ガラス・網戸」は専有部? 共用部?

これらも、玄関ドアと同様に住戸に接しているため専有部分と考えがちですが、実は共用部分です。ガラスが破
損した部分を修理する程度は可能ですが、例えば結露対策のために二重ガラスに変えたいと思っても、勝手に工
事はできないのでご注意ください。

もしこのような不満や改修工事の要望がある場合には、まずは管理組合や管理会社に相談するようにしましょう。
管理組合によっては細則等で許されているケースもあります。そうでない場合でも、ニーズによってはマンショ
ン全体の修繕工事として検討してもらえるかもしれません。
 

(3)「バルコニー」は専有部? 共用部?

各住戸に敷設するバルコニーも専有部分と考えがちですが、こちらも共用部分です。
マンションの共用部分には2種類あり、エントランスや階段・廊下、エレベーターなどのように誰でも利用できる
場所と、特定の区分所有者のみが専用的に使用できる場所があります。後者には、バルコニーや専用庭のほか、
駐車場、駐輪場、トランクルームなどがあります。

なお、専用使用権のある共用部分には、管理規約において「通常の使用に伴う管理については、専用使用権を有す
る者がその責任と負担で行うものとする」と定められているのが一般的です。この「通常の使用に伴う管理」の範
囲ですが、例えばバルコニー内の清掃作業や専用庭の芝刈り、あるいは専用庭内の植栽への水やりなどが含まれ、
その部屋の区分所有者自身が行うことを想定しています。
 

(4)専有住戸内にも共用部があるの?

住戸内部はすべて専有部分と早合点して自由に修繕できるものと考えがちですが、それは誤りです。天井、床、壁
については、壁紙を交換するなどの簡易なリフォームはもちろん可能ですが、その内側の躯体部分は共用部分と定
められています。

例えば、間取りを変更するためにコンクリート壁を削る、あるいは部屋にエアコンを設置するために躯体内部に穴
を開けるといった行為は、建物の構造上重要な部分やその内部にある配管・配線類(電気、ガスや給排水など)に
損傷を与える可能性があるからです。共用部の改造を含むようなリフォーム工事を過って行わないようにご注意く
ださい。

いかがでしょうか。今回取り上げたテーマはもっとも基本的な項目ですから、知らなかった方はぜひご自身のマン
ションの規約等を読んで確認してみてください。なお、部屋のリフォームを行う場合には、管理規約や細則であら
かじめ禁止事項や申請書類の提出等必要な手続きを定めている管理組合が一般的なので、必ず事前に確認すること
をお勧めします。

後編では、駐車場、バルコニー、専用庭など、共用部分でありながら区分所有者が専用的に利用できる施設等に関
してありがちなNG集を取り上げます。お楽しみに!
                                    「SUUMOジャーナル」

新年おめでとうございます

本年も真摯に業務に取組んで参ります。
引続きご愛顧の程、よろしくお願い申し上げます。

年末年始のお知らせ

平成28年12月29日 ~ 平成29年 1月 5日まで
年末年始の休暇を頂きます。

本年も皆様に支えられ業務を終えれます事に感謝いたしております。
来年もよろしくお願い致します。

古民家生かして街おこし、政府が支援へ

 菅義偉官房長官は12日、古民家を活用して地域再生に取り組んでいる兵庫県篠山市を視察し
古民家などを生かした地域作りを政府が積極的に支援していく考えを明らかにした。地域に眠る
観光資源を活用して、街おこしにつなげ、地方の雇用や訪日外国人の誘客につなげる狙いがある。

 菅氏はこの日、築150年以上の古民家を宿泊施設やレストランに利用し、「限界集落」から
再生した「集落丸山」などを視察した。視察後、菅氏は記者団に「政府として方向性を作ってい
きたい」と表明。古民家などを使った地域再生の全国展開に向け、立ち上げ時の資金支援などに
取り組む考えを示した。

 政府は菅氏を議長とする専門チームで、歴史的資源を観光に生かし、地域の再生や訪日外国人
の観光に結びつける方策を検討しており、必要な規制緩和策などを来春にまとめる予定だ
                               「朝日新聞社デジタル」

 

最も魅力的な都道府県は「北海道」、最下位は4年連続で

 ブランド総合研究所は10月19日、「地域ブランド調査 2016」を発表した。47都道府県を対象に
認知度・魅力度・イメージなど77項目を聞いたところ、1位は8年連続で「北海道」だった。ただ、
点数は低下しており、過去最低を更新。2位は「京都府」、以下「東京都」「沖縄県」「神奈川県」
「奈良県」「大阪府」と続いた。

 最下位は4年連続で「茨城県」。ただ、点数は上昇しており、認知度や情報意欲度などで順位が
上昇した。46位に「栃木県」、45位に「群馬県」がランクインするなど、北関東の低迷が目立った。

 4月に地震が発生した「熊本県」は、6つ順位を落として21位。ただ、熊本市、阿蘇市、南阿蘇村
などは上昇した。前年に開通した北陸新幹線関連で、「石川県」が9位となり、初めてトップ10入り
となった。                   「ITMedia ビジネス」

魅力度ランキング.jpg

タワーマンション 高層階ほど高税率検討

 政府・与党は、高層マンション(タワーマンション)の固定資産税について、高層階ほど税金が
高くなるよう見直す方針を固めた。高層階ほど販売価格が高いが、固定資産税は階層に関係なく床
面積が同じなら同額となっており、不公平との指摘が出ていた。年末にまとめる2017年度税制
改正大綱に盛り込み、18年1月からの施行を目指す。

 マンションの固定資産税は、土地の公示価格や建物の時価などを参考に1棟全体の評価額を算定
したうえで、床面積の割合に応じて各戸の税額を算出している。そのため階層に関係なく床面積が
同じなら同じ税額となっている。だが、実際の販売価格は、眺望が良く人気の集まる高層階の方が
低層階より高く、「税額が同じなのは不公平」との指摘が出ていた。

 見直しでは、地方税法を改正し、高層階ほど税負担を重くする方針。マンション1棟全体の税額
は変えないため、高層階の所有者は増税になる一方、低層階の所有者は減税になる見通し。今後新
築される20階建て以上(高さ60メートル以上)のマンションを対象とする方向で検討する。菅
義偉官房長官は24日の記者会見で「課税適正化の観点から実際の取引価格を踏まえた方法を検討
している」と述べた。

 タワーマンションを巡っては、高層階の税額が相対的に低いことに目をつけた富裕層が高層階を
購入して相続税の節税対策とする動きが広がっている。相続税を算出する際に固定資産税の評価額
を使うためだ。

 15年1月の相続税増税以降に増え、国税庁は過度な節税の温床になっていると問題視している。
高層階の固定資産税が増税されると、相続税も引き上げられ、節税の抑制につながる可能性もある。

 【ことば】タワーマンション

 一般的に20階建て以上(高さ60メートル以上)のマンションを指す。規制緩和で都市部の容
積率が緩和されたことなどを受け、2000年代以降に首都圏を中心に急増。不動産経済研究所に
よると、16年以降に完成が予定されているのは全国で238棟(約9万戸)。

                                「毎日新聞」

"王者"がなぜ? 住みたい街、芦屋が急落10位

 「芦屋ブランド」に異変-!? マンション販売大手による関西の2016年「住んでみたい街」
アンケートで、昨年の1位だった芦屋(兵庫県芦屋市)が10位に順位を落とした。調査開始からの
11年間で、1位9回、2位2回と盤石を誇った人気が、なぜ急に揺らいだのか。


 住友不動産(東京)など7社が7月、運営する新築物件サイト「メジャーセブン」の会員を対象に
実施し、957人が回答。関西は2府2県(兵庫、大阪、京都、奈良)の駅から選ぶアンケートで、
05年から毎年続けている。

 選択肢が152駅から1160駅へと大幅に増えた今年は、新たに加わった西宮北口(西宮市)が
いきなりの1位。これまでの“常連組”では、同じ阪急沿線の夙川(同市)や岡本(神戸市東灘区)な
どが上位を守る一方、13、14年を除いてトップだったJR、阪神の芦屋が急落した。

 住友不動産広報部の担当者は「昔からの高級住宅街というイメージが強く、敷居が高いと思われた
のかもしれないが、ここまで順位が下がるというのは…」と首をかしげる。

 この結果に、芦屋ブランドを支えてきた地元の関係者には戸惑いが広がる。

 JR芦屋駅近くにある「芦屋不動産」の深見恵子代表によると、同駅周辺を中心にデベロッパーの
注目度も顧客のニーズも相変わらず高く、10位という評価には「納得できない」という。一方で、
「阪急西宮ガーデンズ」が近接する西宮北口が1位に入ったことから、「商業施設の充実など日常生
活の便利さが重視される傾向になっているのかもしれない」と推測する。

 芦屋市議の一人は、自身のブログで「単に一つの指数だと楽観視できない」などと指摘。昨年以降
「日本一厳しい」屋外広告物条例を巡る反発などが報道され、「住みにくい街の印象がついてしまっ
たのではないか」と危惧する。

 南芦屋浜地域での小学校の新設計画中止もあり、同市のある幹部は、市の事業を巡る混乱がマイナ
スに働いた可能性を認め、「イメージのよさにおごるのではなく、落ち着いた街の魅力をあらためて
発信する努力をしていきたい」と話す。             「神戸新聞NEXT」

商業地平均、下げ止まり=三大都市圏上昇続く-熊本は地震で下落

 国土交通省は20日、7月1日時点の基準地価(都道府県地価)を公表した。住宅地の全国平均は
25年連続で下落したが、下げ幅は7年連続で縮小。商業地の全国平均は下げ止まり、ほぼ横ばいと
なった。
 東京、名古屋、大阪の三大都市圏では、住宅、商業地とも上昇。熊本地震で被害を受けた熊本県は
住宅、商業地とも下落幅が拡大した。
 住宅地の地価は、低金利環境の継続や住宅ローン減税が需要を下支えし、底堅く推移。全国平均の
下落率は0.8%(前年1.0%)だった。商業地は外国人観光客の増加や主要都市におけるオフィス
空室率の低下により、全国平均は前年の0.5%下落から0.0%(0.005%の上昇)と9年ぶり
にわずかにプラスに転じた。

 

    三大都市圏の住宅地は0.4%(前年0.4%)の上昇。
 商業地は2.9%(同2.3%)上がり、上昇基調を強め
 ている。
 東京23区の平均は、住宅地が2.7%(同2.1%)
 商業地が4.9%(同4.0%)上昇した。
  札幌、仙台、広島、福岡の4政令市は、再開発事業の進展
 や交通網の整備により、住宅、商業地とも三大都市圏を上回
 る上げ幅となった。地方圏全体でも住宅、商業地の下落幅が
 縮小した。
  一方、少子高齢化や過疎化に悩む地域は下落が目立つ。
 都道府県別で下げ幅が最大だったのは住宅、商業地とも秋田
 県だった。
  熊本地震をめぐっては、最も被害が大きかった同県益城町
 の住宅地が最大9.8%の下落となった。上昇基調にあった
 熊本市の上げ幅は住宅、商業地とも鈍化し、同省は「明らか
 に地震被害の影響が出ている」と分析する。
  全国で地価が最も高かったのは、住宅地が5年連続で「東
 京都千代田区六番町6番1」で、1平方メートル当たり36
 3万円(前年326万円)。商業地は11年連続で同中央区
 銀座2の6の7の「明治屋銀座ビル」で、同3300万円
(同2640万円)          「時事ドットコム」

住宅ローン 借り換え好機

 住宅ローン金利は低水準が続いている。
 過去に高めの金利でローンを組んだ人は、借り換えで負担を減らすチャンス。比較に便利なスマートフォン
アプリや、借り換え専用のローンも登場している。

 低金利続く 

 「住宅ローン利用者の半数は、借り換えで100万円以上の負担軽減が見込める」。住宅ローン関連の情報
サービスを提供するMFS(東京)の中山田明代表は、そんな見方を示す。

 同社が今夏、住宅ローン利用者638人に行った調査では、借り換えで100万円以上、総返済額が減る人が
318人(50%)に達した。この比率を単純に当てはめると、国内約1200万件のローン契約のうち、借り
換え需要は約600万件ある計算になる。だが、実際の借り換え件数は年約15万件にとどまるという。

 中山田代表は「借り換えが進まないのは、メリットが分かりにくいからだ」と指摘。「銀行は顧客が高い金利
のまま返済を続けた方が好都合なので、あえて借り換えを勧めることはしない」(住宅ローンアドバイザー)と
の見方もある。

 だが、消費者にとってメリットがあるならば、積極的に借り換えを活用したいところ。では、実際にどのよう
に検討すれば良いのだろうか。

総返済額で比較

 

  •  

 住宅ローンの借り換えでは、今より金利の低いローンを新たに組み、今までの債務を完済する。

 ただ、ローンを組み直すことになるため、事務手数料や保証料などの諸費用がかかる。借り換えで利息負担
が50万円浮いても、諸費用が100万円かかるようでは意味がない。諸費用との兼ね合いでどれだけメリット
があるかを見極めることが大事だ。

 一般に、借り換えでメリットが期待できる人の目安は〈1〉ローン残高が1000万円以上ある〈2〉返済
期間が10年以上残っている〈3〉新旧のローンの金利差が1%以上ある――とされる。ファイナンシャルプ
ランナーの吹田朝子さんは「総返済額を計算して判断するといい」と話す。

 金利年2・5%、ローン残高3000万円の場合で年1・5%のローンに借り換えた例を表に示した。月々
の返済額は約1万5000円減り、25年の総返済額は約440万円減らせる計算だ。

 試算アプリや専用ローンも

 

  • スマホアプリ「モゲチェック」は借り換えのメリット額をランキングで表示する
    スマホアプリ「モゲチェック」は借り換えのメリット額をランキングで表示する

 借り換え検討の際に参考になるのは、金融機関がホームページで提供する借り換えシミュレーション(試算)だ。
金利やローン残高、返済期間などの条件を入力すれば、同じ銀行で借り換えた場合の効果が分かる。

 MFSが8月に提供を始めたスマホ向けアプリ「モゲチェック」なら、複数の金融機関の中から有利な住宅ローン
を探せる。全国約120行のローン情報をもとに、残高や金利、返済期間など7項目を入力するだけで、有利なローン
から順番に表示する。総返済額がどれだけ減るかも商品ごとに分かる。

 

 大手銀行は他行からの借り換え需要を取り込もうと、専用商品を投入している。

 みずほ銀行の「みずほネット借り換え住宅ローン」は、事前審査から契約までネットと郵送で完結する。面倒な来店
が不要なだけでなく、店頭契約より金利を優遇。9月実行分の最優遇金利は変動型で年0・675%、10年固定型で
年1・10%だ。

 りそな銀行の「りそな借りかえローン」も、ネット申し込み限定で金利を引き下げる。9月実行分の最優遇金利は
10年固定型で年0・850%と、新規契約より0・3%低い。
                                        「YOMIURI ONLINE」

-夏季休暇のお知らせ-

平成28年 8月11日~平成28年 8月17日まで
夏季休暇を頂きます。
 

マイナス金利時代の住宅ローン 借り換えるといくらトクなのか?

日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利も下がっているが、ローンを借り換えると実際のところどのくら
いオトクなのか。手間とお金をかけて手続きするだけの価値はあるのだろうか。実際に試算してみた。
 

残高1000万円、残期間10年、金利差1%で約30万円のトク

住宅ローンを金利の低い銀行に借り換えれば、返済額は確実に軽くなる。だが、手続きにそれなりの手間が
かかるうえに、抵当権を登記し直したり、借り換え先の銀行で新たに借り入れたりするための費用が数十万
円必要だ。

そのため、ローンの借り換えでトクするには、「金利差1%以上、ローン残高1000万円以上、残りの返済期
間10年以上」が目安とされる。では実際に、この条件で借り換えるとどのくらいトクするのか試算してみよう。

まず借り換え前のローン残高1000万円、残期間10年、金利2%とすると、毎月返済額と今後10年間の総返済額
は以下のようになる。

[残高1000万円、残期間10年、金利2.0%のケース]
毎月返済額/約9万2000円
残り10年の総返済額/約1104万円

この条件で金利1%のローンに借り換えると、返済額は以下のとおりだ。

[借入額1000万円、返済期間10年、金利1.0%に借り換えたケース]
毎月返済額/約8万7600円(差額約4400円)
総返済額/約1051万円(差額約53万円)

さらに借り換え費用がいくらかというと、約23万円かかる。費用というのは抵当権設定費用や保証料、手数料な
どだ。つまり、トータルでトクするのは下記のように約30万円という試算結果になった。

総返済額の差額約53万円-約23万円=約30万円

10年間で30万円のトクというのは、手間をかける価値があるのか微妙なところだが、金銭的に黒字になることは
たしかだ。
 

5年前に3000万円のローンを組んだ人は、借り換えると約680万円トクするケースも

もう少し現実的なケースも検証してみよう。例えば5年前に(全期間)固定型で借りた人が、今の固定型に借り
換えたらどうか。

まず5年前に3000万円を35年返済で借りたとする。当時の固定型は2%台後半〜3%前後が主流だったので、返済
開始から5年後の現在は以下のとおりだ。

[借入額3000万円、返済期間35年、金利2.6%で借りた住宅ローンの5年後]
残高/約2720万円
毎月返済額/約10万8860円
残り30年の総返済額/約3919万円

では今の固定型の金利はというと、35年固定型は1.5%前後が中心だが、30年固定型だと1%そこそこのケースも
ある。そこで1.05%の金利に借り換えると、試算結果は以下のようになった。

[借入額2720万円、返済期間30年、金利1.05%で借り換えたケース]
毎月返済額/約8万8110円(差額約2万750円)
総返済額/約3172万円(差額約747万円)

借り換え費用はというと、返済期間が30年と長いため保証料が約52万円かかり、総額では約75万円必要だ。

総返済額の差額約747万円-約67万円=約680万円

30年で約680万円なので、年間22万円以上オトクになる計算だ。これだけトクできるなら、借り換えの手間と費用
もかける価値があるといえるかもしれない。あなたもさっそく、今の住宅ローンの返済予定表をチェックしてみては?

                                     「SUUMOジャーナル」

 

 

2016年分路線価を発表。全国の平均値が8年ぶりに上昇

国税庁から2016年の路線価が発表された。なにかと気になる地価が上がったのか下がったのか。
今年の注目ポイントを見ていこう。
 

公示地価の80%程度の水準で路線価が決められる

路線価は相続税や贈与税を算出するときの基準となる地価のことで、国税庁が道路ごとに1m2当たりの単価を
定めている。毎年1月1日時点で評価される公示地価を参考に、その80%程度の水準になるように路線価が決め
られるのだ。

そのため、3月に発表された公示地価の動きと基本的には変わらない。今年の公示地価では住宅地や商業地など
全用途の全国平均が8年ぶりに上昇したので、路線価の変動率の全国平均値も8年ぶりに上昇している。
 

14都道府県で路線価の変動率の平均が上昇

都道府県別にみると、変動率の平均値が上昇したのは首都圏や大阪府、愛知県など大都市圏や中核都市を中心と
した14都道府県のみ。昨年より4道県増えているが、残りの33県は下落した。滋賀県のように昨年は横ばいだっ
たが、今年は下落に転じたところもある。

とはいえ、上昇率・下落率ともにいずれの都道府県も5%未満の小幅にとどまっている。そのなかで最も平均値
の上昇率が高いのは東京都の2.9%で、昨年(2.1%)より0.8ポイントアップした。次いで震災復興の影響から
宮城県(2.5%)、福島県(2.3%)が高く、いずれも昨年と同じ上昇率だ。さらに沖縄県は昨年より1.4ポイント
アップして1.7%だった。

逆に平均値の下落率が大きいのは秋田県(マイナス3.9%)、愛媛県(マイナス2.1%)などだが、下落率は昨年
より縮小している県が多い。全体的には「都市部の地価が上がり、地方では下落が続く」状況にさほど変化はない。
 

最高路線価のトップは31年連続で銀座中央通り

国税庁では都道府県庁所在都市ごとの最高路線価も発表している。各都市の路線価の中で最も高いところだ。

それによると、1位は東京都中央区銀座5丁目の銀座中央通りで、堂々の31年連続トップ。全国で最も地価の高
い東京都の中の最高路線価なので、当然のことながら全国で最も地価の高いところとなる。

ちなみに銀座中央通りの路線価は1m2当たり3200万円で、前年より18.7%アップしている。ちょっとしたマン
ションを1戸買えてしまえるくらいの価値ということだ。
 

地価上昇の動きが中核都市の中心部にも波及

最高路線価の「上昇率」のランキングを見ると、トップは大阪市だ。場所は北区角田町の御堂筋で、前年より
22.1%アップして1m2当たり1016万円だった。2位は前述した東京(18.7%アップ)で、3位は京都市下京区の
四条通り(16.9%アップ)、4位は名古屋市中村区の名駅通り(14.1%アップ)となっている。

大阪市や京都市では中心部などでマンションの分譲が活発化していて、地価も上昇の勢いが増しているようだ。
特に大阪市は今年の公示地価で中央区の心斎橋や道頓堀で上昇率40%台を記録する地点が出た。

また、最高路線価の上昇率ランキングでは上位10位までが2ケタの上昇率となっており、仙台や広島、福岡、
札幌といった中核都市がランクインしている。大都市中心部での地価上昇の動きが、中核都市の中心部にも波
及している様子がうかがえる。
 

地価の上昇は住宅価格のアップに直結する

相続税や贈与税を払う人にとっては負担増につながるものの、地価が上昇するということは土地や不動産に投資
する人やおカネが増えていることを示すので、日本経済にとってはプラス要因だろう。

とはいえ、これから住宅を買う人にとっては、地価の上昇は住宅価格のアップに直結するので気になるところだ。
今回の上昇率なども参考に考えてみよう。
                                 「SUUMOジャーナル」

 

 

おかげさまで10周年

株式会社アヴァンギャルドは、おかげさまで10周年を迎えさせて頂きました。
設立当時、まずは3年。3年経過後は宅建免許更新まであと2年、と思いながら
こさせて頂きましたが、ようやく節目の10年を迎えさせて頂きました。

これもひとえに皆様方の支えのもとと感謝致しております。
今後も仕事に対して、お客様に対して実直に取り組んで参ります。
引続きご支援を賜わりますよう、よろしくお願い申し上げます。

                    株式会社アヴァンギャルド
                    代表取締役 宮 本  徹

戸建て街にコンビニ出店解禁へ...買い物弱者対策

 政府は、近所に商店がなく日々の買い物が困難な高齢者などの「買い物弱者」対策として
商店の建築が原則禁止されている「第1種低層住居専用地域」でコンビニエンスストアの出
店を条件付きで許可できるよう、規制を緩和する方針を固めた。

 近く閣議決定する規制改革実施計画に盛り込む。一戸建てが並ぶ住宅街にコンビニ店が進
出し、利便性が高まる一方、街の風景が変わる可能性もある。

 建築基準法は、「第1種低層住居専用地域」で建設できる建物について、低層住宅や学校
などの公共施設、小規模の住宅兼店舗などに限定している。落ち着いた住環境を確保するた
めで、一戸建てが並ぶ住宅地は主に「第1種低層」だ。
                              「Yahoo News」

フラット35、過去最低を更新 5月年1.08%

 住宅金融支援機構は2日、長期固定型住宅ローン「フラット35」の5月の適用金利を発表した。
主力の借入期間21~35年(融資率9割以下)の最低金利は前月より0.11%低い年1.08%となり、
3カ月続けて過去最低を更新した。借入期間20年以下の最低金利は0.96%と初めて1%を割り込
んだ。日銀のマイナス金利政策を受けて、金利下げが加速している。

 フラット35は全期間固定型の住宅ローン商品。借入時に返済額が確定するので、金利変動リスク
を回避できる。適用金利は民間金融機関が独自に決めているが、日銀がマイナス金利政策を導入し
た2月以降に引き下げが相次いだ。借入期間21~35年の最低金利は1月と比べて0.5%近く下がった。
                                                                                                    [日本経済新聞 電子版]

マイナス金利なのに、なぜ住宅ローン金利が引き上げになるの?

大手銀行は3月31日に4月適用分の住宅ローン金利の一部を引き上げると発表しました。

 三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行は10年固定型で最優遇金利を0.10%引き上げて年0.90%、みずほ銀行とりそな銀行は0.05%上げて年0.85%としました。

マイナス金利なのに、なぜ住宅ローン金利が引き上げになるの?

今回引き上げられるの住宅ローンの10年固定型長期金利だが……(写真はイメージ、提供:アフロ)

黒田日銀総裁の読みは間違っていたのか?

 日本銀行は1月29日の金融政策決定会合において「マイナス金利付き量的・質的緩和」を決定しました。日銀当座預金の一部へのマイナス0.1%の適用は2月16日にスタートしたのですが、その翌々日の18日の参院財政金融委員会に出席した黒田日銀総裁は、マイナス金利を導入している欧州では金融機関がコスト転嫁のため住宅ローンの金利を引き上げる動きがあるが、日本では「住宅ローン金利の引き上げが起きることはなかなか考えられない」と述べています(日経新聞)。

 ところが、今回4月の住宅ローン金利の一部が引き上げられました。これは黒田日銀総裁の見方が間違っていたということなのでしょうか。

長期金利は日銀が決めてるのではない!?

 住宅ローン金利の10年固定型は長期金利の動向に左右されます。長期金利とは10年国債の利回りのことを指します。つまり債券市場に委ねられていることになるのです。日銀は量的・質的緩和にマイナス金利も加え、長期金利をマイナスにまで低下させましたが、長期金利そのものは市場で決定されるため、日銀が決めているものではありません。

 その長期金利、つまり10年国債の利回りは3月18日にマイナス0.135%にまで低下し、ここがいったんボトムとなりました。これ以降の長期金利は、比較的落ち着いた動きとなっていました。つまりそれまで低下し続けていた動きがいったん止まったとも言えます。

 大手銀行が今回、10年固定型の金利を上げたのは、長期金利の低下が一服したことが要因ではないかと予想されます。今回の住宅ローン金利の引き上げについては、金融機関がコスト転嫁のため住宅ローンの金利を引き上げる動きというよりも、このような長期金利の動きを確認した上での結論ではなかったかと思われます。

 これは、超長期ゾーンの利回り低下が3月末にむけてさらに進んだことで、みずほ銀行などでは、10年固定は引き上げても、15年を超える固定型の住宅ローン金利は逆に引き下げていたことからも明らかです。

変動型の住宅ローン金利はどうやって決まるの?

 ちなみに変動型の住宅ローン金利の方は、短期プライムレートと呼ばれるものが基準となるのですが、これは短期の金利であり、日銀の金融政策に直接影響されるものとなっています。

 それでは今後も黒田日銀総裁の発言にもあったように、金融機関がコスト転嫁のため住宅ローンの金利を引き上げることはないと言えるのでしょうか。いまのところコスト転嫁は考えづらいかもしれません。それでもマイナス金利の状態がこのまま続き、マイナス金利がさらに深掘りされるようなことになると、その懸念が強まることは確かです。

 その兆候となりそうなことが生じています。信託銀大手各社は顧客の投資信託やファンドが運用する資産のうち、現金部分について新たな手数料を徴収すると報じられました(日経新聞)。

マイナス金利の個人への負担は、住宅ローン以外でも考えられる?

 公社債投信に限らず株式投信でも、換金に備えてある程度の資金を短期金融市場で運用しています。年金などの運用も同様です。特定金銭信託と呼ばれる預金口座のその資金は通常、コール市場などで運用されます。ところが短期金融市場でのマイナス金利化により、それが日銀の当座預金に積み上がっていたのです。その分はマクロ加算という区分けとなり、日銀によるマイナス金利が適用されます。

 そのため信託銀行は資産運用会社などにその分の手数料を課すことになったのです。これがもし個人に課す手数料に再転嫁されるとなれば、結果として投資信託などを保有している個人に対してマイナス金利分の手数料が課せられることになります。

 このように個人にマイナス金利による負担を課す可能性は絶対ないとは言えません。これは住宅ローン金利だけでなく、預貯金金利も同様といえます。これはあくまで今後の金利の動向と、それに対応する金融機関の出方次第となるのです。

                          「Yahooニュース」

マンション「標準規約」改正へ...管理組合役員外部からも

 マンションの管理ルールのモデルとなる「標準管理規約」を、国土交通省が今年度中にも改正する。
今は、管理組合の役員は持ち主から選ぶことになっているが、マンション管理士など外部の専門家も
なれるようにする。高齢化で、役員の仕事をできる持ち主が減っており、適切な建物の維持管理がで
きなくなる恐れがあるためだ。

理事長や監事に専門家など…高齢化で人手不足

 それぞれのマンションでは、持ち主全員で管理組合を作り、基本ルールとなる管理規約を定めて、
建物の維持管理などをしている。管理規約はいわば、マンションごとの「憲法」だ。普通は、国の
標準管理規約を参考にして作り、その後も、参考にしながら改正することが多い。

 今の標準管理規約では、管理組合の理事や監事は、総会で持ち主の中から選ぶことになっている。
改正で、マンション管理士や建築士など、専門知識を持った外部の専門家も、報酬をもらって理事
や監事になれるようにする。理事長や副理事長も引き受けられるようにする。

 背景にあるのは、持ち主の高齢化と建物の老朽化だ。

 国交省の2013年度の全国調査では、持ち主の半数が60歳以上だった。一方で、建物も古く
なって補修工事などが増えている。役員の仕事ができる持ち主が減れば、役員の負担が増えて、工
事の発注などで適切な判断ができなくなり、建物の維持管理が進まない恐れがある。

 日本マンション管理士会連合会(東京)の会長、親泊おやどまり哲さんは「役員を確保しにくいマンション
では、管理を今後どうするかという議論ができていない例もある。今回の改正は議論を深めるきっか
けにもなる」と期待する。

 ただ、外部の専門家を使う場合には課題もある。例えば、建築士が役員になり、自分の関係する設
計会社に、改修工事の設計を高額で発注しようとすれば、管理組合の利益にならない。

 このため、改正では防止策も盛り込む。具体的には、その役員が〈1〉理事会で承認を得なければ
ならない〈2〉理事会の議決には参加できない――などとする方針だ。

 全国マンション管理組合連合会(東京)の事務局長、川上湛永やすひささんは「標準管理規約が改正された後
内容をしっかり確認し、自分のマンションの状況に応じて、管理規約の改正が必要かを検討してほしい」
と話している。

標準管理規約で改正を検討中の主な点

・管理組合の役員に外部の専門家がなれるようにする

・管理費をコミュニティー活動に使えるという規定を削除する

・災害時、共用部分の補修などは、理事長の判断や理事会の決定でできるようにする

・災害時、緊急措置として、理事長が専有部分に立ち入れるようにする

 

「コミュニティー活動」巡り賛否

 

 今回の標準管理規約の改正では、持ち主から集めた管理費をコミュニティー活動に使えるとする規定の
削除も検討されている。コミュニティー活動の定義が曖昧で、持ち主の一部しか参加しない宴会などに管
理費が使われ、問題視される例があるためだ。

 ただ、国交省が昨年秋、一般からの意見を募ったところ、コミュニティー意識の重要性そのものを否定
しかねないと反対する声が、マンション管理の関係者から多く寄せられた。管理組合を円滑に運営するに
は、持ち主同士のコミュニティー意識が不可欠だという考えがあるからだ。

 国交省は「反対意見も考慮しながら、規定を削除するかどうかは慎重に決めたい」としている。

                                「YOMIURI ONLINE」

住宅ローン借りる前に「信用情報」チェックしてみた

住宅ローンを組むにあたり、避けて通れないのが審査。年収や勤務先などに加え、重要な判断材料のひとつと
されるのが「クレジットカードの利用履歴」だ。なんでも、支払いの遅延や延滞があると、借り入れがかなり
厳しくなるらしい。

このクレジット履歴、いわゆる「信用情報」は信用情報機関に登録されており、ローン審査にあたって保証会
社が照会するほか、利用者本人が確認することもできるという。そこで、筆者自身の信用情報をチェックして
みることにした。

インターネットで簡単にチェックできる

きれいなクレジット履歴(クレジットヒストリー、以下「クレヒス」)は、まさに信用の証。いかに高収入で
も、大企業に勤めていようと、過去にローンやキャッシングの遅延があれば容赦なく審査にはじかれてしまう
ようだ。高収入でも大企業でもない筆者ならば、なおさらきれいなクレヒスが求められるだろう。

というわけで、さっそく信用情報を確認してみよう。

まずは、クレジットカードの信用情報機関である「CIC(割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関)」の
ウェブサイトにアクセスする。

【画像1】CICのウェブサイト。所定の手続きをふむと、オンラインで自分の信用情報を確認できる

【画像1】CICのウェブサイト。所定の手続きをふむと、オンラインで自分の信用情報を確認できる(CICウェブサイトより)

次に開示方法を選択する。「インターネット開示(パソコン・スマートフォン・携帯電話)」「郵送開示」のほか
直接CIC開示窓口(札幌・仙台・東京・名古屋・大阪・岡山・福岡)に出向いて確認することも可能だ。ここは
最も手っ取り早いインターネット開示を選ぼう。

【画像2】パソコン、スマホで確認可能

【画像2】パソコン、スマホで確認可能(CICウェブサイトより)

サイト上の案内に従い必要情報を入力すると、信用情報が記されたPDFファイルが送られてくる。けっこう手軽に
取り寄せられちゃうのね。ちなみに、開示1回につき1000円の利用手数料がかかる。

5年分の履歴を確認できる

では、さっそく届いた信用情報を(おそるおそる)確認してみよう。

確認できるのは過去5年間の「クレジットカード」「ローン」「携帯電話」などの料金支払い状況。筆者の場合
3種類のクレジットカードと携帯電話料金、平成21年から平成23年にかけてまとまったローンの支払いがあり
1カ月単位でその入金状況が克明に記されていた。

【画像3】1カ月ごとの入金状況が記されている

【画像3】1カ月ごとの入金状況が記されている(CICウェブサイトより)

入金状況の欄には「$」という記号が記されている。これは、「期日通りに支払いがなされた」ことを意味する
ようだ。なお、記号の一覧と、その意味は以下の通り。

「$」…請求通り(もしくは請求額以上)の入金があった
「P」…請求額の一部が入金された
「R」…利用者以外から入金があった
「A」…利用者の事情で、約束の日に入金がなかった(未入金)
「B」…利用者の事情とは無関係の理由で入金がなかった
「C」…入金されていないが、その原因がわからない
「-」…請求もなく入金もなかった(※)
「空欄」…クレジット会社等から情報の更新がなかった(※)
※例:クレジットの利用がない場合

このうち、住宅ローンの審査においてネガティブ情報として扱われるのが「P」もしくは「A」の記号。これがある
と(たった1度きりでも)かなりのマイナスになってしまうのだとか。幸いなことに筆者のクレヒスは「オール$」
で、今のところクリーンな状態だったが、この先一度でも「P」や「A」がつくと、5年間は消えずに残ってしまう
ことになる。

クレジットカードの料金が引き落とされる口座に「たまたま残高がなかった」場合など、たった一度のミスが住
宅ローンの審査に大きな影を落としかねないわけだ。マイホームを買うその時まで、くれぐれも留意しておきたい。
                                    「SUUMOジャーナル」

 

 

契約時確認を義務化=中古住宅診断で法改正―国交省

 国土交通省は10日、中古住宅を安心して売買できるよう、専門家が家屋の傷み具合を
調べる住宅診断を促進する方針を決めた。
 売買の仲介契約時に、住宅診断を行うかどうかを売り主や買い主に確認するよう不動
産仲介業者に義務付ける。今国会に宅地建物取引業法の改正案を提出、2018年の施行を
目指す。
 質が担保された中古住宅が増えれば、選択の幅が広がり、若年層がマイホームを取得
しやすくなるほか、リフォーム市場の活性化にもつながる。中古住宅の売買が住宅取引
全体に占める割合は、日本では約1割だが、住宅診断が普及している欧米では7~9割を
占める。
 そこで同省は、住宅診断の普及を進め、中古住宅の流通を促す。改正案は、仲介契約
時の契約書などに住宅診断の有無を記載する項目を設けることを不動産業者に義務付け
ることが柱。診断する場合は、不動産業者があっせんする業者が実施する。診断結果は
契約前に不動産業者が買い主に行う重要事項説明に盛り込むこととした。
 また、最終的に売買契約を結ぶ際には、家屋の基礎や外壁などの状態を売り主と買い
主の双方が確認し、確認事項を契約書に明記するようにする。購入後のトラブル回避が
狙いだ。
                                                                                       「yahooニュース」

新年おめでとうございます

新年おめでとうございます。
昨年は格別ならぬお引立てを賜わり誠にありがとうございました。
本年も、お客様に満足して不動産取引を頂けますよう努めて参り
ます。
本年もよろしくお願い申し上げます。

                株式会社アヴァンギャルド
                代表取締役 宮 本  徹

-年末年始の休業のお知らせ-

平成27年12月29日(火)より 平成28年 1月 6日(水)まで

年末年始のお休みを頂きます。
本年も一年ありがとうございました。
素敵な一年をお迎えください。

2016年度の税制改正、住宅に関わる税金のポイントを解説

与党が2016年度税制改正大綱を発表した。消費税増税時の軽減税率をめぐって決定が延び延びになっていたが
住宅税制については減税の項目が並んだ。来年、家を買う人や売る人にどんな影響が出るのか、ポイントを見
ていこう。

相続した古い空き家を売るときの税金を軽減

住宅税制で大綱の目玉となったのが、空き家の売却を促す特例だ。空き家は年々増加しており、周辺環境への
悪影響や地震の際の倒壊などが懸念されている。そうした空き家が生まれるきっかけの多くが、親からの相続
だという。

自宅を売るときには、売却益から3000万円を控除するなど所得税の特例が使える。だが、だれも住んでいない
空き家を売っても特例が使えないので、売るに売れないケースが多いのだ。そこで今回創設されるのが、親な
どから相続した古い空き家や解体後の敷地を売ったときに、自宅と同様に3000万円特別控除が適用される特例
だ。

対象となる空き家は親などが一人暮らししていた旧耐震基準の家で、2016年4月1日から2019年12月31日まで
の間に売却したもの。相続した3年後の年末までに売却することが要件だ。

注意したいのは、空き家付きで売却する場合は耐震リフォームした場合に限られること。耐震基準を満たさな
い家を転売するのは、住宅の耐震化を推進する国の政策に合致しないためだ。とはいえ、古い空き家をわざわ
ざ耐震リフォームしてから売るケースがそれほどあるとは思えない。リフォームと同じぐらいお金がかかるか
もしれないが、家を解体して土地として売るのが現実的だろう。

3世代同居向けにリフォーム減税を創設

3世代で同居するためにリフォームする場合に、所得税が減税される特例も創設される。これは安倍政権が打
ち出した新・三本の矢のうち、第二の矢である「夢をつむぐ子育て支援」の具体策の一つ。3世代で同居すれ
ば子育てしやすくなり、「希望出生率1.8」の実現につながるというシナリオだ。

具体的には、キッチン、浴室、トイレ、玄関のうち1つ以上を増設し、いずれか2つ以上が複数ある場合が対象
となる。工事費(上限250万円)の10%を所得税から控除するタイプと、リフォームローン残高(同)の2%を
5年間所得税から控除するタイプがある。適用期限は2019年6月30日までだ。

海外赴任中に日本で家を買うと住宅ローン控除が適用可能に

あまり目立ってはいないが、住宅ローン控除の要件が一部見直される。住宅ローン残高(上限4000万円。一般
住宅の場合)の1%相当額が所得税から控除される住宅ローン控除は、現行では日本に居住している人だけが対
象となっている。海外赴任中に日本で家を買った場合、その後に帰国しても対象にならない。来年度からこの要
件を見直し、海外赴任など国内に居住していない人が住宅を取得するケースにも適用される。

ただし、その他の要件は国内居住者と同じなので、住宅を取得してから6カ月以内にその家に入居しなければな
らない。ずっと海外で暮らしている人が日本で家を買っても、住宅ローン控除が受けられないことに変わりはな
い。

各種税金の軽減特例を2年延長

大綱ではこのほか、各種税金の軽減特例などの延長が盛り込まれた。具体的には以下のとおりだ。

●新築住宅の固定資産税の減額措置(一戸建て3年間、マンション5年間、2分の1に減額)を2年延長(2018年3月
31日まで)
●長期優良住宅の場合の以下の特例措置を2年延長(2018年3月31日まで)
 ・登録免許税:所有権保存登記(一般住宅0.15%を0.1%に)、所有権移転登記(同0.3%を一戸建て0.2%、マン
ション0.1%に)
 ・不動産取得税:評価額からの控除額の特例(同1200万円を1300万円に)
 ・固定資産税:新築住宅の1/2減額の適用期間の特例(一戸建て3年→5年)(マンション5年→7年)
●以下の住宅リフォームをした場合の固定資産税の特例措置を2年延長(2018年3月31日まで)
 ・耐震改修:工事の翌年度 1/2軽減
 ・バリアフリー改修:工事の翌年度1/3軽減、築10年以上の住宅を対象に追加
 ・省エネ改修:工事の翌年度1/3軽減
●居住用財産の買い替えなどの場合の特例措置(買い替え特例、譲渡損失の繰越控除)を2年延長(2017年12月31
日まで)

税制改正は今後、国会審議を経て2016年3月末までに決定される見込みだが、ほぼ大綱の内容どおりに決まるのが
通例だ。
                                  「SUUMOジャーナル」

 

 

-大阪事務所開設のお知らせ-

平成27年12月 1日より建物管理業務として大阪事務所を
開設させて頂きました。
今後ともよろしくお願い申し上げます。

大阪事務所
大阪市中央区博労町4丁目7-5 本町TSビル403
TEL:06-7164-7157  FAX:06-7164-8828

タワーマンション使った節税、国税庁「チェック厳しく」

 タワーマンションを使った相続税の節税をめぐり、国税庁が行きすぎた節税策がないか
チェックを厳しくするよう全国の国税局に指示したことがわかった。「著しく不適当」な
ケースは個別に評価し直す、という通達の規定があり、全てのタワーマンションの相続に
ついて適用するかどうか検討する考えだ。

タワーマンション使った節税、国税庁「チェック厳しく」

 相続税を算出するための「財産評価基本通達」によると、マンションは土地と建物を分けて
評価。土地は、敷地全体を戸数で分けるので各戸の持ち分は小さくなる。一方で建物は、同じ
床面積なら階数が違っても評価は変わらない。人気の高層階ほど時価と評価額の開きが大きく
なり、差額の節税効果を狙ってタワーマンションを買う富裕層が増えているという。

 国税庁が2013年までの3年間を調べると、評価額が約3600万円の物件が約1億円で
売られるなど、343件の平均で売値(時価)が評価額の3倍を超えていた。過去には、相続
後すぐに売り抜けて多額の「差益」を得るケースもあり、こうした節税策を薦める金融機関や
税理士法人があるという。

 国税庁の松山清人・資産評価企画官は「不動産の値上がりで節税効果が大きくなっており、
看過できないケースには適切に適用したい」と話す。
                                「朝日新聞」

京都「億ション」ラッシュ、今年40戸以上発売

 京都市中心部で、1戸あたり販売価格が1億円以上のマンションの開発が相次いでいる。

 三菱地所レジデンスが8日、売り出し価格が西日本最高額の7億円超となる物件の発売を発表するなど
2015年は京都市内で前年(30戸)を大きく上回る40戸以上の「億ション」が発売される見通しだ。

 京都御所の東側の鴨川沿いに、地上5階地下1階建て(敷地面積5100平方メートル)のマンション
を建設する。総戸数は85戸で、うち約5割が1億円以上という。11月中旬から16年にかけて売り出す。

 京阪「神宮丸太町」駅から徒歩6分の立地で、7億円超の物件は広さ287平方メートルで、「京都五山
送り火」の一つ「大文字」が望めるのが売りだ。不動産経済研究所によると、1995年以降では大阪市内
の5億8000万円が西日本の最高額だった。

  •  

 京都市中心部では、億ションの開発が相次いでいる。昨年末以降、野村不動産と積水ハウスが、祇園祭の
山鉾やまほこが通る御池通沿いで発売し、売り出し分が即日完売する人気ぶりだ。京都市の15年8月末時点の億
ション発売戸数(不動産経済研究所調べ)は25戸で、大阪市の14戸を上回る。

 京都市中心部は建物の高さ制限が厳しいことなどで、不動産開発が進んでいなかったが、景気回復と訪日
外国人客の増加を受け、15年1月1日時点の中心5区の地価が商業地で前年比2・9%増、住宅地で0・7
%増となるなど不動産取引が活発化している。

 億ション開発も、こうした流れに沿ったものだ。野村不動産の物件は、購入者の2割が東京都の富裕層で
京都観光用のセカンドハウスとしての利用も多いという。
                                                                                                            「YOMIURI ONLINE」

住宅ローン 借り換え好機

 住宅ローン金利は低水準が続いている。

 過去に高めの金利でローンを組んだ人は、借り換えで負担を減らすチャンス。比較に便利な
スマートフォンアプリや、借り換え専用のローンも登場している。

 

低金利続く

 

 「住宅ローン利用者の半数は、借り換えで100万円以上の負担軽減が見込める」。住宅ローン
関連の情報サービスを提供するMFS(東京)の中山田明代表は、そんな見方を示す。

 同社が今夏、住宅ローン利用者638人に行った調査では、借り換えで100万円以上、総返
済額が減る人が318人(50%)に達した。この比率を単純に当てはめると、国内約1200
万件のローン契約のうち、借り換え需要は約600万件ある計算になる。だが、実際の借り換え
件数は年約15万件にとどまるという。

 中山田代表は「借り換えが進まないのは、メリットが分かりにくいからだ」と指摘。「銀行は
顧客が高い金利のまま返済を続けた方が好都合なので、あえて借り換えを勧めることはしない」
(住宅ローンアドバイザー)との見方もある。

 だが、消費者にとってメリットがあるならば、積極的に借り換えを活用したいところ。では、
実際にどのように検討すれば良いのだろうか。

総返済額で比較

 

  •  

 住宅ローンの借り換えでは、今より金利の低いローンを新たに組み、今までの債務を完済する。

 ただ、ローンを組み直すことになるため、事務手数料や保証料などの諸費用がかかる。借り換えで
利息負担が50万円浮いても、諸費用が100万円かかるようでは意味がない。諸費用との兼ね合い
でどれだけメリットがあるかを見極めることが大事だ。

 一般に、借り換えでメリットが期待できる人の目安は〈1〉ローン残高が1000万円以上ある
〈2〉返済期間が10年以上残っている〈3〉新旧のローンの金利差が1%以上ある――とされる。
ファイナンシャルプランナーの吹田朝子さんは「総返済額を計算して判断するといい」と話す。

 金利年2・5%、ローン残高3000万円の場合で年1・5%のローンに借り換えた例を表に示した。
月々の返済額は約1万5000円減り、25年の総返済額は約440万円減らせる計算だ。

 

試算アプリや専用ローンも

 

  • スマホアプリ「モゲチェック」は借り換えのメリット額をランキングで表示する
    スマホアプリ「モゲチェック」は借り換えのメリット額をランキングで表示する

 借り換え検討の際に参考になるのは、金融機関がホームページで提供する借り換えシミュレーション
(試算)だ。金利やローン残高、返済期間などの条件を入力すれば、同じ銀行で借り換えた場合の効果
が分かる。

 MFSが8月に提供を始めたスマホ向けアプリ「モゲチェック」なら、複数の金融機関の中から有利な
住宅ローンを探せる。全国約120行のローン情報をもとに、残高や金利、返済期間など7項目を入力す
るだけで、有利なローンから順番に表示する。総返済額がどれだけ減るかも商品ごとに分かる。

 

 大手銀行は他行からの借り換え需要を取り込もうと、専用商品を投入している。

 みずほ銀行の「みずほネット借り換え住宅ローン」は、事前審査から契約までネットと郵送で完結する。
面倒な来店が不要なだけでなく、店頭契約より金利を優遇。9月実行分の最優遇金利は変動型で年0・6
75%、10年固定型で年1・10%だ。

 りそな銀行の「りそな借りかえローン」も、ネット申し込み限定で金利を引き下げる。9月実行分の最優
遇金利は10年固定型で年0・850%と、新規契約より0・3%低い。
                              「YOMIURI ONLINE」

 

公営住宅入居、未婚のひとり親も優遇...貧困対策

 政府は、公営住宅の入居にあたって優遇措置が受けられる対象世帯に、婚姻歴を持たずに子育て
するひとり親世帯を追加する。

 入居の可否や家賃を決める基準となる収入を実際より低く算定し、入居しやすくする。関係施行
令を改正し、2016年10月からの適用を目指す。

 未婚のひとり親世帯への支援を通じて、子どもの貧困対策や格差解消につなげる狙いがある。

 公営住宅への入居を希望するひとり親世帯は、配偶者と死別・離婚した世帯の場合、実際の収入
より27万円少なく見積もった上で、入居の可否や家賃が決められている。収入が同程度の一般世
帯よりも入居が有利となり、家賃も安くなることが多い。今回の見直しでは、未婚世帯も同様の優
遇措置を受けられるようにする。
                                「YOMIURI ONLINE」

空き家の処分後押し=所有者不明なら第三者が管理-市町村でモデル事業・国交省

 国土交通省は19日、所有者が分からないなど対処が難しい空き家の対策を進めるため
2016年度に先進的な取り組みを行う市町村を支援するモデル事業に乗り出す方針を固めた。
弁護士ら専門家と連携し、第三者が空き家の管理や処分を行う民法の「財産管理人制度」の活用
を進める。16年度予算概算要求に市町村への補助経費を盛り込む。
                                「時事ドットコム」

火災保険料、企業向けも値上げ=10月から大手損保

 大手損害保険会社は10月から企業向けの火災保険料を引き上げる。台風や大雪などの被害に伴う
保険金の支払いが増えていることに対応する。損保関係者によると、引き上げ幅は全国平均で1~2
%程度となる見込み。  引き上げ幅は建物の所在地や使用目的、構造などにより異なり、台風、大雨
の被害が多い九州で全般に大きくなる。また、事務所や店舗に比べ工場が大きくなりやすい。
 今回の火災保険料の値上げを踏まえ、三井住友海上火災保険は築年数に応じた割引制度を設ける。
損保各社も支払保険金の上限を抑えて保険料負担を軽くするなどの提案を顧客に行う。
 各社は一般家庭向けの火災保険も10月に引き上げることを決めている。
                                   「時事ドットコム」

-夏期休暇のお知らせ-

平成27年 8月13日より平成27年 8月16日まで

夏期休暇を頂きます。 よろしくお願い致します。

男と女のビミョ~な温度差。快適なエアコン温度に違い

寝苦しい夏が来た。夜中、暑さに目が覚めた夫がエアコンのスイッチをONに。ようやく涼しくなったころ
今度は寒さを感じた妻がスイッチをOFFに。そんな攻防も繰り広げられるエアコンの快適温度、みんなの
快適温度は何度くらいだろう? アンケート調査を行った。
26度派が最多。男性はやはり暑がりが多め

東日本大震災以降、節電意識の高まりから、エアコンの設定温度を高くした人も多い。とはいえ、日本の
夏は容赦なく暑い。熱中症の被害も増えるなか、本音を言えば、節電よりも快適さや生命の安全をとりた
い人も少なくないだろう。果たして、みんなが快適と感じるエアコンの設定温度は? 340人の男女に聞い
てみた(調査対象:20~50代の既婚者340人 男女それぞれ170人)。

26度は震災以前に省エネの観点から伝えられてきた推奨設定温度。東日本大震災以降、「エアコンの設定
温度は28度」と伝える報道機関が増えたが、今なお26度派が19.7%と最多数のようだ。次点、25度(18.5
%)、28度(17.9%)という結果になった(詳細は図1参照)。

【図1】約8割が24~28度に集中している

【図1】約8割が24~28度に集中している。それぞれの上位5位を色づけ

男女別に見ると、男性には全体傾向と比較して24度・25度の出現率が高く「暑がり派」が、女性は27度の
出現率が高く「寒がり派」がそれぞれ多いようだ。男性は筋肉量が女性よりも多いため、発熱量が多く、
暑がりが多いといわれている。今回の結果にも、その傾向が表れているのかもしれない。

男性は40・50代に不満を感じている人が多数!

ところで、冒頭「深夜のエアコンスイッチON・OFF合戦」のように、夫婦互いの設定温度に不満を抱いて
いる人は、どのくらいいるのだろうか。「パートナー(夫・妻)のエアコンの設定温度について不満があ
りますか?」という設問に対し、「ある」と回答した人は全体の12.6%と、やはりエアコン快適温度が不
一致な夫婦は一定数存在するようだ。

さらに、「ある」と回答した人たちから寄せられたコメントを見ると、その多くは(妻)「夫が暑がり」
(夫)「妻が寒がり」といった内容。20・30代の若いうちは、妻もまだ我慢できるのかもしれないが、
長年連れ添い、40・50代となると、エアコンの設定温度に関して妻の決定権のほうが強くなるのだろうか。
男性の場合、なぜか不満を感じている夫の多くは40・50代だった。

エアコンはスイッチを入れ部屋を冷やし始めるときに、電力を要する。省エネ観点で見れば、スイッチの
ON・OFFを繰り返すことほど、NG行為はないのだ。環境のためにも、程よい温度に設定し、扇風機との
併用や厚着をするなどの工夫で暑さ・寒さの調整を。エアコンの快適温度は、加齢による体質変化によって
も変わるものだろう。末永く互いの快適温度を気遣えるよう、夫婦の温度感は冷やし過ぎにご注意を。

                                   「SUUMO ジャーナル」

ビルの電力「自給自足」 大手ゼネコンが競争

 大手ゼネコン各社が、省エネ設備や太陽光発電などによって年間の消費電力を差し引きゼロにする
「ゼロ・エネルギー・ビル」の技術開発を競っている。

 ただ、現状では設備の効率化や費用を安くするといった課題も多い。

 

 大成建設は6月30日、自社の研究施設で年間消費電力の「差し引きゼロ」を達成したと発表した。
同社技術センター(横浜市)に建設した実証棟(3階建て)で2014年6月から1年間、エネルギー
の使用状況でみると発電量が消費電力を上回った。空調や照明の無駄をなくすことで、従来の建物より
消費電力を75%削減した。残り25%分の電力を賄うため、太陽光発電設備を屋上だけでなく、外壁
にも張り付けた。一般的なビルの1・5~2倍程度の建設費用がかかったという。記者会見で村田誉之
社長は「技術開発を進め、(一般的なビルの)2割増し程度に抑えたい」と述べ、20年までの商品化
を目指す考えを示した。

 大林組も今年4月、技術研究所本館(東京都清瀬市)で「差し引きゼロ」を達成したと発表した。
約200人が勤務する本館では電気の使用量が多いが、敷地内の太陽光発電設備で賄った。

 一方、住宅メーカーは10年頃からエネルギー効率が良い住宅を手がけている。壁などの断熱性を高め
るとともに、太陽光で作った電気などをセンサーを使って効率よく使う仕組みだ。10年から販売してい
る大和ハウス工業は「エネルギー効率が良い住宅は特別ではなく、標準仕様になりつつある」と指摘して
いる。                            「YOMIURI ONLINE」

路線価回復加速、オフィス需要など好調 大都市圏

 国税庁が1日発表した2015年分の路線価(1月1日時点)は主に大都市圏で回復が加速した。
外国人観光客やオフィス需要が増えたためで、東京・銀座の上昇率は前年比14%と7年ぶり
高水準となった。投資マネーの勢いも旺盛だ。ただ、一部には過熱感も出ており、今後は上
昇の勢いが鈍る可能性もある。

 今年の路線価の全国平均は0.4%下落と7年連続のマイナスだが、下落幅は前年より0.3ポイ
ント縮まった。都道府県別で上昇したのは10都府県と前年の8都府県より増えた。大都市圏が
引っ張る形で、地価全体に底入れ感が出ている。

 都道府県庁所在地の最高路線価の上昇率は首位が14.2%(14年は9.7%)だった東京都の
銀座中央通り、2位は名古屋市の名駅通りで、広島市の相生通り、大阪市の御堂筋が続いた。

                          「日本経済新聞 電子版」

マンション発売、5月首都圏は2割減

 不動産経済研究所が16日発表した5月の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)のマンション
発売戸数は、前年同月比18・7%減の3495戸と5か月連続で前年実績を下回った。
 東京都区部が43・5%減の大幅減となった。同研究所によると、消費者の購買意欲を見極める
ため、発売を先送りする動きがあるという。
                             <YOMIURI ONLINE>

あれは夢だったのか!?「ゼロ円住宅」の今

● 太陽光発電で住宅ローンがチャラ!?  「ゼロ円住宅」とは何か

 住宅ローンの上限は、およそ年収の7倍までが相場と言われている。それ以上のローンを組めば
非常に苦しい生活が待っていることだろう。しかし、そんな制限をとっぱらう奥の手として人気を
集めたのが「ゼロ円住宅」。何らかの手段で“お金を産む”家にするという発想だ。一口に「ゼロ円
住宅」と言っても、実は定義は3つほどある。

1/太陽光発電で電気を売って、光熱費をゼロにする
2/太陽光発電で電気を売って、住宅ローンを返済する
3/自宅に賃貸住宅を併設する、いわゆる「賃貸併用住宅」を建設して、賃料でローンをまかなう

 1と2の売電でのゼロ円住宅は、2012年7月に施行された、再生可能エネルギーの固定価格買い取り
制度(FIT)によって誕生した。

 総出力10キロワット以上なら、20年間にわたって全発電量を電力会社に買い取ってもらえる。
一方、10キロワット未満なら、買い取り期間は10年。家庭で使用した分を差し引いた、余剰電力を
買い取ってもらえる。

 1は非常に分かりやすいし、実現性の高いプランだ。実際に実証実験でも可能であることが分かって
いる。ただし、「1日に3回風呂に入る」など、極端に光熱費を多く使う生活をしなければ、の話だ。

● 買い取り価格は年々下落 住宅ローンチャラは幻に

 しかし、2になると途端にハードルがぐんと上がる。まずは太陽光パネル。大型でないとたくさん
発電できないから、都心の15坪くらいの家では難しい。住宅メーカーも、郊外で40坪以上といった
比較的大きな家を対象にしている。
 
 しかも、太陽光発電自体にも暗雲が立ちこめている。昨年秋、九州電力は再生可能エネルギーの
申し込みが殺到したため、回答を保留にした。これを受けて「出力抑制」、つまり電力が余った際に
は電力買い取りを停止するというルールができた。現在、電力会社によってルールの適用状況はまち
まち。実際に出力抑制に至ったケースはまだないが、それでも大きな不安材料だ。

 さらに、太陽光の買い取り価格も年々下がっている。12年度には出力10キロワット以上・以下とも
に40円(1キロワット時あたり)を超えていたが、今年4月には10キロワット以上は29円に、さらに7月に
は27円に下がる。10キロワット以下も33円に値下がりした。当然、当初の目論みは狂うことになる。

 今では、「住宅ローンゼロ」をうたい文句にする業者は激減している。

 しかし、「省エネ住宅にすることで、住宅の価値が上がりますから、目先の損得だけで考えるのは
もったいない」。こう話すのは、不動産コンサルティング会社・さくら事務所の長嶋修会長だ。

 EUでは今や、住宅の省エネ化は当たり前。“家の燃費”を示す証明書「エネルギーパス」が義務づけ
られており、省エネ住宅だと家の資産価値が高く維持される。日本は、現在は住宅の省エネに何の義務
もないが、20年にはすべての新築住宅に対して、省エネ基準を義務づけることが決まっている。

 つまり、太陽光発電によって住宅ローン返済というのは夢を見すぎだとしても、光熱費をゼロにした
り、住宅の価値を高めるためには、大いに有効だということだ。

● 悪徳業者にご用心!  賃貸併用住宅のウソ

 3の賃貸併用住宅はどうだろうか。実は太陽光以上に危険が大きいのはこちらだと言える。

 「賃貸併用といっても、あくまでも普通の賃貸経営と変わりません。今や新築マンションでも駅から
徒歩7分以内が求められます。たとえば駅から徒歩10分以上かかる自宅に賃貸住宅を併設したなら、賃料
をかなり安くするか、もしくはある程度の空室を覚悟する必要があります」(さくら事務所の長嶋会長)。

 大家がすぐそばに住むことを敬遠する人もいる。決して選ばれやすくはない賃貸住宅であることも
知っておく必要がある。

 当然ながら、築年数が上がって行けば、賃料も下げる必要がある。しかし、賃貸併用住宅を勧める
住宅メーカーの中には、賃料がずっと一定で推移することを前提に試算する会社も少なくない。空室
リスクも甘めに見積もっており、バラ色の試算書を見て張り切って建設したものの、空室に泣くこと
になるケースが後を絶たない。

 空室リスクを避けるために、家賃収入の1割ほどを手数料として取られるが、30年間といった一定
期間、住宅会社が物件を借り上げて、管理もしてくれるという、いわゆる「一括借り上げ」を行って
いる業者は多い。しかし、「2年ごとに契約を更新する」といった文言が契約書に入っており、契約
更新ごとに家賃収入が下がるケースが多い。

 また、金利リスクもある。一般の住宅よりもローンを組む金額は大きくなる。将来、金利が上昇し
た場合、賃料下落と相まって、一気に破産の道を進むことになる危険性もあるのだ。

 「ゼロ円住宅」は非常に夢のある話だが、実はさまざまなリスクと隣り合わせ。慎重なシュミレー
ションをして、いきなり生活が破綻することのないようにする必要がある。

                          「ダイヤモンド・オンライン」

実家の親が認知症。その時、不動産の売却はどうすればいい?(2)

親が認知症になり、申し立てを行って成年後見になったあと、さまざまな理由で親が住んでいる
実家の売却が必要になったとしたら、どうすればいいのか。家庭裁判所に居住用財産の売却許可
を申し立てるとき、知っておきたいことなどを司法書士武田十三さんに伺った。

自宅の売却には、家庭裁判所の許可が必要

大阪と京都を結ぶ私鉄沿線。特急停車駅でもある大きな街の駅近くの住宅街に91歳のNさんは居住
していた。が、Nさんは最近判断能力の低下がみられ日常生活にも困難をきたしていた。認知症の
診断を受けたNさんの子どもたちは、話し合いの結果特別養護老人ホームへの入居を決めた。
さっそく、長男のSさんが、高齢者住宅への入居手続きをするために後見人候補者となり、申し立
てを行った。

このケースでは、幸い長男のSさんは成年後見人として認められたのだが、問題となったのが、自宅
の売却許可であった。Nさんが所有する実家を売却するためには、家庭裁判所の許可が必要だ。正式
には「居住用不動産処分許可の申立」を行う必要があるということだった。

そもそも処分する必要があるの?ということも判断される

そこで、Sさんは、司法書士を通じて家庭裁判所に申し立てを行った。裁判所が処分を許可するか
どうかの判断基準として挙げているのが、

(1)被後見人のどの不動産を処分するのか
(2)誰に対して処分するのか
(3)どのような価格・条件で処分するのか
(4)処分する必要があるのか

といったポイントだ。Sさんが今回行った申し立てで、裁判所の判断として引っかかったのが、
4のポイント。つまりそもそも売却する必要があるのか、という点。

確かに、施設の費用を捻出するというのは、誰もが納得のいく理由ではあるが、預貯金も含めて
十分な現金資産を持つNさんにはそこまでする必要もなかった。Nさんが建てたこの住宅で、3人
の子どもたちは育った。彼らにとっても思い出がいっぱい詰まった家ではあったが、住む人が誰
もいなくなるこの家を、誰が管理し、維持していくのかといった問題があった。兄弟同士のもめ
事となりそうなこの問題を避けるため、売ってしまおう、というのが兄弟の一致した結論だった
のである。

成年後見制度のポイントは、あくまで“被後見人のため”かどうか

居住用不動産の処分許可はあくまで、被後見人(Nさん)にとって必要かどうかが検討されるも
のであり、後見人(Sさん)自身、あるいは推定相続人となるものの意向は、関係ないとされる。
従って、被後見人の財産管理の趣旨に照らし合わせて、売買契約そのものの内容、具体的には価
格や売却先等も検討されるわけだ。

このケースでは実際には「特養ホームの費用の捻出」ではなく、居住用財産の「老朽化」を理由
として、売却は許可されたわけだが、成年後見制度を理解するうえで大切なのは、「被後見人の
生活にとって良いか悪いか」ということ。「推定相続人としての立場もある親族後見人の場合、
相続税対策といったような本人以外の利益につながる処分であってはならない」ということだ。

つまりそこには「親のものは相続で継承される家族のもの」といったような家族単位の考えは、
ない。さまざまな法制度が「家」を単位に成り立っている中、成年後見制度は、あくまで個人
ための利益を社会全体でサポートしようとするものなのだ。

実家の売却は、子どもたちの都合では許可されない。
成年後見制度は「家族の関係」とは一切関係ない制度だ。しかし、民法では、子どもは親の扶養
義務があるのも確か。認知症になった親の生活を支援する子どもとしての義務。それと、成年後

見人としての責任。もし、実家を売却することになったとき、ここをしっかり分けて考える必要
がありそうだ。

                               「suumoジャーナル」

実家の親が認知症。その時、不動産の売却はどうすればいい?(1)

65歳以上の国民の7人に1人が患うといわれる認知症。認知症と診断された人の財産管理を担い
売却等の法律行為を本人に代わって行うために「成年後見制度」というものがある。親の住む
住宅を売却することになったふたつの実例の中から、知っておきたいポイントなどを、実務経験
の豊富な司法書士 武田十三さんに伺った。

突然親が認知症に。実家を売るにはどうすればいい?

大阪府北部の閑静な住宅街にある一戸建てに暮らすMさん(80歳)。5年前に妻を亡くして以来
人一倍健康に気を使ってひとりで暮らしていた。しかし、最近物忘れがひどくなり、専門家に見て
もらうとやはり「認知症」と診断されてしまった。3人の子どもたちが相談し、Mさんには施設に
入ってもらい、その費用に充てるため家は処分することにした。

さて、認知症のMさんは「制限行為能力者」とされ、不動産を売却するといった法律行為を為す
意思能力が欠いているとされる。そこで「成年後見人」という代理権者を裁判所に申し立てし、
所有者に代わって売却の契約を行う。それが、成年後見制度だ。

「成年後見人」は誰がなるべき?

だが、成年後見人は誰がなればいいのか、という問題がある。Mさんの子どもたちは、長男、そして
その妻、次男の3人だ。長男は、上場会社に勤め経済的に安定しているが、時間的余裕がない。その
妻が、適任と思われるが実はこのふたりは、過去Mさんに結婚を反対された経緯もあり、Mさんとず
っと疎遠で仲が悪い。そこで、そのことをよく知っている次男が名乗り出て、自らを後見人候補とし
て家庭裁判所への成年後見の申し立てを行った。

次男は裁判所へ呼び出され、裁判官に代わる「参与員」によって面接が行われた。独身である次男は
定職につかずアルバイトで生活していた。金融会社からの借入もある。しかし、お父さんとの仲がよ
く面倒見の良い性格のため候補として申し出たが、裁判所からは経済的な理由で、「不適格」とされ
てしまった。

後見人は被後見人との関係や、職業経歴等、その適格性が面接や書類によって総合的に判断される。
後見人には医療や介護に関わる責任もあり、仲のよい親子関係が、被後見人と後見人のベストな関係
と思われるかもしれないが、それだけでは適格性は認められない。「財産の管理」を担う後見人候補
の経済的な自立も判断の基準になる。

結果、Mさんの例では、親族に代わって弁護士が成年後見人として選ばれた。その他に司法書士、社会
福祉士などが職業後見人として選ばれることがある。

家族や親族以外の「職業後見人」や「市民後見人」が増えつつある

Mさんの次男のように「認知症になった親の世話は、当然子どもが」といった心情を持つ人も多い。
しかし、後見人になると「家族だから許されるだろう」といった考えは通じず、被後見人に対する責任
が生じる。裁判所も「成年後見には公的な性格があり、財産を誠実に管理する義務がある」と判断して
いる。

親子や親族といった血縁関係を超えて、ドライに被後見人(この事例の場合Mさん)の幸せや利益のため
だけに成り立っているのが成年後見制度だ。制度開始時点では、親族が後見人になる事例が多かったが、
被後見人の財産にまつわるトラブルも多く、弁護士や司法書士といった「職業後見人」や、また、本来
他人である一般の市民が「市民後見人」として成年後見を請け負うケースも増えてきている。

身近な問題として捉えたい、成年後見制度

Mさんの場合、弁護士である職業後見人によって、無事自宅の売却までたどり着けたが、これからの高齢
化社会を考えると、身寄りのない高齢者、老々介護世帯の増加で、ますます親族後見人のなり手も少なく
なってくる。といっても職業後見人だけでは、足りなくなってくるのは明白。

そこで、さまざまなNPO法人や行政が市民後見人の育成に取り組んでいるのが現状だ。大切な家や土地と
いった資産の管理に関わる成年後見制度。難しい法律用語が並ぶ法制度ではあるが、年齢にかかわらず、
今や身近な問題として捉えておくべきかもしれない。
                                「suumoジャーナル」

史上最低から反転、住宅ローン・フラット35の金利が2カ月連続上昇

宅ローンの金利が史上最低から反転して、上昇を始めた。それでもなお、史上最低更新直前の平成26年12月の
金利よりは低い水準だ。住宅購入の際に大きな影響を受ける、住宅ローンの金利について考えてみよう。

住宅ローンは2月を底に、3月・4月と2カ月連続で上昇

35年などの長期間にわたり金利が固定される「長期固定型」の代表的な住宅ローンが「フラット35」だ。
平成27年4月に適用される金利※は、利用が最も多い返済期間21年以上35年以下(融資率9割以下)で、取扱金融
機関の最低金利が1.54%となり、史上最低を更新した2月の1.37%から反転し、3月の1.47%に続き、2カ月連続で
上昇した。
※住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する住宅ローンで、取り扱う金融機関によって金利が異なる。

都市銀行の10年固定といわれる金利タイプでも、2カ月連続で上昇している。10年固定は、当初の一定期間だけ
金利を固定する「固定金利選択型」の住宅ローンで、10年間金利が変わらない安心感と低金利で人気がある。
4月の適用金利は最も優遇される金利の場合で、三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行が1.25%、みずほ銀行とりそな
銀行が1.20%になった。

住宅ローンの金利は、平成27年の1月・2月で下がり、2月を底とする史上最低金利となった。3月・4月と2カ月
連続で金利が上昇してもなお、フラット35も都市銀行の10年固定金利も同様に、平成26年12月の金利(フラット
35は1.56%、都市銀行10年固定は1.25~1.30%)よりは低い水準にある。

金利が上昇しているのは、住宅ローンの金利の指標となる、10年物国債利回りが2月以降わずかに上昇を続けて
いるからだ。今後の金利は、日本銀行の戦略や海外の長期金利の動向などによっても変わるため、先行き不透明だ。

 

【図1】フラット35の金利推移(出典:住宅金融支援機構の「お借入金利の推移」より抜粋)

【図1】フラット35の金利推移(出典:住宅金融支援機構の「お借入金利の推移」より抜粋)

 

住宅のプロは、フラット35Sの金利引き下げ効果に注目

住宅ローンの低金利は、住宅の購入を後押しする。ここに、今後の住宅市場の動向をうらなう調査結果がある。
住宅金融支援機構が公表した「平成27年度における住宅市場動向について」だ。

住宅事業者に「平成27年度の受注・販売等の見込みについて」を質問した回答(654社)では、平成26年度と比べ
「同程度」が47.4%、「増加」が38.1%、「減少」が14.5%と、同程度または増加が大半を占めた。増加の要因
としては、「住宅ローン金利の低水準」(68.4%)、次いで「省エネ住宅ポイント※など経済対策(フラット35S
を除く)の効果」(47.0%)、「経済対策によるフラット35Sの金利引き下げ※の効果」(44.1%)の順となった。
※各制度の詳細は、筆者の記事「注目! 住宅エコポイント復活とフラット35S金利引き下げ幅拡大」を参照

また、ファイナンシャルプランナーに「平成27年度は買い時か」を質問した回答(52人)では、「買い時」と考えて
いるのは80.7%(「買い時」36.5%、「どちらかと言えば買い時」44.2%)だった。買い時とする要因は、「住宅
ローン金利の低水準」(90.2%)が最も多く、次いで「経済対策によるフラット35Sの金利引き下げの効果」(85.4%)
「省エネ住宅ポイントなど経済対策(フラット35Sを除く)の効果」(29.3%)の順となった。

いずれの住宅のプロも、住宅ローンの低金利やフラット35Sの金利引き下げ効果を要因に、住宅の販売が増えると
見たり、買い時と見たりしている。ローン金利は、これだけ購入への影響が大きいわけだ。

特にプロが効果を期待しているのが、「フラット35S」の金利引き下げ効果だ。4月のフラット35の最低金利1.54%
から、当初5年間(長期優良住宅等は10年間)0.6%引き下げられるので、0.94%が適用される。今後金利が上昇して
も、返済期間中の金利が固定されるフラット35なら安心で、なおかつ当初低い金利で借りられるというメリットは
大きいからだ。

 

【図2】住宅金融支援機構 「平成27年度における住宅市場動向について」より抜粋

【図2】住宅金融支援機構 「平成27年度における住宅市場動向について」より抜粋

 

住宅ローンの金利が上昇し始めたから、利息が増えて返済が大変と焦る必要はない。まだ金利は史上最低水準に
あるうえ住宅ローンの品ぞろえが豊富で選択肢が多い。今後の金利動向も考慮して、自分に適したローンを
しっかり選ぶことが大切。
そして、何より大切なことは、本当に住みたいと思える住宅を買うことだ。

                          「suumoジャーナル」 

花粉やPM2.5が不安...洗濯物は「部屋干し指数」を見て干すべし

まだまだ続く花粉シーズン。洗濯ものに花粉がつくと困るから、春は部屋干しに限る! という人も多い
かもしれない。そんななか今年の2月から、一般財団法人日本気象協会とP&G社が「部屋干し指数」の発表
を開始したという。この部屋干し指数とはどんなもので、どのように計算されているものなのだろうか?

そこで日本気象協会の谷口さんに、部屋干し指数について教えていただいた。

「『部屋干し指数』とは、『天気』だけでなく、洗濯物に付着してしまう『花粉』や『PM2.5』といった
空気の汚れも条件判断に含め、洗濯物を乾かす際に、外干しよりも部屋干しがふさわしい環境であるかを
指数化したものです」

なるほど、これは重宝しそう! ところで、部屋干し指数を発表することになったきっかけは、どんな
ことだったのだろう?

「P&G社は“より快適な部屋干し”を提案したいと考えていたのです。部屋干し用洗剤の発売時期が、花粉
の飛散するタイミングと重なることから、クリーンで快適な部屋干しを実現するためのサービスを提供で
きるのではと考え、日本気象協会と共同開発することになりました」

なるほど。では、部屋干し指数は誰がどうやって決めているのだろうか。

「人間が予測作業を行っているわけではなく、コンピュータで独自の計算式から自動算出しています。
具体的には、日本気象協会の天気・風速・花粉の飛散予測・PM2.5の分布予測と、アレルギー専門医の
先生が監修した洗濯物の花粉付着実験の結果をかけ合わせています」

ところで、この部屋干し指数はどのくらいの頻度で発表されているのだろうか?

「更新時間は、花粉情報の発表となる毎日18時ごろ・翌朝8時ごろの2回です。その更新時間で最新の気象
情報を取り込み、最新の指数を発表しています」

この時間に発表されるなら、夜間に洗濯する人も、朝に洗濯する人も、どちらも指数をチェックして「今日
は部屋干し」「今日は外干し」と決めることができそうだ。ちなみに、提供期間は2015年5月末ごろまでと
のこと。

洗濯ものを干すときには花粉だけでなく、PM2.5などやはり大気の汚染は気になるもの。ぜひ部屋干し指数
を参考にして、より快適な洗濯を追求してみてはいかがだろうか。

●取材協力
部屋干し指数 HP:http://www.tenki.jp/indexes/room_drying/
一般社団法人日本気象協会 HP:http://www.jwa.or.jp/

                                                                                                          「suumoジャーナル」

住宅着工12カ月連続減 2月、3.1%減

 国土交通省が31日発表した2月の新設住宅着工戸数は、前年同月比3.1%減の6万7552戸だった。
前年の実績を下回るのは12カ月連続。下落幅は1月の13.0%減より縮まり、8カ月ぶりに10%を下
回った。昨年4月の消費増税を前にした駆け込み購入の反動減が和らぎつつある。

 持ち家は9.1%減の2万813戸、貸家は7.5%減の2万5672戸だった。東京都内で大規模マンションが
着工されたため、分譲住宅は11.2%増の2万445戸と4カ月ぶりに増えた。

                           「日本経済新聞」

確定申告で税金が戻ってくる、住宅ローン控除ってどんな制度?

2014年分(平成26年)の確定申告期間は、2015年2月16日(月)から3月16日(月)だ。個人事業主の方は
もちろん、会社勤めでも住宅購入や転職、出産などで申告をするので、国税庁の発表によれば、申告者数は
2100万人を超えるという。国民の5人に1人は申告をしているわけだ。今回は住宅ローンを利用して家を購入
した場合に関係する「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」について、制度の基本や適用条件などについて
説明しよう。

年末ローン残高の1%が10年間、所得税から控除される

住宅ローン控除は、年末の住宅ローンの残高の1%が、その年の所得税から10年間控除される制度。給与所得
者の場合、所得税は給与から源泉徴収されているため、確定申告を行うことで、すでに納めている税額から戻
ってくることになる。

住宅ローン控除の対象になる年末ローン残高には上限が設けられており、入居した年の税制が適用になるため
いつ家を買ったかによって控除される最大の金額は違ってくる。例えば、2014年4月1日以降に入居し、2015年
が初めての確定申告となる人の場合、消費税8%で購入していれば控除の対象になる年末ローン残高の上限は
4000万円。10年間で最大400万円が控除されることになる。

ただし、戻ってくる所得税の額はその年の納税額が上限。納めた所得税が住宅ローン控除の金額よりも少なく
控除しきれなかった場合は、翌年の住民税からも控除(上限13万6500円)される措置がある。

これから家を買うなら、2019年6月までは最大400万円の控除

そのときの経済情勢などによって見直される税制。住宅ローン控除は2015年度の税制改正案に、適用期限の
1年半の延長が盛り込まれている。国会での審議で決定されれば、2019年6月末までの入居に最大400万円の
住宅ローン控除が適用になる(2015年3月末までに決定予定だが、税制改正大綱どおりに改正されるのが通例)。

 

【図1】住宅ローン控除の概要。(  )内は認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の場合。所得税が控除額よりも少なく、控除額全額を引き切れなかった場合は、住民税から控除される。ただし、住民税からの控除限度額は13万6500円(消費税率が8%の場合)(筆者作成)

【図1】住宅ローン控除の概要。(  )内は認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の場合。所得税が控除額よりも少なく、控除額全額を引き切れなかった場合は、住民税から控除される。ただし、住民税からの控除限度額は13万6500円(消費税率が8%の場合)(筆者作成)

 

住宅ローン控除の対象となるローンや物件の条件は?

住宅ローン控除は、返済期間10年以上の住宅ローンを利用することなどの条件がある。注意したいのは、住宅
ローン控除の適用期間中に繰り上げ返済等をして、総返済期間が10年を切ると、控除対象ではなくなること。
また、親戚や親からの借り入れは適用されない。

なお、マンションや一戸建て(建売住宅、注文住宅)を買ったり建てたりするだけでなく、中古物件の購入や
リフォームの場合も適用になる。どのような条件をクリアすればいいのか、住宅の種類別に主な条件をまとめ
ておこう。

 

【図2】住宅ローン控除を受けるために必要な主な条件(筆者作成)

【図2】住宅ローン控除を受けるために必要な主な条件(筆者作成)

 

住宅ローン控除は最長で10年間、所得税や住民税を節税することができる。入居の翌年に自分で確定申告を
する必要があるので、必要書類などを早めに準備しておきたい。なお、会社員などの給与所得者の場合は、
1年目に確定申告を行えば、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けることができる。分からないことが
あれば、最寄りの税務署に問い合わせるといいだろう。

                             「suumoジャーナル」

「空き家対策特別措置法」が施行へ 空き家を持つと税負担が6倍?

■1000万円が8万円に

千葉県郊外に住む両親が亡くなって以来、10年間にわたって「空き家」となった実家を所有してきた
佐野義之さん(67歳・仮名)が嘆く。

「新しい法律ができていたなんて、まったく知りませんでした。私は東京在住で、千葉の実家に戻る気
はありません。でも自分が生まれ育った家を壊すのは忍びないと思って、何となくそのままにしていた。
でも税制上の優遇措置がなくなるなら、もう空き家のままの実家を持っているわけにはいきませんよ」

2月末から密かに施行されようとしている、「空き家対策特別措置法」をご存知だろうか。更地の6分の1
だった固定資産税の税率が更地と同様になり、空き家を持つ人は従来の6倍の税負担を背負わされる恐れ
がある新法だ。

昨年7月に公表された総務省の統計では、全国に存在する空き家は820万戸を突破。その中には、いわゆる
廃屋になっていて、倒壊の恐れがあったり、ホームレスのたまり場になっていたりする住宅も少なくない。

そんな「危険な空き家」を減らすため、というのがこの特別措置法の大義名分だ。国土交通省によると、
施行後から自治体ごとに空き家を調査し、5月末を目処に廃屋同然になっている物件を「特定空き家」と
認定。所有者に管理をするよう、「指導」を行っていくという。

この「指導」に従わない場合は、いままで更地の6分の1だった固定資産税の優遇措置が外されるのだ。

「何が『特定空き家』の基準なのかは未だ定まっていません。おそらく、その選定は各自治体任せになる
でしょう。つまり、毎月のように通ってきちんと管理をしている人を除き、誰もがこれまでの6倍の税金を
支払わされる可能性があるんです」(住宅ジャーナリスト・榊淳司氏)

いつの間にか法案が通り、気づけば施行が決まっていたこの特別措置法。だが、この存在に気づいて慌て
て空き家を売りに出しても、待っているのは厳しい現実だ。

前出の佐野さんが語る。

「不動産屋を回り続け、ようやく『買ってもいい』と言ってくれる人が現れたのは、10軒目くらいだった
でしょうか。でもその買値は、何と8万円。父がいくらで千葉の家を建てたのかは知りませんが、100坪程
度の間取りからいって1000万円くらいは間違いなくしたはずです。それが8万だなんて……。しかも、その
不動産屋は『家を壊して更地にしてくれなくてはダメだ』と言ってきたんです」

家屋の解体を業者に委託した場合、かかる費用は200万円程度が相場。佐野さんはつてを頼り、何とか安く
してもらえる業者を探したが、それでも150万円程度に抑えるのがやっとだった。

「さらに、解体だけでなく、実家の荷物の整理にもカネがかかる。それも、業者に委託すると200万円近い
見積額でした。合計で350万円の費用をかけて、8万円で実家を売る。千葉郊外とはいえ、実家は一応大通り
に面し、裏は公民館です。まさかこれほどの大損になるとは、思いもよらなかったですね。

年間6万円程度の固定資産税が6倍になっても、空き家を持ち続けるのがいいのか。それとも、350万円の損
を被ってでも売ったほうがいいのか。毎日妻と話し合っていますが、結論はまだ出せていません」

■家は資産ではなく負債

少子高齢化が進む一方で、新築物件が年間約100万戸のペースで建築されているのが、現在の日本の不動産業界。
それだけに、東京・大阪といった都市部ですら、六本木や麻布といった「超」一等地を除いて、住宅が余りはじ
めている。

地方ならばなおさら、今後買い手がつかない空き家は増えていく。それをそのままにするべきか。それとも損
を覚悟してでも売るべきか。

「もはや迷っている場合ではない」と力説するのは、不動産コンサルタントの牧野知弘氏だ。

「私の知人は、バブル期に1億4000万円で買った横浜市内の高級住宅街の家を3000万円で売りに出したが、1年
経ってもまったく買い手がつかない。物件によっては横浜ですらこんな状況なんですから、地方となれば、もう
値段を気にしている場合ではない。

また、資産価値のなくなった家をそのままにしておけば、困るのは子供かもしれない。『貸せない』、『売れ
ない』、『自分も住まない』、三重苦の家を相続すれば、維持管理費用と税金を払い続けるだけになる可能性が
あるからです。

不動産が『資産』だった時代は終わり、これからは郊外の住宅を中心に多くの不動産が『負債』になっていく。
空き家を持っている人は、まずその認識を持ち、現実と向き合うことが重要です」

では、どうしても買い手がつかず、売れないというケースはどうすればいいのか。自治体にすら引き取ってもら
えない空き家は、すでに多数生まれている。

その場合の手段の一つとして考えられるのが、本当にタダで貸してしまうという方法だ。

前出の榊氏が言う。

「秋田県から出てきた知人がいるんですが、父親が高齢者施設に入ってしまい、土地と家を引き継いだ。広い
土地があって大きな家もあるが、駅から遠く、資産価値はゼロ。どうしているかというと、近所の人にタダで
貸しているんです。『田んぼで米ができると、4俵送ってもらうんだ』と言っていましたね」

賃料がタダでも、管理者がいるため、このケースならば前述の「特定空き家」には該当しない。つまり、固定
資産税は従来どおり更地の6分の1で済む、というわけだ。

タダで借りてくれる人もおらず、本当に身動きのとれない人はどうすればいいのか。前出の牧野氏が言う。

「更地にして野に返すしかありません。ただ畑や野に戻すとすれば、いままで『宅地』として登記されていた
土地は、『山林』や『畑』といった地目に戻すべきです。そうすれば固定資産税は安くなります。でも税金を
徴収する側の自治体は、財政の約半分を固定資産税によって賄っていますから、すぐに地目を変えることには
応じないでしょう。

『貸せない』、『売れない』不動産に対する固定資産税評価額に不満を持つ人も増えるはずです。この議論が、
いままでひたすら住宅を造り続けてきた、日本の都市計画全体を見直していくきっかけになるかもしれません」

■相続しない選択もある

とはいえ、自分を育ててくれた生家を更地にするのは、感情的に受け入れがたい、という人も多いだろう。
そんな人は、ALSOKや東急リバブルといった民間の住宅業者が行う、「空き家管理サービス」を利用するのも
いいかもしれない。当然、この場合も「特定空き家」にされることはない。

ただ、業者に管理の代行を頼むにしろ、相応の出費は免れない。富士通総研上席主任研究員の米山秀隆氏が語る。

「民間のサービスですので当然、料金が発生します。その相場は、月1万円、年間で12万円です。固定資産税に加え
この額を支払うのがいいのか。十分に検討が必要です」

売るのは嫌だし、業者に委託するのも厳しい。その場合は、自分で定期的に実家に帰ってメンテナンスするしかない。
ただ、そのためだけに交通費と時間をかけるのが、合理的か。これもよく考えなければならない問題だろう。

2月末から施行される特別措置法によって、もはや空き家を持っている人が、出費から逃れることはできない。

いまはまだ両親が健在で実家に住んでいるが、近い将来、間違いなく空き家を持つことになる人は何をすべきか。

実家への愛着よりも、損を出さないほうが大事と考える人にとって最も有効なのは、相続しないという選択だ。

「家屋と土地の相続だけを放棄するのは、現行の法律上はできません。その場合は、家だけでなく、親の資産すべて
の相続を放棄しなければならないんです。

兄弟がいる場合は、兄弟のうちの誰かが、『住んでもいい』と言ってくれるケースはある。また、自分が相続した
後に売ろうと思っても、『思い出があるから嫌だ』といって兄弟の中で意見が分かれることもある。誰が相続し、
管理するのか。事前に家族でよく話し合っておくべきでしょう」(ファイナンシャルプランナーの横川由理氏)

昨年8月に施行された改正都市再生特別措置法も見ておくべきだろう。これは、広域にわたってバラバラに住んで
いる地方の住民たちを一つの場所に集め、まとまって住んでもらおう、という計画だ。

「その場所を居住誘導区域と呼びますが、これは各自治体によって決められている。その中心区域は、建物の容積
率を上げたり、あるいは税制優遇もされるようになる。これから空き家を持つ人は、家のある場所が居住誘導区域
になるかどうか、よく見ておいたほうがいい。もし入るなら、将来的に資産価値は維持されますからね」(不動産コ
ンサルタントの長嶋修氏)

親の実家が負債としてのしかかる時代は、すでに来ている。そのとき考えるべきは、得をする方法ではなく、いか
に損を出さないか、なのだ。

                                                                                                   「週刊現代」

契約した建築会社が倒産! 建てている最中の家はどうなるの?

注文住宅を建てる場合や、完成前の状態で建売住宅を買う場合、どちらも契約から引き渡しまでに
数カ月以上の期間が発生する。もしも、この間に建築会社が倒産したら支払った手付け金や建てて
いる最中の家はどうなるのだろう?

2014年の倒産件数は前年よりもダウン。でも、不安要素は残る

東京商工リサーチの調べでは、2014年の倒産件数(負債総額1000万円以上)は前年比10.3%減で
6年連続で前年を下回った。建設業だけで見てみても、倒産件数は1965件で、前年の2421件に比
べると18.83%のダウンで、こちらも6年連続で倒産件数が減少している。

とはいえ、2014年12月の建設業の倒産件数は126件。これは、サービス業の倒産件数に次ぐ多さだ。

倒産件数の減少の背景に、2014年4月の消費税増税前の駆け込み需要による受注増もあると考えれば
今後は、駆け込みの反動による受注ダウンと、消費税率10%の先送りによって2度目の駆け込み需要
が鈍ること、建築資材の高騰や人件費アップなどで、楽観的でいられる建築会社は多くはないだろう。

では、万が一、契約した建築会社が倒産したら、手付金や建築中の家はどうなるのかを、整理してお
きたい。

建築会社が倒産した場合、返金や工事の継続はケースバイケース

建築会社に支払った手付金が戻るのか、工事は継続されるのかについてはケースバイケースだ。

完成前の状態で建売住宅を買う場合、代金の5%超(未完成の場合)、または1000万円超の手付金は
宅建業法によって保全措置(引き渡しが終わるまで保険会社や銀行が保全している)がとられている
ので、契約が解除される場合は戻ってくる。しかし、手付金が少ないなどのケースでは戻ってこない
場合もある。

また、注文住宅を建てる場合は、一般的にこのような保全措置がとられることはなく、建築会社が倒産
した場合に手付金が戻ってこないケースが少なくない。

工事が継続されるかどうかもケースバイケースだ。
倒産には大きく分けると、「破産」などで会社の事業を清算してしまうケースと、民事再生、会社更生
などで「再建」するケースがある。
破産処理された場合、事業は停止になるため、建築や売買の契約は解除されてしまう。建築を継続して
くれる引き受け先を、倒産する建築会社が確保してくれれば引き渡しまで進むこともあるが、そうでな
ければ施主が自分で建築会社を探すことになる。なお、支払った着工金や中間金は戻らないケースが多い。
再建の場合は、契約は継続するため、引き渡しまで進む可能性が高い。ただし、買主や施主側から契約
を解除する場合は、原則、手付金は放棄になることを知っておこう。

注文住宅は、「住宅完成保証制度」で工事が引き継がれる場合も

注文住宅の場合、万が一、契約した会社が倒産しても、保証会社が工事を引き継ぐ建築会社を紹介し完成
をサポートしてくれる「住宅完成保証制度」というものがある。支払った金額分よりも工事が進んでいな
い場合でも、一定の過払金や追加工事金が保証されるため、施主はより安心して住宅を建てることができ
る(保証額には一定の上限がある)。

ただし、この「住宅完成保証制度」を受けるためには、建築会社が完成保証制度の登録事業者で、建築請
負契約の際に住宅完成保証制度の保証を受けることを確認しておかなければならない。

現在、「住宅完成保証制度」を扱っている会社は「株式会社住宅あんしん保証」や「住宅保証機構株式会社」
など数社。登録している建築会社の数もまだ多くはないため、この制度の対象になるかどうかは、事前に建
築会社に確認。各社のホームページでも登録事業者を検索できる。また、建築を依頼する会社が「住宅完成
保証制度」の登録事業者ではない場合は、加入をお願いしてみるといいだろう。

                               「SUUMOジャーナル」

<スカイマーク破綻>投資会社支援で再建目指す

 東京地裁に民事再生法の適用を申請して破綻した国内航空3位のスカイマークは29日
有森正和新社長らが東京都内の本社で記者会見を開いた。同社はこれまで1日152便を
運航してきたが、不採算路線を中心に最大26便を削減するなどのリストラを進め、再建
を図る方針を明らかにした。当面は国内の投資ファンド「インテグラル」の支援を受けな
がら、再生計画の策定を目指す考えも示した。

 西久保慎一前社長が破綻に伴って辞任し、新たに就任した有森社長は「お客様など関係
各位に多大なご迷惑をおかけしたことをおわび申し上げます」と陳謝。「コスト削減など
全社一丸で再生に取り組む」と表明した。

 路線削減は2月1日から3月28日まで、新千歳-仙台、神戸-那覇などを対象に運休
という形で実施する。削減便数は水曜は26便、水曜以外は24便。3月29日以降の夏
ダイヤについては、宮古線と石垣線からの撤退を決めたが、ほかの路線も撤退の可能性が
ある。

 また、有森社長は、インテグラルの支援によって「資金手当てのめどはついている」と
して、「運航は継続し、支障が出ることは一切ないので安心してほしい」と呼びかけた。
スカイマークによると、29日は通常通り運航し、混乱は生じていないという。
                                                                                                 【毎日新聞】

-冬季休暇のお知らせ-

平成26年12月28日(日)より 平成27年 1月 4日(日)まで冬季休暇を頂きます。

今年一年お世話になりました皆様、ありがとうございました。

来年もよろしくお願い申し上げます。

住宅ローン金利、過去最低=10年固定で1%割れ―大手銀

 三井住友信託銀行は26日、2015年1月に適用する住宅ローン金利を決定した。
一定条件を満たした利用者に適用する最優遇金利の場合、10年固定型は0.10%引き下げ、同行
過去最低の年0.90%とする。
 三菱東京UFJ銀行も10年固定型の最優遇金利を前月に比べて0.10%引き下げ年1.15%にする。
みずほ銀行も年1.15%に引き下げる方向で、ともに過去最低を更新する。
 いずれも参考指標の長期金利が一時、過去最低の0.300%を付けるなど大きく低下していること
を踏まえた。
                                     「時事通信」

2年後にマイホームを買うなら、今からしたい5つのこと

いつかは家を買いたいなら、早めの準備をしておくと、いざ行動に移すときもスムーズ。とはいえ
何をしておけばいいのだろう? ここでは2、3年後をめどに買おうと考えている場合に、今から
しておくのがオススメなことを紹介しよう。

1.まずは家族で会話。どんな暮らしがしたいかを思い描く

将来、暮らしたい家のイメージは、たとえ家族であってもそれぞれ違うもの。そこで、家探しの
スタートラインに立つ前にしておきたいのは、家族で「したい暮らしを叶えるのはどんな家か」
を話し合うことだ。「会社に通いやすい都心のマンションがいい」「家庭菜園をしたいから郊外の
一戸建てがいい」「友だちを呼ぶのが好きなので、ホームパーティーを楽しめる家にしたい」
「共働きなので夫婦で家事をしやすい間取りがいい」など、家族一人ひとりの希望や夢をリスト
アップして、みんなが満足できる家のカタチやライフスタイルを探っていこう。

とことん話し合っておけば、家探しを始めたときに「一戸建てかマンションかも決まらない」
「気に入った家があっても、家族の誰かが反対する」など、家族の意見がまとまらず先に進め
ないという事態を避けることができるだろう。

なお、理想の家がなかなかイメージできない場合は、家族で住宅展示場のモデルハウスや
マンションのモデルルームを見学してみるのもオススメ。

2.友人・知人で家を買った人に体験談や失敗談を聞いてみる

友人や同僚など、マイホーム購入の先輩に話を聞いてみよう。特に、家族構成や年収、年齢が近い
人が、どんな考えでどんな家を選んだかは、とても参考になる。家選びでの失敗談など、仲のよい
友人だからこそ話してもらえることもあるかもしれない。
自分たち家族だけでは気がつけない、家選び・家探しのポイントを身近な購入者の生の声から知る
ことのできるチャンスだ。

3.わが家の家計状況を把握し、ローン返済にまわせる金額を把握

まずやっておきたいのは「家計状況」を把握すること。毎月いくら入って、どんな出費がいくらある
のかが分からなければ、住宅ローン返済にいくらまわせるかが見えてこないからだ。家計簿をつけて
いない場合は、1000円単位でもかまわないので収支をつかめるように記録してみよう。現在の家賃や
駐車場代の出費、家を購入するための定期的な貯金が分かると、住宅ローン返済にいくらまわせるか
が見えてくる。

また、貯金額もチェック。家の購入に使えるお金がいくら貯まっているか、購入時期までにどれくらい
増やせそうかは、資金計画を立てるうえで重要なことだ。

4.ざっくり資金計画。買えるのはいくらの家かをチェック!

家の購入費用は頭金(手持ちの現金)と住宅ローンの借り入れでまかなうのが一般的。つまり、買える
家の価格は、用意できる頭金と無理なく返済できる住宅ローン借入額の合計額だ。

 

【図1】買える家の価格の考え方(筆者作成)

【図1】買える家の価格の考え方(筆者作成)

 

頭金は、手元にある貯金から、今後必要になる教育資金や家族の入院などの万が一のためのお金をマイナス。
さらに、家を買うときにかかる諸費用(新築なら物件価格の5%程度、中古なら10%程度が目安)を差し引
いた金額と考えよう。

住宅ローンの借入額は毎月返済額や返済期間、金利などで違ってくるので、銀行の窓口で相談してもいいし
銀行や住宅金融支援機構のフラット35のシミュレーションページなどで、シミュレーションしてみるといい。

こうして出した頭金額と借入額から出したものが、買える家の価格の目安。この金額では、欲しいなと思う
物件の価格帯に手が届かないようなら、購入するエリアを変える、駅からの所要時間を伸ばす、中古物件も
選択肢に入れるなど、家探しの視点を変えてみる方法もある。

なお、スーモの住宅ローンシミュレーター(http://suumo.jp/edit/simulator/)を使うと、年収から買える物件
価格の試算や、買いたい物件からのローン試算ができるので、活用してみるといい。

5.頭金を貯め始めよう。それが家を買うための最初の一歩だ

頭金は、家の引き渡し日(代金の決済日)までに現金で支払うもの。購入にかかる費用をすべて住宅ローンで
まかなう方法もあるが、頭金を支払うことには多くのメリットがあるので、頭金はぜひ用意しておきたい。
頭金があれば、その分、借入額が減り毎月返済額を減らす、または返済期間を短くすることができる。
また、一定割合以上の頭金があると適用金利が低くなる住宅ローンも。

頭金をつくるため、今から毎月一定額を積み立てたり、ボーナスをそのまま貯金したり、家の購入に向けて
地道な貯金をしておこう。頭金を増やすために、親から資金援助を受けるのもひとつの手段。住宅メーカー9社
が参画しているWebサイト「イエノミカタ」の調査では、子どもの住宅取得に資金援助をしたいと答えた親の
過半数が300万円以上の贈与を考えている。普段の親子間のコミュニケーションの頻度と贈与には相関関係が
あり、連絡をよく取り合う層で資金援助への意向が高くなる傾向もあるとか。親からの贈与を望むなら、普段
からのこまめなコミュニケーションもしておきたい。

家を買うのが2年後の予定なら、まだまだ時間はあるとのんびり構えてしまいそうだが、理想の家にめぐり合い
無理のない資金計画で購入するためには、早めの準備がオススメだ。

                                「suumoジャーナル」

「住宅エコポイント」復活検討 国交省、投資を下支え

 政府内で経済対策づくりが本格化している。国土交通省は住宅購入者向けの支援策を検討。
財務省はNTT株の売却代金の一部を対策の財源にする方向だ。消費再増税の延期決定と衆院解散を
にらみ安倍晋三首相が18日にも経済対策の取りまとめを指示する見通しだ。

 国交省は、省エネ基準を満たす住宅を新築・改修した人に商品と交換できるポイントを付与する
「住宅エコポイント」制度を再開する検討に入った。所得制限を設けず最大30万ポイント(1ポイント
=1円に相当)付与する案が浮上している。政府が検討に入った2014年度補正予算案への経費計上をめざす。

 消費増税で低迷する住宅投資を下支えするねらいだが、新たな駆け込みとその反動減を助長するとして
慎重論も根強い。実現には曲折がありそうだ。検討しているのは「エコ住宅支援制度」(仮称)。新築と
住宅の断熱性を高めるリフォームを対象とし、期限は1年程度とする方向だ。これまで同制度は2度実施
しており、実現すれば約2年半ぶりの復活となる。

                                   「日本経済新聞」

固定資産税、払い過ぎてない?

固定資産税、払い過ぎてない? 自宅の税額が正しいか自分で確認しよう

固定資産税の徴収ミスにより、延滞金などを払いきれずに自宅を売却した夫婦がいたことが話題になった。
総務省の調査では、固定資産税の取り過ぎが発覚し、減額修正されたのは全国で25万件以上(2009年度~
2011年度)というから、決して他人事ではない。税金は難しいからと、会社任せ、行政任せ、専門家任せ
にしがちだ。しかし、過払いを防ぐには、税の仕組みを理解し、正しく納税しているか、自らがチェック
する心構えが重要だ。

固定資産税の過払いは誰にでも起こること?

今回ニュースになったのは、氷山の一角。固定資産税は地方税なので、ミスが発覚しても内々に処理されて
いるケースもあるだろう。税の取り過ぎは、職員の単純な入力ミスであったり、本来軽減される特例措置が
適用されていなかったりと、状況は異なるが、税の決定に「人」が関わる以上、ミスがある可能性はゼロで
はない。そういう意味でも、自分が納税する額は正しいのか、必ずチェックするべきだ。

マイホームを取得する際、金融機関や不動産会社が諸費用として、税金関係の概算を提示してくれる。
しかし固定資産税の場合は、購入後にかかる税金のため、概算の中に含まれないことが多い。

特に新築の場合は、入居時でも実際の固定資産税がいくらになるのか分からないことが多いのが実情だ。
ただし、分譲住宅の場合は、販売会社が販売物件の固定資産評価を受けているため、間違った納税通知書が
届くことは考えにくい。中古物件の場合は、売主が固定資産税の納税通知書(もしくは、固定資産評価証明書
を市町村役場でもらう)を受け取っているため、売買時に年間所有日数で売主、買主で按分し、売主が多く
支払っていれば、差額を精算することになる。

今回のニュースでもそうだが、問題が発覚するのは、主に一戸建てだ。土地を購入したのち、建物を新築する
場合、分譲マンションや分譲戸建てとは異なり、1軒1軒評価が異なるので、ミスが発生しやすい。
これから建てる人も、すでに竣工している人も、課税の仕組みを理解しておいてほしい。

1月1日時点で所有している不動産に課税される

そもそも固定資産税とはどういう税金なのか、おさらいしておこう。

固定資産税は、1月1日時点で土地や建物を所有している人に課せられる税金で、地方税(市町村税)。
1月1日時点での土地の価格、建物の価格が算出され、そこに一定の税率が課せられ納税することになる。
土地や建物の価格は変動するので、本来は毎年固定資産税が見直されるべきだが、課税事務の簡素化、徴税
コストを抑えるために、評価の見直しは3年に1回となっている。

固定資産税額が決まる仕組みは、単純だ。
土地の価格は路線価に基づき、土地の形状や接道状況などによって課税標準額が算出される。路線価自体は
実勢価格の80%程度だが、更地の場合は、税の軽減措置はない。土地に住宅が建築されてはじめて、課税標準の
軽減が適用される。

建物の価格は「再建築価格」といって、今、同じ建物を建てるとしたら、いくらかかるか、という考えのもと
課税標準額が算定される。よほど華美な住宅でない限り、実勢の40~60%程度の価格になる(詳細は後述)。
建物自体に課税標準の軽減措置はなく、新築の場合に限って、一定の期間、税が半減される仕組みである。

つまり、土地も建物も、固定資産税の計算式は、
課税標準額×税率(1.4%※)=固定資産税額
である。
※1.4%は標準税率。市町村によって税率は異なる場合がある

どんな場合に、税の軽減が受けられるのか

固定資産税の本則は、前述の計算式だが、では、どんな場合に税の軽減が受けられるのか。ここが過払いを防ぐ
重要なポイントだ。ここでは話を簡素化するために、一般的な一戸建てのケースで説明する。

住宅建築用の土地に関しては、「住宅用地の特例」があり、以下のように課税標準が軽減される。

小規模住宅用地(土地面積200m2以下の部分)・・・課税標準が6分の1になる
一般住宅用地(土地面積200m2超の部分)・・・・・課税標準が3分の1になる

本則の計算に照らすと、土地面積が200m2以下の住宅用地なら、
土地の課税標準額×1/6×税率(1.4%)=土地の固定資産税額
となるわけだ。

新築の建物の場合は、課税床面積が120m2までの部分(適用の基礎条件は床面積50m2以上280m2以下)
について本則で計算された固定資産税額が3年間または5年間にわたって、半額になる。

3階建て以上の耐火構造、準耐火構造・・・新築後5年間は税金が半額になる
上記以外の一般住宅・・・・・・・・・・・新築後3年間は税金が半額になる

本則の計算に照らすと、建物の課税床面積が120m2以下なら、
建物の課税標準額×税率(1.4%)÷1/2=建物の固定資産税額
となる。

いかがだろう。課税の仕組み、税の軽減措置自体は、さほど難しくない話だろう。話がややこしくなるのは
軽減適用には面積の条件があるからかもしれない。土地の住宅用地なら、すべて課税標準が6分の1になるわけ
ではないし、建物も床面積が120m2を超えた分は、税の軽減の対象外になるからだ。各自治体でミスが発生
するのはこうした面積按分での入力ミスも多いのではないだろうか。

計算の元になる課税標準って何?

ここまで読んできて、「その課税標準額が分からなければ計算できない」と思われた方も少なくないだろう。
自分で計算しようにも、課税標準額が分からなければ、実は、過払いかどうかチェックしようがないのだ。

自分の家の課税標準額はどうやったら求められるのだろうか。
まずは、土地について。
一般的な宅地であれば、まずは課税標準の大元となる「路線価」が算定基準となる。路線価は地価公示価格や
鑑定評価、売買事例などを元に、主要な道路ごとに定められているもの。この路線価に基づき、宅地の状況
(奥行、間口、形状など)に応じて固定資産税の課税標準が算出される。今はインターネットなどで路線価が
公開されているので、一度チェックしてみるといいだろう。

やっかいなのは建物の課税標準額の算出だ。冒頭で「再建築価格」で算定されると書いたが、実は、それを算出
するための「固定資産評価基準」が存在するのだ。これは総務大臣が定めたもので、基本的には全国一律で評価
ポイントが決まっている。

固定資産評価基準には、建物の構造、設備仕様、内装材などかなり詳細に区分されたチェックポイントがあり
それぞれに評価額が設定されている。その積算によって課税標準額が決定される(地域性や物価水準などによって
係数調整されているものも)。

筆者も昨年、住宅建築をした。年明けの今年1月に市区町村の税務課調査員の訪問を受け、建物の外周、内部を
調査された。実際には、事前に設計図書一式、仕様書一式で調査員は確認しているので、現地調査では図面では
分かりにくいところ、図面との相違がないか、といった点を中心に確認していた。

その際、筆者がヒアリングした限りでは、「例えば、内装材で大理石仕上げなど、高価な仕上げや設備を採用
していると評価が高くなる」とのことだった。標準的な構造、設備、仕様であれば、実際かかった建築費の40%
~60%程度だそうで、筆者の場合は50%弱の評価額だった。その場で、おおよその概算を記入したシートを渡さ
れたので、そこで本則の税額、軽減後の税額が確認できた(もちろん実際の税額は納税通知で最終確認すること)。

これも、興味のある方は、評価基準が公開されているので、参考までに見てみるといいだろう(ただし、この
チェックポイントを自分で積算していくのは、難しいだろう)。

納税通知が届いたら、軽減措置の適用がされているかをチェック

課税の仕組みを細かくみてきたが、自分の固定資産税額が誤っていないかをチェックするには、要は、住宅で
あれば土地に特例が適用されているか、建物の税額は軽減されているかどうかが、最大のポイント。4月に納税
通知が届いたら、その部分をチェックすればよい。

書式は市区町村ごとに違いがあると思うが、基本的には、本則で計算された土地、建物の課税標準額が記載され
本来の税額が書かれている。そこから住宅の軽減額が差し引かれ、当該年の年税額が示されている。通知書は
束になっていて、ページをめくれば、土地、建物それぞれの計算根拠となる明細が記載されているので、こちらも
合わせてチェックしておけば万全だ。

もしも、納税額に疑問を持った場合は、市区町村役場に問い合わせをすること。固定資産税の課税標準は
「固定資産課税台帳」に記載されており、誰でも申請すれば縦覧することができる。ただし、縦覧期間は4月1日
から4月20日まで(市区町村によって異なる場合もある)となっているので、疑問を感じたら、即座に行動を起こす
こと。そこで修正されず、何らかの不服があれば、納税通知を受け取った日の翌日から60日以内に、審査の申し出を
することができる。

ちなみに、固定資産税の評価額は、不動産取得税、登録免許税の算出にも関係してくるもの。さらに固定資産税は
土地、建物を所有している限り、毎年課税されるものなので、疑問は後回しにせず、早いうちに問題を解決するよう
にしたい。

最後に、今回のような過払いをなくすために、総務省では「固定資産税のしおり」を作成し、配布している。
一般的なケースのほか、店舗併用住宅や商業用地の場合、税負担の調整措置など、かなり詳細に説明された冊子
なので新築を予定している人は、市町村役場で入手するといいだろう。

<固定資産税とは>
■何に対して 1月1日時点で所有している土地、建物に課税
■誰に 1月1日時点の土地、建物の所有者に課税
■税率 課税標準額×1.4%(標準税率。自治体によって異なる場合もある)
■税の軽減 土地は住宅用地の軽減特例。新築住宅は3年間または5年間、税額が半額
■課税者 市区町村(地方税)
■納税時期 3月31日に課税額が決定。4月に納税通知が届く

                                   「suumoジャーナル」

街角景気、足踏み続く 9月現状判断指数47.4で横ばい

 内閣府が8日発表した9月の景気ウオッチャー調査は、街角の景況感を示す現状判断指数が
47.4と前月から横ばいだった。好不況の境目となる50を2カ月続けて割り込んだ。消費増税後
の消費がさえず、新規求人の伸びが鈍ったことなどが景気を冷やした。2~3カ月先の景気を
見る先行き判断指数も、円安による燃料高への懸念などから6カ月ぶりに50を下回り、景況感
は足踏み状態にある。

 現状判断指数の内訳をみると、9月は雇用関連の指数が51.2と前月に比べて4.1ポイント下がった。
北関東の職業安定所から「主要産業である小売業の求人数減少が著しい」との声が出るなど新規の
求人が鈍っているとの声が目立つ。

 家計動向関連の指数は46.7と、前月比0.9ポイント上がった。西日本を中心とした大雨などで
8月の販売が落ち込んだコンビニエンスストアや家電量販店の景況感が、9月に入って改善した。
ただ、飲食関連の指数は前月比2.2ポイント低下。「ランチ、ディナーともに顧客が減っている。
景気回復にはほど遠い」(南関東の都市型ホテル)といった厳しい声がある。

 先行き判断指数は前月比1.7ポイント低下の48.7。北海道で北海道電力が目指す電気料金の
値上げを心配する声が広がったほか、原材料価格の値上がり分を商品に上乗せしにくいとの声が
目立った。足元で進む円安については「輸出増などで前向きと評価する声はあるが、どちらかと
いえば原材料の値上がりなどを心配する意見が多かった」(内閣府)という。

 現状と先行きの指数がともに50を割り込んだのは、2012年11月以来。
この時は景気が後退から回復に向かう「谷」にあたる。4月の消費増税後、足元の景況感は
7月に好況を示す水準となったが、その後は停滞感がにじんでいる。

                           「日本経済新聞」

共働き夫婦のための住宅ローン講座(1)我が家はどうする?基本編

日本における共働き夫婦の世帯数は1000万を超え、夫だけが働く世帯数の約1.4倍まで増えた。
収入増が期待できない夫の収入に、妻の収入を加えて合算することで、より希望に沿った物件をより
若くして購入する共働き夫婦が増加中だ。共働き夫婦のための住宅ローン講座を3回に渡って掲載する。

共働き世帯数は1000万を突破。共働き夫婦の住宅ローン相談も増加

日本において共働き夫婦の世帯数は増え続けている。内閣府男女共同参画局の資料によると、共働き
夫婦の世帯数は2000年ごろを境にして、夫だけが働く世帯数を逆転。その後、増え続けて、2013年の
共働き夫婦の世帯数は1065万世帯、夫だけが働く世帯数の745万世帯と比べて、約1.4倍にもなった。

共働き夫婦が増えた要因として、女性の積極的な社会参画や企業の積極的な女性登用が進んでいると
いったポジティブな理由もあるが、一方で夫の収入増がなかなか見込めない中、妻も働かざるを得ない
といった現実的な理由も多い。

こうした社会構造の変化は、住宅市場にも大きな変化をもたらしている。年間約400回、住宅ローンに
関するコンサルティングを行う住宅ローンコンサルタントの加藤孝一さんは言う。「最近、最も多い
相談内容が共働き夫婦の住宅ローンの借り方。それまで不動の首位だった相談内容『住宅ローンを
固定金利で借りるか、変動金利で借りるか』を抜いて1位になりました」

加藤さんのもとへ相談にやってくる共働き夫婦の平均的なプロフィールは「年収は、夫の年収が
500万円台で、妻の年収が400万円台。つまり、夫婦の合算収入が900万円台の世帯が多いですね。
年齢は、30代が最も多く半数以上を占めます。20代の相談者も増えました」(加藤さん)

共働き夫婦が住宅ローンを組む際に最もおすすめの組み方は「ペアローン」

夫婦で住宅ローンを組む大きなメリットは2つある。1つめは、夫婦の年収を合算することで
夫の年収だけで借りるより借入可能額が増えて、購入可能な物件も増え、より希望に沿った物件が
見つかる可能性が高いこと。2つめは年収がそれほど高くない20代のうちでも、夫婦の年収を合わせ
ればローンを組むことができるので、ローン完済の年齢も早くなるということだ。

共働き夫婦のローンの組み方は3種類ある。「連帯保証型」「連帯債務型」「ペアローン」だ。
それぞれの特徴を、夫が主債務者だとして解説しよう。

1つめの「連帯保証型」は、妻の収入を合算して夫1人で住宅ローンを組み、妻は連帯保証人になる
形態だ。妻が借入人にならずとも、借入額を増やすことができる。連帯保証人になると、主債務者
(夫)の返済が滞った場合、事実上、妻である連帯保証人にはほぼ同等の支払い義務が生じる。

2つめの「連帯債務型」とは、1つの住宅ローン契約を夫婦それぞれが債務者となる形態だ。連帯債務
の場合、連帯債務者(妻)は、夫婦それぞれが借入額の全額の債務を負うことになる。

3つめの「ペアローン」は、夫婦それぞれが単独で住宅ローンを組む形態だ。両者それぞれが各自の
借入額分の債務を負う。「事務手数料は2人分かかりますが、夫婦それぞれが団体信用生命保険に加入
できて、住宅ローン控除も受けられるペアローンを最もおすすめしたいですね」(加藤さん)

次回は、3つのそれぞれのメリットやデメリット、住宅ローンの組み方や注意点などを詳しく紹介する。

                                 「SUUMOジャーナル」

長期金利低下で、住宅ローンの低金利も続く。その仕組みとは?

日本の長期金利が下がり続けている。その影響は当然住宅ローンにも及ぶ。長期金利の低下は、銀行などの
金融機関が融資する住宅ローンの金利を押し下げるからだ。最近の金利の動向について、考えてみよう。

長期金利が下がっている理由とは?

日本の長期金利の指標となるのが、「新発10年物国債利回り」。新規に発行する償還期間10年の国債が
債券市場で取引される際の利回りのこと。取引量や流動性が高く、国が発行する債券なので信用度が高い
のが特徴で、市場の動向を知るうえで重要な指標となっている。

国債の利回りは、債券市場の需要と供給のバランスで変動する。買い手が少なければ債権価格が下がり
利回りは上昇する。逆に買い手が増えれば利回りは低下する。ところが、アベノミクスの「金融緩和」
で昨年から日本銀行が大量に国債を買い入れている。最近では国債が品薄になっている状態で、利回り
は下がってきている。

長期金利は、こうした金融政策や経済環境、海外の金利動向などのさまざまな影響を受けて変動するが
基本的には、景気が良くなって物価が上がる局面になれば、金利も上昇すると言われている。

長期金利は、金融機関が企業向けの融資や個人向けの住宅ローンなどの金利を決める目安になる。
長期金利が下がれば、企業の設備投資や個人の住宅購入が活発化して、経済に好影響を与えるという構図だ。

 

長期金利低下で、住宅ローンの低金利も続く。その仕組みとは?

【図1】下がり続ける10年物国債利回り(2014年1月~8月の推移)/出典:「国債金利情報」財務省

 

住宅ローンの金利がどの金利タイプも低金利な理由は?

では、住宅ローンの金利はどうなっているのだろう?

住宅ローンには、変動型、固定期間選択型、全期間固定型の金利タイプがある。
半年ごとに金利が変わる変動型の金利は、短期金利に連動する。一方、「フラット35」(※1)に代表
される全期間固定型の金利は、長期金利に連動する。フラット35の金利は長期金利と連動して下がり
続けており、9月(※2)には史上最低金利をさらに更新した。

※1:住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する35年などの長期間で金利を固定するローン
※2:返済期間21年以上35年以下の融資率9割以下のタイプで最低金利が1.66%になった(金融機関に
よって金利は異なる)

固定期間選択型は、当初の一定期間だけ金利を固定するもので、当初期間が2年、3年など短いものは変動型
に近いが、当初期間が10年以上などは長期固定型に近くなる。10年の固定期間選択型では、三菱東京UFJ銀行
やソニー銀行などで9月に金利を引き下げて(※3)、各行で過去最低を更新した。

※3:三菱東京UFJ銀行では、借りはじめの金利を特に引き下げるタイプの10年固定で1.2%に、ソニー銀行
では自己資金10%以上の10年固定で1.188%になった(いずれも新規融資で最大の金利引き下げを適用された
場合)

住宅ローンの金利は、市場の長期金利の低下の影響だけでなく、民間金融機関同士の融資客獲得が激化して
低金利競争が起こっている。主力の変動型の金利は多くが金利引き下げ後0.775%を維持しているが、8月には
みずほ銀行が2年固定を期間限定(8月~10月までに申し込み)で大幅に引き下げるプラン(※4)を投入した。
これに対抗して低金利なプランを投入する金融機関も相次いだ。いまでは、どの金利タイプを選んでも極めて
低金利な状況になっている。

※4:当初2年特に金利を引き下げるタイプの2年固定で0.55%、さらにローンの50%以上を31~35年の全期間
固定型(2.0%)と組み合わせる場合に限り0.35%にするなど(いずれも新規融資で最大の金利引き下げを適用
された場合の9月金利)

住宅ローンの低金利競争は金融機関の収益を悪化させるので、消耗戦に入ったと言われるほど。とはいえ借りる
側から見れば、どの金利タイプでも超低金利なローンを選べるという好環境にある。ただし、それぞれのローン
に細かい条件が付いているので、しっかりと確認しよう。

                                 「SUUMOジャーナル」

賃貸トラブル防止に敷金ルール明文化 原状回復、経年変化含まず

 法相の諮問機関である法制審議会の民法(債権関係)部会が検討している改正要綱原案に
賃貸住宅の「敷金」に関するルールの明文化が盛り込まれていることが14日分かった。
敷金の定義や返還については現行民法に明確な規定がなく、トラブルの原因になっていた。
改正によって、退去時に借り主が家主の“言いなり”になる不合理が減ることになりそうだ。

 原案では、敷金を「賃料などの担保として借り主が家主に交付する金銭」と定義したうえで
その返還時期を「賃貸契約が終了し、物件を引き渡したとき」と規定。家賃滞納などがあれば
敷金を充てることができるとし、敷金をめぐる基本的なルールを明記する。

 部屋の原状回復義務については、「通常の使用による損耗(傷みや汚れ)、経年変化を
含まない」と限定。退去時に家主側から修繕代の差し引きを求められた際の目安となる。

 「アパートを退去したが、敷金20万円をクロスの張り替え代などで全額相殺するため返金
できないといわれた」(関東地方の30代男性)、「原状回復費用が敷金を超過する可能性が
高いと不動産会社が電話でいってきた」(東海地方の50代男性)。「国民生活センター」に
は毎年、このような相談が1万件以上寄せられている。

 同センターは「敷金に関するルールが分かりやすくなれば、消費者に有利に働くはず」と
評価する。同時に「ルームクリーニングや鍵交換の特約といった契約内容を確認することは
引き続き大事だ」と話す。

 一方、アパートの賃貸契約では保証人を立てるのが通例だが、現行民法では保証額の上限に
関する記載義務がなく、保証人は借り主の損害賠償責任を無制限に負わなければならない。
原案は、契約書に上限額を定めるよう求めることで保証人の保護をはかる。

 原案の敷金部分については判例を明文化していることもあり、部会で大きな異論はなかった
という。

 法務省幹部は「賃貸契約をめぐるトラブルを未然に防いだり、解決のための手間や時間を
省くことができる」と改正の意義を強調する。

 部会で承認されれば条文整備に入り、来年2月をめどに法制審として法相に答申。政府は
来年の通常国会に民法改正案を提出する方向だ。

                              「Yahoo Japan」

 

-夏季休暇のお知らせ-

平成26年 8月13日~平成26年 8月17日まで夏季休暇を頂きます。

よろしくお願い致します。

相続税の基準となる「路線価」が公表。じゃあ、どうやって計算するの?

国税庁が2014年分の路線価を公表。三大都市圏などで地価の回復が鮮明となったと報道されている。
その路線価は、2015年からの相続税増税でも注目されている。路線価を使ってどのように相続税が
計算されるのか、節税策はあるのかについて考えてみよう。

2014年分の路線価は、大都市圏で地価上昇が鮮明に

2014年分の路線価(1月1日時点)によると、全国平均が0.7%下落したものの、下落幅は1.1ポイント
縮小した。全国的に地価の底打ち感が広がった。また、首都圏は1都3県ともにそろって前年より上昇
大阪府や愛知県も上昇するなど、大都市圏で地価の回復が鮮明となった。

都道府県庁所在都市の最高路線価の最高額は、東京・銀座の鳩居堂前で㎡当たり2360万円で、トップ5
はそれぞれ以下の通り。

○都道府県庁所在都市の最高路線価(1m2当たり)のTOP5
・東京都 中央区銀座5丁目 銀座中央通り 2360万円(前年比9.7%上昇)
・大阪市 北区角田町 御堂筋 756万円(前年比6.2%上昇)
・横浜市 西区南幸1丁目 横浜駅西口バスターミナル前通り 666万円(前年比7.8%上昇)
・名古屋市 中村区名駅1丁目 名駅通り 660万円(前年比10.0%上昇)
・福岡市 中央区天神2丁目 渡辺通り 475万円(前年比2.4%上昇)

「路線価」は、なぜ路線に価格をつける?

「路線価」は、相続税や贈与税などの課税価格の基準となるもので、国税庁が公表するもの。相続税や
贈与税を算出する際に、実際に土地を売ってみないと価格が分からないということでは困ってしまう。
そこで、道路ごとに値段をつけて、土地の価格を計算しようというのが路線価だ。

住宅は必ず道路に面して建てられているので、面した路線の価格(1m2当たりの千円単位の価格)に
土地の面積をかけて計算するという考え方だ。例えば、路線価が30万円の路線に面した200m2の土地は
30万円×200m2=6000万円の評価額となる。

ただし、土地の形や道路との面し方もさまざま。間口が狭い場合、奥行が長い場合、土地の形が悪い場合
などでは補正率によって安く計算されるし、道路に2方向接している場合などでは加算されるなど、実際
には複雑な計算が必要だ。

また、路線価にはそれぞれ借地権割合が付されている。借地や貸家の場合は、評価額が低く計算される
仕組みとなっている。

なお、面している道路に路線価が定められていない場合は、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を
かけて計算する倍率方式で計算することになる。

相続税増税で注目される路線価、節税の方法はあるの?

2015年1月から相続税が増税となる。基礎控除が「5000万円+1000万円×法定相続人の数」から
「3000万円+600万円×法定相続人の数」となり、これまでより4割縮小してしまう。都市部を中心に
路線価が上昇しているため、都市部の住宅を相続する場合は、相続税の対象となる評価額が、縮小
された基礎控除を上回ってしまい、相続税がかかる事例が増えると見られている。

そこで節税対策になるのが、賃貸併用住宅や二世帯住宅だと言われている。
まず、賃貸併用住宅に建て替えて、自宅を一部貸家としておけば、評価額が抑えられるというのが理由だ。

また、相続税を計算する際に、小規模な宅地であれば240m2まで(2015年1月以降は330m2まで)の土地の
価格を8割も減額して計算できる特例がある(小規模宅地等の特例)。配偶者は無条件でこの特例が使え
るが、同居している親族の場合もこの特例を使える可能性が高いため、二世帯住宅を建てて同居しよう
というわけだ。

2015年の相続税を実際に計算する際に使われるのは、2015年分の路線価だ。利便性、収益性の高い地域の
地価が上昇する傾向は、今後も続くと考えられる。しかし、節税のことだけを考えて、賃貸併用住宅や
二世帯住宅に建て替えてしまい、貸家の入居者が埋まらない、子どもとの同居が上手くいかないといった
事態が生じると、結局は得をしないということにもなる。安易に飛びつくことだけは避けたほうがよいだろう。

                                「SUUMOジャーナル」

相続税の基準となる「路線価」が公表。じゃあ、どうやって計算するの?

【図1】鳩居堂前の路線価図(平成26年)出典:国税庁ホームページ

住宅購入時の増税緩和策「すまい給付金」ってなんだ?

今年4月に消費税が8%に上がり、早くも2カ月が過ぎようとしている。読者の方のなかには、増税を見越して
住宅の「かけこみ購入」をした人もいるかもしれない。また、2015年10月に予定されている10%への引き上げ
までに、住宅の購入を検討中の人もいるのではないだろうか。
そこで、増税分の負担を軽減するべく、今年の4月から始まったのが「すまい給付金」制度。制度内容、対象条件
申請の方法とポイントについて取材してきた。

対象となるのは年収が一定以下の人

消費税増税に伴い住宅ローンの控除額も拡充されたが、住宅ローン控除は支払っている所得税から控除される
しくみなので、どちらかといえば収入が高い人が恩恵を受けやすい。そこで、一定以下の収入層に対する期間
限定の増税緩和措置として制度化されたのが、この「すまい給付金」である。

では、収入が一定以下という他にどんな要件があるのか? 「対象者の要件」と「住宅の要件」についてみて
いこう。

●すまい給付金の対象者の主な要件
・住宅の所有者:不動産登記上の持分保有者
・住宅の居住者:住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
・収入が一定以下の者:[8%時]収入額の目安が510万円※以下
           [10%時]収入額の目安が775万円※以下
・(住宅ローンを利用しない場合のみ)年齢が50才以上で収入額の目安が650万円以下※の者
※夫婦(妻は収入なし)及び中学生以下の子どもが2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額
の目安です。

●給付対象となる住宅の主な要件
・引上げ後の消費税率が適用されること
・床面積が50m2以上であること
・第三者機関の検査を受けた住宅であること 等
※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。

●給付額

 

住宅購入時の増税緩和策「すまい給付金」ってなんだ?

【図1】給付額の計算方法(すまい給付金HPより)

 

つまり、収入額が425万円以下の人が2500万円の住宅を購入した場合、消費税が5%から8%に上がった際の
差額75万円のうち、30万円がバックされるということになる。参考までに、すまい給付金のホームページには
「すまい給付金」をいくら貰えるかシミュレーションできるページ(http://sumai-kyufu.jp/simulation/index.html
もあるので、あらかじめ算出してみてもいいかもしれない。

                                「SUUMOジャーナル」

リフォームの瑕疵保険制度って?

Q.リフォームにも瑕疵保険制度があるそうですが、どんな仕組みなのでしょうか。

A.依頼先が倒産していても保険金を直接請求できる

 

  •  

 新築住宅に比べて割安感のある中古住宅を買って、自分たちなりにリフォームして住みたいと考える
人が増えています。その際気になるのが、リフォームを巡る契約や欠陥工事などのトラブルですが、そ
れをなくそうということで実施されているのが、「リフォームかし保険」です。これを利用するには、
リフォームする人(発注者)が保険法人の登録事業者に発注、保険への加入を依頼します。

 登録事業者というのは、国土交通大臣が指定した、住宅専門の保険会社である住宅瑕疵担保責任保険
法人(5法人)に事業者登録されたリフォーム会社のこと。登録にはこれまでの実績など、一定の基準
を満たす必要があり、登録事業者は一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会の「登録リフォーム事業者
検索システム」で探すことができます。

 保険に加入すれば、リフォーム工事の施工中や完了後に、第三者の検査員(建築士)による現場検査
が実施されます。問題があった際、是正しなければ検査に合格しないので、質の高い施工が確保され、
欠陥の可能性が低くなります。それでも、工事終了後に欠陥が見つかった場合、リフォーム会社に保険
金が支払われるので、発注者は無償で直してもらえます。会社が倒産した場合には、発注者が保険法人
に保険金を直接請求し、そのお金で他のリフォーム会社に修補を依頼できます。

 保険料は、リフォーム会社が負担するため、発注者の負担はありませんが、リフォーム代金のなかに
保険料分が含まれる場合もあります。保険期間は構造耐力上主要な部分については5年間、それ以外の
部分は1年間です。補償内容などは保険法人により異なることもあるので、契約時に必ず保証書を受け
取って、内容を確認しておきましょう。
                                                                                                          「YOMIURI ONLINE」

ーGW休暇のお知らせー

平成26年 5月 3日(土)より 平成26年 5月 6日(火)まで
ゴールデンウイークの休暇を頂きます。 
よろしくお願い申し上げます。

地価公示って何ですか?

 地価公示というのは、国土交通省が1月1日現在で、全国2万地点以上の地価を調査して、
3月後半に公表する制度です。その位置づけについて、同省では、「一般の土地の取引価格に
対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準とされ(中略)、適正な
地価の形成に寄与することを目的としている」としています。

 それだけではありません。相続税の評価のもとになる路線価は公示された地価の8割
固定資産税の評価のもとになる固定資産税評価額は7割を目安に見直される仕組みになって
います。 ですから、各種の地価指標のなかでも、大きな影響力を持っています。

 2014年の地価公示では、全国の住宅地の対前年変動率はマイナス0・6%でした。
依然として下落が続いていますが、年々下落率は縮小、横ばいに近い水準に近づいています。
 地価の上昇は新築の分譲マンション、建売住宅、中古住宅などの価格押し上げ要因になります。
すでに新築マンションは昨年から平均価格の上昇が始まっており、今年になってもその勢いが
止まりません。今後、高値で仕入れた土地のマンション分譲が始まれば、さらなる価格上昇に
つながる可能性があるので、注目しておく必要があります。
                            「YOMIURIオンライン」

返済21年以上、金利上昇=フラット35

 住宅金融支援機構は2日、325の金融機関と連携した長期固定金利の住宅ローン「フラット35」
(買い取り型)の4月の適用金利を発表した。主力の返済期間21年以上35年以下(融資率最大9割)
は1.75~2.43%(前月1.74~2.40%)と最低金利が9カ月ぶりに上昇。15年以上
20年以下(融資率最大9割)は1.47~2.15%(同1.48~2.14%)と最低金利が2カ月
連続で下がり、過去最低を更新した。

 最も多くの金融機関が4月に適用する金利は、21年以上35年以下が1.75%、15年以上20年
以下が1.47%。フラット35の金利は指標となる10年物国債の金利動向を反映している。
                                 「時事ドットコム」

2月の住宅着工1%増=伸び悩み-国交省「今後マイナスも」

 国土交通省が31日発表した2月の新設住宅着工戸数は、前年同月比1.0%増の6万9689戸だった。
18カ月連続で前年を上回ったものの、戸建て注文住宅など「持ち家」が18カ月ぶりに減少に転じたこと
などで伸び悩んだ。3月以降について、国交省は「全体でもマイナスになる可能性が高い」(建設統計室)
と分析している。
 注文住宅は、消費税増税前の駆け込み需要が2013年9月で一巡したが、受注から着工まで数カ月かかる
ため、10月以降も堅調に推移してきた。しかし、住宅大手各社の受注額は10月以降、駆け込みの反動で
落ち込んでおり、2月は着工ベースでも減少に転じた。
                                                                                                              「時事ドットコム」

高松の業者へ売却許可=朝鮮総連本部競売-東京地裁

 在日本朝鮮人総連合会(朝鮮総連)中央本部(東京都千代田区)の土地建物の強制競売で
東京地裁は24日、22億1000万円で落札した高松市の不動産業者「マルナカホール
ディングス」への売却を許可する決定を出した。
一方、朝鮮総連は決定を不服として、執行抗告を東京高裁へ申し立てた。
 抗告が棄却されれば、マ社への売却許可決定が確定し、通常1カ月以内に代金納付期限が
指定され、納付されると所有権が移る。同日記者会見した同社の代理人弁護士は、「総連へ
の賃貸などは考えていない。明け渡してもらう」と話した。

 強制競売手続きは、朝鮮総連に約627億円の債権を持つ整理回収機構の申し立てを受け
開始された。
                               「時事ドットコム」

債権回収の協力会社として

この度、債権回収会社(サービサー)大手、エムユーフロンティア債権回収株式会社の奈良県内の
協力会社として、弊社がご指名を頂きました。

現在まで、適正に任意売却業務に取組みをさせて頂いた結果として受けとめております。
今後も任意売却案件に真摯に取り組んでまいります。

よろしくお願い致します。

期間21年以上が最低更新=フラット35

 住宅金融支援機構は4日、327の金融機関と連携した長期固定金利の住宅ローン「フラット35」
(買い取り型)の2月の適用金利を発表した。主力の返済期間21年以上35年以下は1.79~2.50%
(前月1.80~2.49%)と最低金利が2カ月ぶりに低下、2003年10月の開始以来最低を更新した。
15年以上20年以下は1.53~2.24%(同1.52~2.21%)と2カ月連続上昇した。
                                       「時事ドットコム」

消費税増税後はどうなる?住宅ローン控除の金額と条件をおさらい

住宅ローンを利用して住宅の取得やリフォームをすると、年末ローン残高の1%が10年間、所得税から控除される
「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」(所得税が控除額より少ない場合は住民税からも控除される)。2014年4月1日
の消費税増税後には、税額控除額が最大200万円から400万円にアップする。住宅ローン控除は、中古マンションや
中古一戸建ての購入や、一定のリフォームの場合でも利用できるので、主な適用条件をおさらいしておこう。

消費税率アップを受けて、住宅ローン控除の最大控除額も増える

住宅ローン控除の対象になる年末ローン残高の上限は、2014年3月末入居までの場合は2000万円で、10年間の
最大控除額は200万円だ。それが2014年4月1日以降の入居から拡充され、年末ローン残高上限が4000万円になる
10年間で最大400万円が控除されることになる。

ただし、控除額の上限がアップするのは8%の消費税がかかる物件。もともと消費税がかからない中古物件の個人間
売買の場合や、2013年9月末までに間取り変更などの契約をした新築マンションで4月以降の引き渡しでも、税率5%
の場合は年末ローン残高上限は2000万円のままだ。

また、戻ってくる所得税の額は、その年の納税額が上限という点にも注意。つまり、控除額が20万円だとしても、納めて
いる所得税が10万円なら実際の控除額は10万円ということになる。ただし、引ききれなかった場合は住民税からも控除
される措置がある。

8%の消費税がかかる新築物件、売主が事業者の中古物件を購入した場合や、リフォームをした場合で、年末のローン
残高が2000万円超、所得税と住民税の納税額が控除額を上まわる人は、住宅ローン控除拡充の恩恵を受けられるという
ことになる。

消費税増税後はどうなる?住宅ローン控除の金額と条件をおさらい

【図1】所得税が控除額よりも少なく、控除額全額を引ききれなかった場合は住民税から控除される。ただし、住民税からの控除限度額は9万7500円(消費税率が8%の場合は13万6500円)

住宅ローン控除の対象となる物件の条件は?

では、住宅ローン控除を受けるためには、どのような条件をクリアしていればいいのか、ここでおさらいをしておこう。

住宅ローンを利用して、マンションや一戸建て(建売住宅、注文住宅)を取得すると利用できる住宅ローン控除だが
中古物件の購入やリフォームの場合も適用になる。取得する住宅の種類別に、主な条件をまとめてみたので参考
にしてほしい。

<住宅ローン控除を受けるための主な条件>

■新築住宅(マンション・一戸建て)の場合
・新築または取得日から6カ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで住んでいること
・合計所得金額が3000万円以下であること
・ローンの返済期間が10年以上あること
・登記簿に記載されている床面積が50㎡以上あること
・床面積の1/2以上が自分の居住用であること

■中古住宅(マンション・一戸建て)の場合
・新築住宅の条件のほかに下記の条件を満たすこと
・マンションなどの耐火建築物は、取得の時点で築25年以内。耐火建築物以外は取得の時点で築20年以内。
または、一定の耐震基準をクリアしていること※
・生計を一つにする親族などからの購入ではないこと
・贈与された家ではないこと
※「2014年度税制改正大綱」に、耐震基準をクリアしていない中古住宅でも、取得後、耐震改修工事を行い
その後に入居する場合は住宅ローン控除の対象となる案が盛り込まれている。正式決定すれば、住宅ローン
控除を受けられる中古物件の範囲が広がることになる。

■リフォームの場合
・新築住宅の条件のほかに下記の条件を満たすこと
・自分で所有し居住する家のリフォームであること
・一定の省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震リフォーム、または大規模な間取り変更や修繕などで
あること
・工事費用が100万円以上であること
・店舗併用住宅等の場合、居住用部分のリフォーム費用が2分の1以上であること

住宅ローン控除は、最長10年間の所得税や住民税が節税できる制度。入居の翌年に、自分で確定申告をする
ことが必要なので、自分は控除が受けられるかどうかを早めに確認し、準備をしておきたい。分からないことが
あれば、最寄りの税務署に問い合わせよう。
                                        「SUUMOジャーナル」

みずほ銀行、住宅ローン金利引き下げ

 みずほ銀行は9日、住宅ローン金利について、当初期間2年と完済まで同11~35年の固定型適用金利を
いずれも引き下げる、と発表した。10日から3月末まで申し込みを受け付ける。4月1日の消費税増税をにらみ
マンションや建て売り購入予定者らの最終駆け込み需要を取り込む。
                                     「時事ドットコム」

- 冬季休暇のお知らせ -

平成25年12月28日より平成26年 1月 5日まで冬季休暇を頂きます。
今年1年お世話になりましたすべての皆様に感謝申し上げます。

素敵な新年をお迎えください。  ありがとうございました。


                  株式会社アヴァンギャルド
                  代表取締役 宮 本  徹

2014年度「税制改正大綱」決定。今後の住宅税制とその影響は?

自由民主党・公明党が決定した2014年度の「税制改正大綱」が公表された。
そのなかで、住宅に関する税制を取り上げて見ていくことにしよう。

期限切れを迎える新築住宅の取得や
買い替えの優遇税制を軒並み延長

消費税増税による影響の緩和策(住宅ローン控除の拡充等)については、既に2013年度の税制改正大綱に
盛り込まれたが、2014年度の税制改正大綱では、期限切れを迎える住宅優遇税制の延長をすることで、
消費税増税後の住宅取得の落ち込みを回避しようとしている。

期限が延長される主な優遇税制は、以下の通り。

○新築住宅にかかわる固定資産税の減額措置
新築住宅を購入後、所有者が毎年納税する固定資産税を一戸建ての場合は3年間、マンションの場合は
5年間1/2に減額する措置を2年間延長(2016年3月31日まで)する

 

○認定長期優良住宅にかかわる特例措置
長期優良住宅に認定された住宅を取得した場合、所有権保存登記・所有権移転登記の税率を軽減し、
不動産取得税の控除額を拡大することに加え、上記の新築住宅にかかわる固定資産税の減額措置
(1/2減額)を一戸建ての場合は5年間、マンションの場合は7年間にする措置を2年間延長(2016年
3月31日まで)する

○認定低炭素住宅にかかわる特例措置
低炭素住宅に認定された住宅を取得した場合、所有権保存登記・所有権移転登記の税率を軽減する
措置を2年間(2016年3月31日まで)延長する

○居住用財産の買換え等にかかわる特例措置(譲渡益、譲渡損とも)
マイホームの買い替えをして、売却で利益が出た場合、損失が出た場合の次の特例措置を2年間
(2015年12月31日まで)延長する
・マイホームを買い替えた場合、売却による利益に対する課税を将来に繰り延べる(将来売却したときに
課税)制度。ただし、適用要件である売却価格については、1億5000万円から1億円に引き下げられる。
・マイホームを買い替えた場合、売却による損失を給与所得などから控除でき、控除しきれない分も最長
3年間にわたって控除できる措置
・マイホームを売却して、残っている住宅ローンの額を下回る額でしか売れなかった場合、その損失を
給与所得などから控除でき、控除しきれない分も最長3年間にわたって控除できる措置

中古住宅+リフォームを促進する優遇措置も

新たな住宅優遇税制として注目される点は、中古住宅流通・リフォーム市場の拡大・活性化への特例だ。
まず、近年増加傾向にあるリノベーション物件に対する優遇措置。不動産会社が中古住宅を買い取って、
質の向上を図る改修を行ったうえで販売する、いわゆるリノベーション物件を購入した場合、購入者に対
する所有権移転登記の税率を軽減する措置が、2014年4月1日から2016年3月31日までの期限付きで
創設された。

次に、中古住宅の優遇措置の適用要件の拡充。中古住宅を購入した際の優遇措置として「住宅ローン減税」
「住宅取得資金の贈与税の非課税措置」「登録免許税の軽減税率」「不動産取得税の課税標準の特例措置」
などの優遇税制がある。ただし、現行の耐震基準に適合していることなどの条件があり、これまでは適合して
いる中古住宅を購入する場合でなければ優遇措置が受けられなかった。

しかし、購入した中古住宅が耐震基準に適合するように耐震改修を行った場合は、2014年4月1日以降に取得
する住宅で、上記の優遇措置が受けられるようになる。築年の古い低価格な住宅を購入し、フルリフォームして
から入居する人が増えてきているものの、購入時点で耐震基準を満たしていなかったという理由で、住宅ローン
減税などの優遇措置が受けられないことが、阻害要因になっていると判断してのことだ。

ほかにも、構造耐力が不足している老朽化マンションの建て替えを促進するために、建て替え決議反対者が
組合に売り渡す際や組合が建て替え事業を行う手続きなどで、特例を設けることなども盛り込まれている。

与党の税制改正大綱は、年明けの国会の審議を経ることになる。ねじれが解消し与党が多数を占める国会では
おおむね大綱通りに決定すると考えられる。今後も、2014年度の税制改正に注視したい。

                                      「SUUMOジャーナル」

 

ネット専業銀行も独自の住宅ローンを投入。競争が激化!

楽天銀行が、11月21日より楽天銀行独自の住宅ローンの取り扱いを開始した。ネット専業の銀行が独自の
住宅ローンを投入する一方で、都市銀行の三菱東京UFJ銀行が11月10日よりネット住宅ローン[じぶん銀行
専用]の取り扱いを開始するなど、住宅ローンは銀行間で競争が激化している。

ネット専業銀行の攻勢で住宅ローンは低金利競争

楽天銀行はこれまで、住宅金融支援機構と提携した「フラット35」を主に取り扱ってきたが、独自の住宅
ローンを投入することで品ぞろえを増やした。楽天スーパーポイントが貯まるサービスも展開している。

ネット専業銀行では、ソニー銀行や住信SBIネット銀行なども独自の住宅ローンを提供しており、金利の低さや
保証料が不要、繰り上げ返済手数料が無料といったメリットを打ち出し、住宅ローンで存在感を示している。

一方、店頭での取り扱いが中心だった都市銀行などでも、ネット専業銀行と共同してネットのみで手続きができる
住宅ローンの提供を始めている。三菱東京UFJ銀行が、代理店となるじぶん銀行を通じてネット専用の住宅ローン
を提供するほか、三井住友信託銀行のネット専用住宅ローン(代理店・住信SBIネット銀行)などの例がある。

店舗展開をしないネット専業銀行は、そのためのコストが不要となるため、金利を引き下げるなどのメリットを
打ち出せることになる。店舗展開している銀行なども、金利を引き下げて対抗しているが、今や採算ぎりぎりの
金利水準
となっている。

各行が住宅ローンに力を入れる理由は、いくつかある。個人に貸し出す住宅ローンは金額が大きく、企業に
貸し出すローンに比べると貸し倒れリスクが低いといわれている。さらに、長期間返済する住宅ローンの口座は
給与振込やクレジットの引き落とし口座にもなり、投資運用などの口座につながる可能性もある。個人との取引
を深める意味でも積極的に契約者を取り込もうと競争が激化しているのが現状だ。

さまざまなサービスや特典付きの住宅ローンも

金利で競うことが限界となっている状況で、新しいサービスや特典で付加価値を高める動きもある。

以前からいくつかの銀行で、がん保険や返済支援保険、出産時に金利引き下げなどのさまざまな特典を
付けた「女性専用」の住宅ローンや、子どもの誕生により金利を引き下げる「子育て支援」型の住宅ローン
などを提供している。

最近では、みずほ銀行で、ライフイベントに応じて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」の取扱いを
始めている。共働き期間などで返済額を増額し、妻の産休や育休、子どもの大学進学などで返済額を減額する
といったことを可能にしている。

また、りそな銀行では「日照補償付住宅ローン」の取り扱いを始めている。これは、太陽光発電システムを設置
する住宅の建築や購入をする際に、その費用もローンに組み込むことができるほか、年間の基準日照時間を
下回った場合に補償金を出す、日照補償サービスを3年間提供するもの。

買い物に有利な特典を付けるケースもある。楽天銀行が楽天スーパーポイントを付けるほか、イオン銀行では
住宅ローン契約者がイオンで買い物をする際に5%割り引く特典などを付けている。また、イオン銀行の店舗では
商業施設と同様に年中無休で営業している点も見逃せない。

銀行間の競争が激化し、多種多様な住宅ローンが提供されるなか、住宅ローンを選ぶには冷静に判断する
必要がある。低金利を重視するのか、事務手数料や保証料などの初期費用を重視するのか、万一のリスク
補償を重視するのか、あるいは店頭で丁寧な相談に応じることを重視するのか。そうした自分なりの重視ポイ
ントを見極めたうえで、諸費用を含む返済プランや特典の使い勝手などを比較検討して、自分に適した住宅
ローンを選択するのがよいだろう。

                                    「SUUMOジャーナル」

転職したばかり、住宅ローンは?

Q.転職したばかり、住宅ローンは?

半年前に転職したばかりですが、住宅ローンを借りられるでしょうか。
 

A.ほとんどの金融機関が「勤続年数」を審査項目に

 

 住宅ローンは、確実に返済してもらうため、安定した収入があることが融資の条件になります。
そのひとつの目安になるのが、同一企業での勤続年数といっていいでしょう。右のグラフにもあるように
ほとんどの金融機関が審査項目のひとつに挙げています。

 以前は、「勤続3年以上」と定めているところが多かったのですが、最近は転職する人が増えていることも
あって、商品概要説明書などで年数を明記しているところは減っています。たとえば、半年前に転職した人
でも、同一キャリア上での転職で、年収も増えている人であれば、審査に合格することもあるようです。

 行き当たりばったりで転職を繰り返しているようでは、難しいでしょうが、ケースバイケースでの対応なので
ひとつの金融機関で断られても、ほかの金融機関を回ってみてください。ただ、民間ローンでは、金利引き
下げの適用条件に、「勤続年数3年以上」と定めているところがあるので、注意してください。

 なお、住宅金融支援機構と民間機関提携のフラット35では、勤続年数の定めはありませんが、転職した
ばかりの人は、同機構所定の収入証明に関する書類を入手、現在の会社の人事部などで書き込んでもらって
提出する必要があります。その上で、過去2年の所得証明書を提出、返済負担率などの条件を満たすことが
できれば、融資が可能です。

                                 「暮らしラボ 読売新聞朝刊」

売主、代理、媒介(仲介)の違いは?

Q.売主、代理、媒介(仲介)の違いは?

 不動産広告に書かれている売主、代理、媒介(仲介)は、どういう意味でしょうか。

 

A.取引態様を示す 仲介手数料などに差

 売主、代理、媒介(仲介)は、不動産を取り扱う会社の取引上の立場(取引態様)を示しています。その違いによって
仲介手数料がかかるかどうかなどの差があります。広告などでは、不動産会社の社名の横など、あるいは物件概要
の「取引態様」欄に記載されています。

 売主とあれば、不動産会社が所有している物件を、自社で直接販売していることを意味します。分譲マンションや
比較的分譲規模の大きい建売住宅などに多くみられます。自社物件を直接販売しているので、仲介手数料がかからず
物件の事情に詳しく、各種の交渉などの反応も早いなどのメリットがあります。

 代理というのは、売主から委託を受けて販売を行っているケースで、売主に代わって契約業務まで行うことができます。
この場合も、通常は仲介手数料はかかりません。分譲マンションに多くみられる形態で、「販売代理」「販売代行」「販売
提携(代理)」などと表記されます。売主、販売代理などの複数の社名が記載されているときには、通常は販売代理会社
と契約を結ぶことになります。

 媒介(仲介)は、結婚式の仲人のような存在で、売主と買主の間に不動産会社が入ることになります。買主の立場から
すれば、仲介会社が買主に代わって売主と各種の交渉を行ってくれます。買主は不動産取引の経験が乏しいケースが
多いですから、いい不動産会社に巡り合えれば、心強い味方になってくれます。ただし、その分、買主には仲介手数料の
負担がともないます。

 売主が個人の中古住宅の場合、ほとんどがこの仲介扱いですが、一部の建売住宅などにも仲介扱いの物件があるので
注意が必要です。
                                                       「暮らしラボ 読売新聞朝刊」

不動産の景況感がやや悪化<帝国データバンク>

 帝国データバンク(TDB)の調査によると、10月の景気動向指数(50が判断の分かれ目)は
前月比0.7ポイント増の46.8となり、4カ月連続で改善した。  不動産業の指数は前月比1.1
ポイント減の48.8と若干減少した。 
 不動産業界の声としては、「消費税アップ前の駆け込み需要が顕在化し、在庫圧縮が進んでいる」
といった声がある一方、「都心の営業所は好調だが、郊外では変化がない」という意見も出ている。 
先行きとしては、「建築費の高騰が懸念され、不透明な状況」といった意見があった。

                                              <帝国データバンク>

フラット35、4カ月連続低下=住宅機構

 住宅金融支援機構は5日、327の金融機関と連携した長期固定金利の住宅ローン「フラット35」(買い取り型)の
11月の適用金利を発表した。
返済期間が21年以上35年以下は1.81~2.76%(前月1.93~2.88%)、15年以上20年以下が1.52~
2.47%(同1.61~2.56%)と、いずれも4カ月連続で低下した。
                                                       「時事ドットコム」

7~9月の住宅景況感、過去最高 消費増税前に駆け込み需要

 住宅生産団体連合会が29日に発表した住宅メーカー経営者の住宅景況感調査によると、前年同期と比べた
2013年7~9月の景況判断指数(「よい」と回答した割合から「悪い」の割合を引いた値)は受注戸数がプラス93
受注金額がプラス97で、いずれも93年10月の調査開始以来最高となった。ただ10月~12月は受注戸数が
マイナス10、受注金額がマイナス7と反動減を見込む。

 調査は住宅メーカー17社、1団体が回答した。7~9月は消費増税前の駆け込み需要の影響で戸建て注文
住宅と賃貸住宅の受注が伸びた。
                                                      「日経産業新聞」

創エネ住宅、オール電化上回る 12年度供給 富士経済調べ

富士経済がこのほど調査した「創エネ住宅とオール電化住宅動向」によると、2012年度に供給された創エネ住宅
(太陽光発電または家庭用CHP<エネファーム、エネウィルなど>を設置する住宅)は42.4万戸となり、オール電化
住宅の40.0万戸を上回ったことが分かった。
固定価格買取制度の開始や節電などで創エネ住宅への関心が高まりを見せ、前年度を49.8%上回った。
今後も普及は進み、20年度は84.9万戸、25年度には112.4万戸が供給されると予測している。25年度には、累計で
1176.2万戸になる見込みだ。 一方、オール電化住宅は、06年度に単年で50万戸を超えその後も伸長したが、東日本
大震災後の11年度、12年度は前年度比8万戸前後の落ち込みとなった。
                                                                                            「富士経済」

庭の木やコンテナも不動産だった。 意外と知らない身近な「不動産」たち

不動産というと、一般的には土地や建物のことを思い浮かべるが、実はそれ以外の不動産もあるということをご存じだろうか。
あまり知られていないけれど、法律上は立派な「不動産」って、どんなものがある?

「不動産に関しては、民法86条1項に『土地及び定着物』と定められています」

こう説明するのは東京都江東区にあるハミングバード法律事務所の白木麗弥(しらきれみ)弁護士。素人には分からない
法律的な面での不動産を説明してくれた。

「地面に植えられたお花や、工事のために仮設された事務所などは土地の定着物ではないので、不動産として扱われること
はありません。ただ、花と違って立木については土地に定着しているものとして不動産の一部と見なされ、通常は土地の
持ち主のものとして扱われます。もしも『立木の所有者は土地の所有者とは別人である』ということを示したいならば、立木の
登記をすることで、土地とは別の取引の対象にすることもできます」

また、同じものでも地面に定着しているか否かで、動産になったり不動産になったりもするようだ。

「コンテナを住居や倉庫として利用しているコンテナハウスについては、基礎、つまり土台がつくられていれば、不動産としての
扱いを受けますし、建築物として確認申請を受けなければならなくなります。一方、コンテナを定着させていない状態ではまだ
動産という扱いになると思われますが、危険性の点から定着させてくださいという指導を受ける可能性があります」

そのほかにもある種の「権利」も不動産として考えられているという。

「例えば温泉そのものは不動産ではありませんが、温泉源を利用する権利である温泉権は商慣習上、判例で不動産として
認められ、土地とは独立した取引の対象になります。同様に鉄道財団、あるいはバス会社などの自動車交通事業財団は
一つの財団として不動産と同様に取り扱われています。また、漁業権やダムの使用権なども、法律によって不動産として
取り扱われています」

不動産は家やビルだけじゃないとはちょっとビックリだが、確かに「動かない財産」と考えると納得だ。

                                                           「SUUMOジャーナル」

フラット35、3カ月連続低下=住宅機構

 住宅金融支援機構は2日、328の金融機関と連携した長期固定金利の住宅ローン「フラット35」(買い取り型)の10月の
適用金利を発表した。
返済期間が21年以上35年以下は1.93~2.88%(前月1.94~2.89%)、15年以上20年以下が1.61~2.56%
(同1.63~2.58%)と、いずれも3カ月連続で低下した。
                                                            「時事ドットコム」

基準地価...3大都市圏の商業地、5年ぶり上昇

 国土交通省は19日、2013年の基準地価(7月1日時点)を発表した。

 東京、大阪、名古屋の3大都市圏の商業地はいずれも5年ぶりに上昇に転じ、名古屋圏では住宅地も5年ぶりに上昇した。
全国平均でも住宅地、商業地ともに下落率は4年連続で縮小し、全国的に地価の下げ止まり傾向が続いている。安倍政権の
経済政策「アベノミクス」の効果などで不動産市場に資金が流入しており、底入れの兆しが強まっている。

 全国平均では住宅地が前年比で1・8%、商業地が2・1%下落した。住宅地は22年連続、商業地は6年連続で値下がりした。
3大都市圏の平均は、住宅地が0・1%下落したが、商業地は前年の0・8%下落から0・6%上昇に転じた。

 大都市圏の商業地が上昇した背景には、景況感の改善や、住宅ローン減税などの施策により、戸建て住宅や賃貸マンション
の建設増加がある。企業が東日本大震災後、防災を重視して、より耐震性の高い新築・大規模オフィスに移転する動きも活発
になっている。
                                                                               「YOMIURI ONLINE」

変動型は急減急増!目まぐるしく金利が変わる今、ローンの選び方は?

金利上昇を予測しても、金利タイプの選択は適用される金利で変わる?

まず、住宅ローン利用予定者の動向を見ていこう。「民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用予定者編】
によると、今後1年間の住宅ローン金利見通しについては、「現状よりも上昇する」という回答が57.8%と過半数となっている。

金利上昇の局面では、通常は金利を長期間固定するローンのほうが有利といわれている。金利上昇を予測する人が増えて
いるため、希望する金利タイプを見ると、「変動型」は2012年2月調査の34.8%を境に減少しており、今回は24.8%にとどまった。
一方、「全期間固定型」は36.0%、「固定期間選択型」は39.2%となっている。

次に、実際に住宅ローンを利用した人の動向を見ていこう。「金利タイプ別利用状況(2013年5月・6月期)」によると、「変動型」は
5月に借り入れた人では32.6%となり、4月の45.7%から激減したが、6月には44.6%と戻るような結果となった。これとは逆に
「全期間固定型」は、5月に借り入れた人では36.1%となり、4月の23.9%から激増したが、6月には19.9%と急減している。

その理由は、適用される金利にあると考えられる。「変動型」の金利は、都市銀行などで優遇金利を利用すれば、0.875%となり
当面はこの金利のまま推移している。一方、「全期間固定型」の代表格である「フラット35」(21年以上35年以下)の金利は
市場の長期金利の影響を受けて、上がり下がりを繰り返している。

特に2013年に入ってからは、アベノミクスにより長期金利が乱高下をしたため、フラット35の金利も下がり基調だったものが
2013年1月に上昇に転じた後、4月には史上最低金利を更新する1.8%まで下落し、6月に再び上昇するという動きを見せた。

5月では、金利上昇を懸念して、0.875%の変動型よりも1.8%(最低金利)に下がったフラット35を選ぶ人が増えていたが
6月にフラット35の金利上昇を受けて、変動型や10年の固定選択型などを選ぶ人が増えたということだと推測している。
また、6月には、三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行などが固定選択型の2年・3年タイプの期間限定キャンペーン
を行い、さらに金利を引き下げたため、6月の固定期間選択型の2年・3年の利用率も上がっている。

 

目先の適用金利だけにこだわらず、長期的な視点で金利タイプの選択を

たしかに、消費税増税前の駆け込み需要を当て込むなどの理由で、住宅ローンの金利競争が過熱している。
ネット銀行の住宅ローンの低金利に対抗して、地方銀行の一部で金利優遇キャンペーンを始めたり、都市銀行で2年・3年
ものの優遇キャンペーンを始めたりといった、低金利をウリに激しい競争が続いているのだ。

一方で、金利競争が続けば、金融機関の収益を圧迫しかねない。金利以外のサービスで顧客の取り込みを図ろうという動きも
見られる。
例えば、みずほ銀行では、ライフイベントに応じて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」というサービスを8月19日
から始めた。家計に余裕がある時期は返済額を増やし、教育費がかかる時期や妻の育児休暇などの時期に返済額を減らす
ことができるというものだ。
また、新生銀行では、6月からリフォーム資金もまとめて住宅ローンで借りられるようにしている。

住宅ローンを借りれば、35年などの長期間返済し続けることになる。低金利は確かに、返済額が少なくて済む、同じ返済額で
あればより多くの額を借りられるなどのメリットがある。しかし、当初の金利が低いということだけでローンを選んでしまうと、
金利の上昇で返済額が上がるローンの場合、返済額増額の手立てがなければ最悪破綻ということも。そのときは借り換え
ればいいと安易に考えていると、借り換えの手数料が用意できない、健康や収入の面で借り換えができないといったことも
起こりうる。

誰かに勧められて10年固定を選択したら、10年後に金利が上がって、かつ子どもが大学入学を迎えて、返済額のアップに
耐えられないといった場合でも、責任は自分にある。あらかじめ自分のライフプランをよく検討し、返済額はもちろんのこと
万一のリスクにはどう対応するかまで考えて、自分に適したローンを選ぶことが大切だ。それには、金利だけでなく多くの
情報を集めて、しっかりとローンの比較検討をするといいだろう。

                                                              「SUUMO ジャーナル」

 

「優良中古住宅」認定へ=リフォーム補助も-国交省

 国土交通省は10日、質の高い中古住宅を増やすため、長期間住み続けられるようにリフォームした
中古住宅を「長期優良住宅」に認定する制度を、2014年度にも創設する方針を固めた。耐震性強化や
省エネ性能向上を目的としたリフォーム費用の一部助成も行う考えだ。関連経費を同年度予算の概算
要求に盛り込む。 
 日本の住宅投資に占めるリフォームの割合は28%(11年)にとどまっており、ドイツ(77%)や英国
(57%)などを大幅に下回っている。また、現在はリフォーム後の住宅を評価する明確な仕組みがなく
築年数による評価で全般的に価値が低下する傾向にある。 このため同省は、認定制度を創設すると
同時に、リフォーム費用を補助することで、中古住宅市場の活性化を目指すことにした。戸建て、マン
ション双方の一定規模以上の工事が対象。補助率は3分の1~2分の1程度で検討しており、1戸当
たりの上限額などと共に8月末の概算要求までに詳細を詰める。
                                                「時事ドットコム」

年金給付額の減額で3年後の負担はどうなる?

 物価が上がり、電気代も上がり、社会保険料も上がる中、今年10月からは、年金給付額が3段階で減額されます。
年金の支給額が下がるのは、過去に物価が下落したにもかかわらず、当時の自公政権が景気に配慮し、物価下落に
応じて年金支給額を下げなかったかっために本来の額よりも払いすぎていて、これを解消するためです。

 今年10月にマイナス1%、消費税が5%から8%に上がる来年4月にマイナス1%、そして再来年4月にマイナス
0.5%となります。ちなみに、消費税が8%から10%になるのは、同年10月から。

 これによって、どれくらいもらえる金額が減るかと言えば、2012年の標準世帯の年金額は277万1300円ですから
これが2015年には270万2600円となり、6万8700円も減ります。ただし年間所得が77万円以下の低所得者層に
対しては、保険料の納付期間に応じて月額最大5000円の給付があります。

 加えて、日銀が2年で物価上昇2%を目指しているので、これが達成されると1年で1%の物価上昇。総務省の家計
調査では、60歳以上世帯の消費支出は307万円なので、3年で3%上がるとすると9万円の負担増になります。
ところが、年金は2004年の年金改革でマクロ経済スライドが導入され、物価が1%上昇しても、年金は0.1%しか
上がらないことになっているので1万円しか増えません。差し引き8万円が負担増となり、減額される約7万円にプラス
されると、実質的には収入が15万円減るのと同じことになります。

 これは、年金だけの話で、ここに消費増税や社会保険料、電気代の上昇などが加わってくると、手取りの目減りは
年間30万円を超えることになり、お年寄りがお金を使わないという現象が起きてくるのではないかと不安です。
                                                      「朝日新聞デジタル」

住宅ローンの保証料とは?

Q.住宅ローンの保証料とは?

 住宅ローンを借りるとき、保証料がかかるそうですが、これはどういうお金ですか。

 

A.保証会社に返済を保証してもらう費用

 保証料というのは、保証会社に返済を保証してもらうための費用。住宅金融支援機構と民間金融
機関提携のローンであるフラット35のように、保証料無料の住宅ローンもありますが、メガバンクを
はじめ、多くの金融機関では、この保証会社に支払う保証料と事務手数料の負担が必要になります。
保証料を支払って保証会社の保証を得ることで、万一返済できなくなったときには、金融機関は利用者
に代わって保証会社に残高の弁済を求めることができます。金融機関のリスクは小さくなるので、利用者
は別途保証人を付ける必要がなく、住宅ローンを借りやすくなります。ただし、利用者の返済義務がなく
なるのではありません。

 この保証料には、借り入れ時に一括して支払う外払い方式、毎回の返済に上乗せして支払う内払い方式が
あります。外払い方式の保証料は返済期間によって異なります。メガバンクなどでは融資額3000万円で
35年返済だと約60万円からとしているところが多いようです。融資額1000万円なら、その3分の1に。
その人の条件によって、それより高くなることもあります。これに対して、内払い方式は毎月の返済額に上乗せ
して支払っていく方式なので、当初の何かと物入りな時期の負担が軽くなるというメリットがあります。しかし
通常は当初に一括払いする外払い方式に比べて、保証料負担の総額は多くなってしまいます。このため
ほとんどの金融機関では総額の負担が軽くなる外払い方式を利用する人のほうが多いようです。

                                            「暮らしラボ 読売新聞朝刊」

40歳未満、持ち家比率低下=住宅ローン重荷に-国交白書

国土交通相は2日の閣議に、2012年度版国土交通白書を報告した。
白書は住宅ローンの負担が重くなっている傾向から40歳未満の持ち家比率が低下し
民間賃貸住宅に住む割合が増加していると指摘。国交省は、良質な賃貸住宅の供給
支援などが必要だとしている。 今回の白書は「若者の暮らしと国土交通行政」をテーマに
設定した。年代別の持ち家比率や、可処分所得に占める住宅ローン返済額の割合などを分析した。
 1983年と2008年で比較すると、持ち家比率は30代で53.3%から39.0%に、30歳未満で
17.9%から7.5%にそれぞれ低下。逆に、40歳未満の民間賃貸住宅に住む割合は39.7%
から59.7%に上昇している。 一方、30代の可処分所得に占める住宅ローン返済額の割合は
年収の減少などにより89年の13.2%から09年は19.8%に上昇した。この間、30代のローン
返済割合は全世代平均を上回る水準で推移しており、白書は持ち家比率低下の一因になって
いるとみている。
                                            「時事ドットコム」

「第何期販売」、どういう意味?

Q.「第何期販売」、どういう意味?

新築マンションの広告で目にする、「第何期販売」という表現は、どういう意味ですか。

 

A.「即日完売」といっても中身が肝心

 数十戸ほどの比較的規模の小さいマンションだと、一度に販売することもありますが、規模の大きいマンション
だと、何期かに分けて販売を行うのが一般的です。販売戸数が多いと、短期間に多くのお客がやってきて、現場が
混乱します。モデルルームの担当者の配置、商談スペースの確保などの対応を考えれば、何期かに分けて販売
したほうがいいという考え方です。

 たとえば、200戸のマンションであれば、第1期として100戸販売して、事務処理などの一定期間を置いた後、
第2期として50戸、最終期として50戸販売するなどのケースがあります。ですから、第2期以降は売れ残りという
ことではありません。会社や物件によって、第1期には、人気の高くなりそうな住戸から販売して勢いをつけようと
するケースもあれば、比較的高額な物件から着実に売っていこうとするケースなど、その戦略はさまざまです。

 住宅価格が急上昇している時期には、第2期以降の価格が高くなることもありますが、現在のような状況であれば
その可能性は小さいと思います。ですから、第2期以降でも、自分たちの希望に合った物件が見つかれば、特に気に
する必要はないでしょう。

 ただ、なかには50戸ほどの物件なのに、10戸だけ売りに出して、「即日完売」などとして、人気を高く見せようと
する物件があるのも事実です。最初の売り出し時期、各期の販売戸数などを見ながら、ほんとうに人気の高い物件
なのかどうか見極める必要があります。 

                                                 「暮らしラボ 読売新聞朝刊」

持ち家志向、8割切る=12年ぶり、所得を考慮-土地白書

 政府は11日の閣議で、2013年版土地白書を決定した。住居に関する意識調査で「土地・建物両方所有したい」と
持ち家を希望する回答が79.8%と12年ぶりに8割を切った一方、「借家(賃貸)でも構わない」は12.5%と1993
年度の調査開始以来、過去最高となったことが分かった。 国土交通省の担当者は「所得や経済環境を考慮し
持ち家所有にこだわらない風潮が広がっているのかもしれない」とみている。調査は今年1~2月、全国の成人男女
3000人を対象に実施。有効回答率は57.3%だった。

国別好感度ランキング、昨年首位だった日本は急落

 英国放送協会(BBC)は、2005年から各国が世界に与える影響について毎年世論調査を行っている。
同調査において昨年(2012年)世界にもっともよい影響を与えている国として評価された日本は今年4位に急落
ドイツが1位になった。


同調査は、BBCの海外向け放送局「BBC World Service」が民間調査会社「GlobeScan」と国際政策観プログラム
(PIPA)に依頼して2012年12月10日から2013年4月9日まで行われた大規模な国際世論調査。日本を含めた25か
国の26,299名に「世界に対してよい影響を与えている国」と「悪い影響を与えている国」をリストアップし、集計した。
日本国内では、読売新聞が調査に協力し、1,560名が回答した。

 評価の対象となったのは22か国。昨年「世界に対してもっともよい影響を与えている国」として評価された日本は
4位にランクイン。
回答者の51%がよい影響を与えていると答え、昨年に比べ7ポイント減少した。今回の調査でもっとも評価が高かった
のがドイツで59%がよい影響を与えていると回答、その後カナダとイギリスが55%で2位となった。下位はイランと
パキスタンの15%、北朝鮮の19%、イスラエルの21%となった。

 昨年に比べランクダウンしたとはいえ、「よい影響を与えている国」として4位に入ったのは評価されるべきであろう。
その一方で「悪い影響を与えている国」としても日本は11位にランクイン、27%の回答者が日本は世界に悪い影響を
与えていると評価したことが明らかになった。

 評価理由は明らかにされていないが、アジアでの評価が低いのが際立った。中国の回答者の僅か17%が日本は
よい影響を与えていると評価し、74%は悪い影響を与えていると回答。韓国でも「よい影響」が21%、「悪い影響」が
67%となった。その一方で日本を好評価したのは、インドネシア、ナイジェリア、ブラジル、チリなどだった。

 各国の人々が日本をどのように見ているかを認識する上で興味深い同調査。今後多くの日本の子どもたちや若者が
海外に活躍の場を広げる上で、海外での日本の評価は現地での生活に大きく影響する。来年の調査では、日本が
世界に対して悪い影響を与えていると考える回答者の減少を期待したい。
                                                           「Yahoo ニュース」
 

木造住宅の耐用年数で指針 国交省「20年で価値ゼロ」改善図る

国土交通省は、中古住宅流通促進を目的に、木造住宅の耐用年数を指針として策定する考えだ。
17日に開催された「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」の報告書骨子案で示されたもの。
現在の「20年で建物価値はゼロになる」といった一般的な市場慣習の改善を図る。
                                                                                                            「住宅新報社」

-GW休暇のお知らせ-

平成25年 5月 3日~平成25年 5月 6日までゴールデンウィーク休暇を頂きます。

よろしくお願い致します。

リノベーションという住まい方について

 従来のリフォームとは一味違う改装のかたちが登場し、それをリノベーションと呼ぶようになったのは
ここ5年くらいのことではないだろうか。
 建築躯体だけを残し、間取りも設備もすべて刷新し、新たなデザインコンセプトで新しい住まいへと
大変身させる、それがリノベーションである。

 インテリア雑誌を開くと、素敵なデザインの居住空間に蘇った中古マンション事例が誌面を飾り
リノベーションへの関心の高さがよく分かる。実際、リノベーションされた都心の中古マンションは人気
上昇中だという。

■新築とリノベーション、それぞれの魅力

 新築の家に住みたい、そう想う日本人は多い。それは、清々しい白木に神聖さを感じる日本人特有の
精神風土から生まれた新築信仰がいまも私たちの心の奥底にあるからだろう。
 新築の清々しさは、確かに何にも替えがたい。その想いが、日本人の美意識や住文化を育んできた。
戦後日本の住宅は、新築が新築であるために進化し続けてきたといっていい。

 実際、住まいの安全と快適性を求めて建設技術やデザインは日々革新し続け、その最先端技術は常に
新築の商品化住宅、特に分譲マンションに搭載されてきた。それが、現代における新築の魅力ともなっている。
 でも、新築は住み始めた瞬間から中古になる。サスティナブルな環境形成が求められる現代、増え続ける
中古マンションを素敵な住まいへと再生させるリノベーションの意義は大きい。

 そして、新築や中古という概念を超えるべく都心に登場したのが、リノベーションマンションである。
自由設計で安価をその魅力とするこの住まいのかたちは、住まい選びの選択肢を広げ、多様化する現代
日本人のライフスタイルに応えてくれることだろう。
                                                「SUUMOジャーナル」

マンションの地震保険料、35道府県で約30%アップへ

 損害保険料率算出機構はこのほど、地震保険基準料率の変更に関する届出を金融庁に行った。 
今回の届出では、将来的な地震発生に伴う損害の危険が増したことなどから、地震保険基準料率を
全国平均で15.5%引き上げた。

構造別に見た基準料率では、マンションなど耐火構造建築物の「イ構造」で、引き上げ上限の30%に
達したエリアが23府県、29%アップが12道府県に上った。
引き上げ率は、木造系の「ロ構造」よりも「イ構造」が高い結果となったが、地震の揺れが相対的に
大きい低地にイ構造建築物が多いことが要因だ。 全般的な基準料率引き上げのなか、耐震性の
高い建築物に対する保険割引率は拡大する。免震と耐震等級3の建築物の場合、現行30%の割引率
を50%に拡大。耐震等級2については、現行20%を30%にする。 

金融庁は、最長でも90日以内に新基準料率の適合性について判断を下す。その後、各損害保険会社は
新たな基準を採用した地震保険商品を販売する。
                                                「朝日新聞デジタル」

 

4月からパート労働契約に新制度

 4月から、労働契約法が改正され、1年更新のパートなどでも通算で5年以上勤めていれば
申し込んで無期労働契約に転換できるようになりました。雇用には、1年契約などの有期労働
契約と、ずっと働ける無期労働契約があり、無期労働契約なら順調にいけば定年まで働けるし
途中で解雇される場合も、不当解雇だと裁判所などに訴えることもできます。また、働ける期間が
あらかじめ決まっている有期労働契約は、不合理な労働条件を押し付けられやすいですが、無期
労働契約と差を付けることも禁止されました。

 申請して無期労働契約になれるのは、この4月1日以降に5年以上更新しながら働いた場合。
たとえば、今年から1年更新で5年間働いていたら、契約が更新した6年目から適用されます。
ただし、6カ月以上労働の空白期間があると、クーリングと言って空白期間よりも前に働いたぶんは
計算に含めてもらえません。たとえば、1年更新で4年間働いたけれど、5年目に更新されずに
働かないブランクの期間が7カ月あったとしたら、新たに更新で5年間働かないと無期契約に転換
することはできません。せっかくの法律ですが、ある意味ザル法となりそうです。

 現在は、週30時間(正社員の4分の3)以内で働いていて、年間の収入が130万円未満なら
サラリーマンの妻は夫の扶養で自分は一銭も払わなくても厚生年金、健康保険に加入している
ことになっています。

 ただ、平成28年10月以降は、労働時間が週20時間以上、月8万8000円(年間106万円)以上
勤務期間が1年以上だと、自分が勤める会社の厚生年金、健康保険に加入しなくてはならなくなります。
この制度は、当初は従業員501人以上の企業が対象ですが、3~4年後には、中小企業にも拡大
されていく可能性があります。

 パートの働き方も、徐々に変わってきそうなので、注意しておきましょう。

                                             「朝日新聞デジタル」     

住宅資金の援助 お得な税制は?

住宅資金の援助 お得な税制は?

 親から住宅購入資金の援助を受ける予定です。税制面でもメリットがありますか。

 

住宅取得資金贈与の非課税の特例を活用できます

 消費税率アップを前に住宅購入を急ぐ動きもあるようですが、無理なローンを組むと大変です。親や祖父母の援助があれば
ローンの負担は軽くなるでしょう。さらに、住宅取得資金贈与の非課税の特例を活用できます。

 これは、自分が住む住宅の購入や増改築の資金を親や祖父母などの直系尊属から贈与された場合、2013年中の贈与なら
700万円まで非課税となる特例です。贈与税の110万円の基礎控除額と合わせると、最大810万円が非課税となります。
省エネ基準を満たす住宅なら、非課税枠はさらに500万円増えます。夫婦がそれぞれの親から贈与を受けることも可能です。

 特例を受けるには翌年に贈与税の申告手続きが必要となるほか、住宅の面積や築年数などにも要件があります。
税務署などでご確認ください。                                                                                          「読売新聞」

相続税増税で、影響を受ける相続時精算課税制度のリスクとは?

2013年度の税制改正大綱で、相続税の増税案が盛り込まれたことが注目されている。基礎控除が縮小される案が成立すると
気になるのが「相続時精算課税制度」の利用の是非について。住宅を購入する際に、親からまとまった額の援助を受ける人は
要注意。制度のメリット・デメリットについて整理しながら考えていこう。

■2013年度の税制改正大綱で相続税の増税案が盛り込まれた

政府の2013年度税制改正大綱に盛り込まれた、相続税の改正案について説明しよう。相続をする際には、遺産のうちの一定額
は課税対象にしないことになっている。これを「基礎控除」といって、現行であれば定額控除として5000万円、これに法定相続人
の数に応じて1000万円×人数が加わる。

例えば、父親が亡くなって、母親と子ども1人が相続する場合は、5000万円+1000万円×2=7000万円が控除される。したがって
相続の課税価格が7000万円以下であれば、相続税はかからないことになる。

2015年以降は、この基礎控除のうち定額控除を5000万円→3000万円、法定相続人の人数に応じる比例控除を1000万円→
600万円に引き下げるという改正案が出されている。先と同じ条件であれば、基礎控除額は4200万円まで引き下げられるので
これを超える課税価格であれば相続税を納める必要が出てくるわけだ。
さらに、富裕層の課税強化という観点から、法定相続分に基づく取得金額が2億円を超える場合の相続税の税率が、現行よりも
上がる改正案も盛り込まれている。

一方で、事業用や居住用の宅地等については、限度面積までは相続税の課税価格の計算上で一定割合を減額できる特例
(小規模宅地等の特例)があるが、居住用の場合は80%減額される現行の240㎡の限度面積を330㎡まで拡充するなどの
緩和策も出されている。

■相続税の改正で影響を受ける「相続時精算課税制度」とは?

さて、「相続時精算課税制度」とは、親など高齢者の資産を若い世代に早期に移転することが目的の制度で、2003年に設けら
れた。65歳以上の親から20歳以上の子や推定相続人である孫への贈与については、2500万円までは非課税になる。

ただし、贈与した親が亡くなったときには、遺産に贈与分を加えて相続税を計算することになる。これには、贈与する親の年齢
制限がなくなるという「住宅取得等資金の贈与の特例」があり、住宅購入適齢期の層が利用しやすいものになっている。

この制度のメリットは、親からの贈与について2500万円までは非課税、それを超える分については20%の税率で済むという
節税効果にあるが、デメリットとして「相続税が増税されるリスク」により、相続税が課税される可能性がある。また、この制度を
選択(ただし父、母でそれぞれで選択できる)した場合、取り消すことはできず、贈与税の基礎控除(年間110万円)も使えない
というデメリットもある。

なお、2013年度税制改正大綱では、2015年以降の適用要件に、贈与を受ける孫(推定相続人以外)を追加し、贈与をする
親などの年齢を60歳以上に引き下げるといった改正案も出されている。

■親から援助を受けて住宅を購入する場合に 「相続時精算課税制度」は利用すべきか?

これまでは、相続税が課税されるケースが4%台しかなかったので、この制度を使って多額の贈与をしても、富裕層でなければ
相続税の課税対象となる可能性が低かった。つまり、贈与税の非課税のメリットだけを享受できるとして、住宅取得時に親から
多額の贈与を受ける場合にこの制度を利用する場合もあった。

しかし、相続税の基礎控除が引き下げられた場合、相続税を課税されるケースが倍増すると言われている。特に、東京23区内
の自宅を相続する場合などでは、課税される可能性が高まると指摘されている。相続税が課税されないと考えてこの制度を利用
した場合、相続税が課税されるリスクが生じる上、取り消すことができないといった事態が生じる。

実際には相続税の計算式が複雑なので、各家庭の事情によって異なるが、相続時精算課税制度を利用することは慎重に考えた
ほうがよいだろう。2014年までは「直系尊属からの住宅取得資金等の贈与税の非課税制度」も利用できる。これは、住宅取得
資金などで親や祖父母から贈与を受ける場合は、2013年は700万円、2014年は500万円(ただし、所定の省エネ住宅・耐震
住宅の場合は500万円上乗せされる)が非課税となる。相続時精算課税制度のようなデメリットがないので、使い勝手もよい。
この制度を優先して利用するほうが有利となる可能性が高い。

例えば、かなり単純に試算した以下の場合であれば、相続時精算課税制度を利用した場合の子どもの負担額は385万円で
あるのに対し、贈与の非課税制度を利用して、それを超える分は贈与税を支払った場合の子どもの負担は363万円となった。
もちろん、実際にはもっと複雑な計算となるうえ、物価の変動等の影響も受けるので一概には言えないが、贈与税の有無だけで
判断するべきではないことが分かる。

●単純に贈与税と相続税を試算した場合
【前提】父親の財産が1億円、生前に1000万円を子どもに贈与(その分は財産が減ると想定)し、贈与から3年を超えてから
母親と子ども1人が法定相続分通りに相続した場合の子どもの負担額

 ・相続時精算課税制度を利用すると…
生前贈与時の贈与税:0円
相続時の相続税:(遺産額9000万円+贈与額1000万円-基礎控除4200万円)÷2(子どもの相続分)×税率=385万円

・直系尊属からの住宅取得資金等の贈与税の非課税制度(最低額500万円の場合)を利用すると…
生前贈与時の贈与税: 500万円分+基礎控除110万円は非課税、贈与税は53万円
相続時の相続税:(遺産額9000万円-基礎控除4200万円)÷2(子どもの相続分)×税率=310万円

2013年度の税制改正大綱では、贈与税の改正案(2015年から適用)も盛り込まれている。親や祖父母からの300万円を超える
贈与については税率を引き下げるが、それ以外で3000万円を超える贈与については税率を引き上げる改正案となっている。
こうした税制改正の動向に注意し、住宅取得時に親から多額の贈与を受ける場合は、税理士などの専門家に相談することを
お勧めしたい。                                                   「SUUMOジャーナル」

HEMSとは何のことですか?

Q.HEMSとは何のことですか?

住宅や家電関係の広告などで、最近「HEMS」という表現をしばしば見かけるようになりました。
これは一体どんなものなのでしょうか。

 

A.スマートハウスの中核機能を担う設備

 HEMSとは、ホーム・エネルギー・マネジメント・システムの頭文字から来ており、「ヘムス」と読みます。

 太陽光発電や家庭用蓄電池、各種家電製品などとつなげて、家庭内のエネルギーを管理し、エネルギー
消費量を抑制、CO2排出量を削減すると同時に、電力供給の安定化に貢献する役割が期待されています。
最近増加しているスマートハウスの中核機能を担う設備といっていいでしょう。もちろん、各家庭の光熱費
負担を軽減する効果もあります。

 その設置を促進するため、国は、1台当たり10万円の補助金制度を設けています。

 さまざまな商品がありますが、まず共通するのは、家庭内のエネルギー消費の「見える化」。エネルギー
消費状況のモニタリングによって、居住者の省エネ意欲が高まるといわれています。

 機種によっては、スマホやタブレットなどの外部端末を通して家庭内のエアコンの消し忘れをチェックしたり
お風呂のお湯を入れたりする機能、エネルギー使用状況を通して、子どもやお年寄りの見守り機能なども
付加されています。住宅メーカーのなかには、HEMSを設置している家庭の情報を収集、それに基づいて
各家庭に省エネアドバイスを行うところもあり、機能の充実を競っています。

 将来的には、地域のエネルギー供給状況に合わせて各家庭の消費を調整、エネルギー供給の安定化を
図るシステムの確立なども期待されます。
                                             「読売新聞朝刊 暮らしラボ」

金利が上がると、変動金利の住宅ローンはどうなるの?

 景気が回復してくれるのはうれしいけれど、そのために金利が上昇すると、住宅ローンなど大きな借金を抱えている
人の中には、負担が増えるケースも出てきます。

 住宅ローンの中でも、金利が上昇すると予想外のリスクが発生するのが、変動金利型の住宅ローンです。

変動金利型の住宅ローンは、半年に一度ずつ金利が見直されます。たとえば、当初の金利が1%だったとしても
半年後に金利を見直した時に市場金利が急激に上がっていて2%だったらローン金利も2%になります。

 そうなると、そのぶん返済額も増えそうな気がしますが、実は変動金利型の住宅ローンには5年間は返済額が
変わらないというルールがあります。

 たとえば、3000万円を30年ローンで借りたとすると、当初1%なら月々の返済額は9万6500円ですが、借りて
すぐに2%の金利になると、返済額は11万1000円になります。ところが、5年間は当初の返済額が変わらないと
いうルールがあるので、返済額は9万7000円ということになります。

 では、この差額の1万4500円は、どうなるのでしょうか?
 そのぶんは、オマケしてくれるというならうれしいのですが、そうではなく、なんと、未収利息として元本に繰り
入れられるのです。

 つまり、銀行が言う通りに滞り無く住宅ローンを払い続けているのに、金利が急上昇して未収利息が増え3000万円
借りて月々しっかり返済していたにもかかわらず、いつの間にか元金が3000万円以上になってしまっているということも
あるのです。

 こうしたことを防ぐには、借りた後にできるだけ繰り上げ返済して元金を減らしたり、金利が急激に上昇してきたら
固定金利に切り替えることが必要です。固定金利なら、どんなに金利が上昇しても、借入期間内に未収利息が発生する
ということはありません。                                                                                  「朝日新聞デジタル」

住宅ローン減税、4年延長=年間最大40万円に拡充

 政府・与党は22日、消費増税に伴う住宅購入支援策として、2013年末に期限が切れる住宅ローン減税を
4年間延長し、減税額を現行の2倍となる年間最大40万円に拡充する方針を決めた。24日にまとめる13年度
与党税制改正大綱に盛り込む。
 住宅ローン減税は、所得税・住民税の税額から、住宅ローン残高の一定割合の金額を控除する制度。
14年4月に消費税が8%に上がると住宅購入者の負担が重くなるため、来年度税制改正の議論の中で軽減策
を検討していた。
 新制度の対象となるのは14年4月以降の入居者。減税期間は10年間で、減税額は最大400万円になる。
当初、延長期間は5年とし、年間減税額を入居年ごとに段階的に縮小する方向で検討していたが、政府・与党内
で調整した結果、減税額を毎年最大40万円で維持する代わりに期間は短縮することにした。
                                                        「時事ドットコム」

住宅ローン減税5年延長へ=上限、最大年50万円

 政府・与党は13日、消費増税に伴う住宅購入支援策として、2013年末で期限が切れる住宅ローン減税を
5年程度延長する方針を固めた。また、延長後の減税額の年間上限を現在の20万円から最大で50万円に
引き上げる方向で調整している。詳細を詰めた上で、24日をめどにまとめる13年度与党税制改正大綱に
盛り込む方針だ。
 住宅ローン減税は、住宅ローン残高の一部に相当する金額を所得税と住民税から控除する形で減税する制度。
まず所得税から控除し、所得税で控除し切れなかった分を住民税から控除する。もともとは最高で年間50万円
減税していたが、段階的に年間20万円まで引き下げられ13年末に期限が切れる予定だった。
 しかし、14年4月から2段階で実施が予定されている消費増税時の住宅購入支援策は今回の税制改正の
焦点の一つとなっていることから、政府・与党は住宅ローン減税の延長、拡充が必要と判断した。 
 政府・与党はこのほか、現在は年間で9万7500円に上限が設定されている住宅ローン減税の住民税からの
控除枠を拡充する方針を固めた。中低所得者は一般に所得税よりも住民税の課税額が多く、住民税控除分の
上限を拡充することで中低所得者も住宅ローン減税の恩恵を十分受けられるようにする。
 ただ、地方税である住民税の控除額が増えると地方自治体の減収につながる恐れがある。 そのため
地方特例交付金により減収分を補填(ほてん)するなどの対応策が検討されている。

                                                        「時事ドットコム」

景気回復の一方で長期金利上昇に注意も

安倍首相の経済政策“アベノミクス”に株式相場が活気づき、年明け早々、株価は高値引けとなり、市場の雰囲気も
明るくなってきました。明るい年明けとなったことは喜ばしいことですが、いっぽうで、景気回復を受けて長期金利が
上昇し始めているので注意も必要でしょう。

 経済対策として公共事業を拡大するために国債を大量に増発することが予想されるので、これによって国債の価値
の希薄化が起き今より高い金利を付けないと売れなくなるというような思惑が働いているので、金利が上昇しているのでしょう。

 金利が上昇すると、借金がたくさんある国の財政状況は苦しくなります。同じように、借金がたくさんあるご家庭の
支払額も、増える可能性があります。特に、長期金利が上がると、住宅ローン金利なども上がるので、住宅ローンを
借りているご家庭にとっては、ローンの支払いへの影響が懸念されます。実際に、年明け7日には、住宅金融支援
機構が長期固定ローン「フラット35」の1月の適用金利を4カ月ぶりに上げることを発表しています。住宅ローンの
金利は、今は自動的に長期金利に連動していくのではなく、各銀行の思惑の中で決められる部分もあるので、
銀行によってまちまちです。ただ、長期金利を基本にしていることは変わりありません。

 では、金利が1%上がると、住宅ローンの返済額はどのくらい増えるのでしょうか。

 新規で3000万円のローンを、30年返済で組むとしましょう。この場合、金利が3%なら月々の返済額は12万6481円
ですが、金利が4%だと月々14万3224円。その差、1万6743円ですから、家計にとっては大きいでしょう(ボーナス返済
はゼロとして)。ただし、長期金利が上がったと言っても、昨年末から今年にかけての上昇は0.15%程度なので、まだ
慌てるほどの水準ではありません。
                                                                                     「朝日新聞デジタル」

-謹賀新年-

あけましておめでとうございます。

本年も皆様にご満足頂けますよう業務に取り組んでまいります。

何卒よろしくお願い申し上げます。

-冬季休暇のお知らせ-

平成24年12月27日(木)~平成25年 1月 6日(日)まで冬季休暇を頂きます。

本年もお世話になり、誠にありがとうございました。

素敵な年をお迎えください。

住宅ローン減税、3年延長へ...自民税調方針

 自民党税制調査会は、2013年末で期限が切れる住宅ローン減税を3年程度延長する方針を固めた。

 消費税率が14年4月と15年10月の2段階で引き上げられるため、住宅購入者の負担を軽くする。
減税できる金額の上限も、現行の200万円(13年分)から300万~500万円に引き上げる方向で、
13年度税制改正大綱に盛り込む。 政府は、住宅ローン減税の恩恵を十分受けられない中堅所得者を
対象に給付金を支給する制度の創設もすでに検討している。この制度と合わせて、消費税増税の景気
への影響を和らげるようにする。

 住宅ローン減税は、住宅ローンを組んで住宅を買う人がローン残高に応じて、所得税と住民税の納税額
を減らすことができる制度。                                                                              「YOMIURI ONLINE」

民間金融団体、「条件付き容認」を批判=ゆうちょ銀の住宅ローン参入

 全国銀行協会や全国地方銀行協会など金融8団体は18日、郵政民営化委員会がゆうちょ銀行の住宅ローン
業務参入を条件付きで容認したことを批判する共同声明を発表した。 声明は、間接的な政府出資が残ったまま
ゆうちょ銀が貸し付け業務に参入すれば、「民間金融機関の業務を圧迫する懸念が極めて大きい」と強調。
 完全民営化が担保されない限り、「貸し付け業務への参入は一切検討されるべきではない」と反発している。
                                                      「時事ドットコム」

ゆうちょ住宅ローン容認=法人融資、大企業に限定-郵政民営化委

 郵政民営化委員会(委員長・西室泰三東芝相談役)は18日の会合で、日本郵政傘下のゆうちょ銀行が申請した
住宅ローン業務について、取り扱いを直営店に限定するといった条件付きで容認することを決め、意見を取りまとめた。
 一方、法人融資は大企業に限定し、中小企業向けは「融資対象やニーズ、業務遂行態勢をより具体的に検証する
必要がある」として、認めないこととした。 総務省と金融庁は、民営化委の意見を踏まえ認可の可否を決める。
 ゆうちょ銀は来年4月の業務開始に向け準備を進める。ただ、金融庁は認可に慎重姿勢を崩しておらず、今後の道筋
には流動的な側面もある。 民営化委の意見では、住宅ローンを扱うのはゆうちょ銀本社と直営店に限定。当初2年間は
82店舗、その後233店舗まで段階的に拡大する。貸付上限額は1人当たり2億円とし、年2回程度、同委に融資残高や
金利について報告するよう求める。                                       「時事ドットコム」

住宅ローン金利引き下げへ 12月から過去最低水準

 大手銀行が12月から、住宅ローンの貸出金利を一斉に引き下げる。当初10年間を固定金利にするローンを中心に
引き下げ過去最低水準になる。総選挙を前に日本銀行の金融緩和への期待が高まり、基準となる長期国債の金利が
一段と下がっているためだ。

 大手行の当初10年固定ローンは、比較しやすいために各行が競って引き下げている。12月は、三菱東京UFJ、三井
住友、みずほりそながいずれも11月より0.05%幅低い1.30%に、三井住友信託も0.05%幅低い1.15%に下げる。
いずれも過去最低水準だ。

 住宅ローン金利の基準になる日本国債の金利は、29日に10年物国債の流通利回りが9年5カ月ぶりとなる0.71%
まで低下した。                                                                                                 「朝日新聞デジタル」

大阪・キタ一等地に無人ビル...完成から2年余

大阪・キタの北新地にある高層オフィスビルが完成から2年過ぎた今も使用できない状態が続いている。

 かつて「大阪東映会館」が立っていた御堂筋沿いの一等地だが、ビルの開発・運営会社の倒産、土地を所有する
不動産会社による土地明け渡し訴訟などで解決の糸口すら見えていない。

 ビルは「御堂筋フロントタワー」(20階建て)。JR大阪駅の南東約600メートルにあり、現在はフェンスで囲まれている。

 ビルの土地(約1700平方メートル)は2003年、大阪市の不動産会社「大洋リアルエステート」が購入。リ社などによると
ビルの建設は不動産大手の「三菱地所」(東京)から持ちかけられたといい、リ社が土地を所有したまま、07年春に両社の
出資でビルの開発・運営を担う特定目的会社(SPC)を設立。テナント賃料は年間8億~10億円を見込んでいた。

 

 約100億円の総事業費は、大半を金融機関の融資で調達する予定だったが、負担分を巡って両社の関係が悪化
08年のリーマン・ショックもあって、資金集めが頓挫したという。

 こうした中、SPCは08年7月にゼネコン大手「鹿島建設」(東京)にビルの建設を発注した。ところが、完成直前の
10年6月初め、リ社はSPCからの借地料の不払いが続いているとして、双方で交わした土地賃貸契約を解除。
資金繰りに窮したSPCは、鹿島への工事代金(49億円)のうち10億円を支払っただけで、11年4月に倒産した。

 リ社は今年6月、「土地が利用できず、多大な損害を受けている」として、鹿島などに対し、土地明け渡しなどを
求めて提訴。これに対し、鹿島側は「工事代金を受け取れない鹿島建設が真の被害者」と争っている。

 問題がこじれた理由について、リ社は訴訟で「三菱地所の不誠実な対応に翻弄された」と主張するが、三菱地所は
読売新聞の取材に「誠実に対応してきたのに残念だ」としている。

 地元連合町会の役員の一人は「まさにキタの顔とも言える場所でのゴタゴタは寂しい話。街のにぎわいが失われ
ないよう早く解決してほしい」と話している。                        ( 読売新聞)

5回で分かる裁判所の競売物件(5)

代金納付から競売物件に住むまで

不動産競売についての基礎知識をよくある疑問に答える形でコラムにまとめてきたが、今回の第5回が最後。今回は入札で
最高価をつけ買受人になったあと、残代金を納付し、実際にその物件に入居するまでの注意点についてまとめてみた。

 

競売物件はいつ自分の所有になるのか?

民事執行法など競売手続きの法的根拠となる法律でも、とくにどの時点と定めてはいないが、通常は裁判所から代金納付
期限通知書が届き、入札した価額から保証金を引いた残代金を納めた時点で、所有権が移転すると考えられている。
不動産競売では、通常の不動産の売買のように、司法書士をたてて売買契約にサインし、代金の授受と所有権の移転を行う
というプロセスを踏まないので、競売手続きのどの時点で所有権が自分に移ることになるのかが分かりにくい。

 

いつから物件への立ち入りや立ち退き交渉ができるのか?

残代金を納めたらその物件の所有権は自分に移るので、建物内に立ち入るために業者に頼んでカギを開けることができる。
ここまできて初めて競売物件に入ることができるわけだ。もし、前の所有者や第三者が居住している場合は、この時点から
立ち退いてもらうよう交渉をはじめることもできるとされている(物件明細書に「引き続き住み続けることができる」と明記されて
いる賃借人の場合はのぞく)。

 

残代金のほかに必要な費用はないの?

残代金の納付時には、所有権移転登記に伴う登録免許税も納付する。なぜなら、残代金の納付によって実質的に所有権は
移転しているが、登記簿の上で所有権の移転を登記しておかないと第三者に対抗できないからだ。登録免許税の納付を受けて
裁判所の書記官は管轄の法務局に対して嘱託登記手続きを依頼する(この手続きに必要な郵送料も買受人が負担)。

 

物件についている抵当権はどうなるの?

この嘱託登記手続きでは、所有権があなたに移転されるだけでなく、今回の不動産競売の根拠となった差押登記や抵当権設定
登記が抹消される。これによってあなたが入札した物件は名実ともにあなたのものになったわけだ。
ただし物件明細書に賃借権など、買受人が引き継がなくてはならない第三者の権利がある場合、その登記は抹消されない。

 

住宅ローンは組めるの?

通常の売買契約では代金の授受と所有権の移転手続が同時に行われるのに対し、不動産競売手続きでは、買受人がまず
代金納付をし、それを受けて裁判所が所有権移転登記を法務局に依頼するため所有権移転登記との間にタイムラグがある。
「競売物件には住宅ローンが使えない」、あるいは「使いにくい」といわれてきた法律面での理由はここにある。

通常の住宅ローンの場合は、金融機関による融資の実行(代金の立て替え)と所有権の移転・抵当権の設定登記はセットで
行われるのが原則だ。そうでないと第三者が先に抵当権を設定してしまう可能性があるからだ。

だが平成10年に法律が改正され、競売物件についても、買受人が事前に申し出れば、所有権の移転と金融機関の抵当権
設定を同時に行うことができるようになっている。したがって現在、競売で住宅ローンが使いにくいのは、前例がないとか、売却
許可決定から代金納付まで1カ月くらいの猶予しかないなど、もっぱら銀行側の理由によるものと思われる。

 

前所有者の持ち物は買受人が処分しても問題はないの?

不動産競売の対象は、土地や建物などの不動産と、土地上にある登記できない定着物と定められているので、前所有者の
持ち物(残置物)は勝手に処分できない。大量にある場合は物件の評価額がその分低くなっていることもある。その理由は、
その残置物の保管等に費用がかかるから。なお、勝手に処分した場合、持ち主から訴訟を起こされることもある。

 

明け渡し交渉がうまくいかないときはどうしたらいい?

自分の所有となった競売物件に住んでいる人がいて、立ち退き交渉がうまくいかない場合、「引渡命令」によって、強制的に
不動産を明け渡してもらえる場合もある。度重なる法律の改正で引渡命令のでる条件は緩和されてきている。引渡命令手続き
のながれはBIT(http://bit.sikkou.jp/)で確認してみよう。                        「suumoジャーナル」

5回で分かる裁判所の競売物件(4)

入札はどんな方法で行われる?

不動産競売についての基礎知識をよくある疑問に答える形でまとめてきたこのコラム。4回目にあたる今回は入札編だ。
入札の方法や資料を調べる時間的余裕、入札対象となる物件数などについて触れた。

 

物件の入札ってどうやるの?

裁判所の競売物件の入札は、期間入札という方法で行われている。
これは裁判所が一定の入札期間(通常は1週間程度)を定めて入札書を受け付ける方法だ。受け付けた入札書は
あらかじめ決められた開札日に裁判所の担当者や入札者の立ち会いの下で開けられ、最も高い価額を付けた人に
落札される仕組みだ。その後裁判所が「売却許可決定」をして登記が変更されるまでには、もう少し複雑な手続きがある。

 

物件について調べる時間はどれくらいある?

競売物件はすべて事件番号と呼ばれる番号で管理されるが、裁判所が事件番号を指定して入札期間や開札期間などを
公にすることを公告という。この日には物件についての資料(物件明細書、現況調査報告書、評価書の3点セット 詳細に
ついて5回で分かる裁判所の競売物件(3) 競売参加、物件情報入手の方法は?を参照)も閲覧室やBITで見られる状態
になる。新聞や情報誌に物件の概要が掲載される日も概ねこの公告日を基準にしている。
従ってこの公告日から入札の締め切り日(期間入札の最終日)までが、物件の調査にあてられる時間といえる。これは
裁判所によって微妙に異なるが現在はだいたい3週間といったところだ。

 

1年にどれくらいの数の物件が競売にかけられる?

平成23年の1年間に全国で約6万の物件が競売されたが、そのうち最も多くの競売物件が入札されたのはやはり東京
地裁で約5400件だ(最高裁判所司法統計より)。
入札の対象となる物件の数は、地域によっても違うし、その時々の経済状態にも左右される。また年間に行われる入札
の回数や1回の入札にかけられる物件の数なども、さまざまだ。バブル崩壊直後などは、東京地裁や千葉地裁などで
1回に200件を超える物件が競売にかけられたことがあるが、最近では東京地裁でも1回に60から70件程度だ。人口が
少なく申し立て件数の少ない地域の裁判所では一度に20件程度という場合も少なくない。

 

入札するには手数料が必要

入札するには、希望する物件の売却基準価額の10分の2以上の保証金が必要だ。
売却基準価額が2000万円の物件なら400万円と、かなりの高額になる。落札できなかった際には、この保証金は全額
返ってくるが、最も高い金額を付けた人が最終的に残金を支払わないような場合は没収される。これは物件の価格を不当に
つり上げたり、何度も入札を繰り返させ手続きを長引かせるなど、競売を妨害する行為を排除するための措置だ。

 

コラム:先着順で競売物件を手に入れる方法がある

競売物件は、期間入札で入札がない場合、「特別売却」という方法で先着順に「売却」される。期間は現在、入札書が開か
れる日(開札期日)の翌日から1週間が特別売却期間として設定されている。
先着順のため期間入札より買いやすいとは言えるが、最近のように競売物件の人気が高い場合は、特別売却になる物件が
少ないという面もある。また、物件を調査するには時間が限られている(最大1週間)。          「suumoジャーナル」

フラット35の金利下がる 2カ月連続

 住宅金融支援機構は2日、長期固定住宅ローン「フラット35」の11月の各金融機関の適用金利を発表した。
返済期間21年以上35年以下は年1.85~2.80%。20年以下が1.57~2.52%。多くの金融機関が扱う最低金利は
21年以上20年以下ともに0.03ポイント下がった。指標になる長期国債の金利が下がったためで、最低金利が下がるのは
2カ月連続。                                                       「朝日新聞デジタル」

住宅ローン金利下げ=みずほ・三井住友・りそな

 みずほ銀行と三井住友銀行は30日、固定型の住宅ローン金利を一部引き下げると発表した。11月1日から適用する。
みずほ銀は期間5、7、10年を0.05%ずつ引き下げ、10年は2.95%とする。三井住友銀は5、10年を0.05%、10年超
15年以内を0.02%それぞれ下げる一方、20年超35年以内は0.02%上げる。 りそな銀も5、7、10年を0.05%ずつ下げる。
                                                                    「時事ドットコム」

5回で分かる裁判所の競売物件(3)

競売参加、物件情報入手の方法は?

「市場価格より低い価格で手に入る」などの理由から、一部で注目されているのが裁判所で行われている不動産の「競売」。
ここでは、よくある疑問に答える形で、不動産競売についての基礎知識を5回のコラムにまとめてみた。今回は競売への参加
方法や物件情報の入手の仕方 についての疑問に答えたい。

 

競売物件の入札に参加資格など制限はあるのか?

5回で分かる裁判所の競売物件(1)」で説明したいわゆる債務者には入札資格はない。また過去に競売物件の入札に参加し
たのに最終的に売却代金を支払わなかった人などは、保証金が没収されるほか、ペナルティとして同じ物件の次回以降の競売
への参加が制限される。こうしたケースを除けば基本的に不動産競売の入札に特別な参加資格は不要だ。通常の不動産を購入
できる人ならだれでも不動産の競売に参加できると考えていい。以前は外国人が日本の不動産を取得することに制限があったが
法律の改正によって現在は自由になっている。したがって不動産競売も資格証明書(住民票や外国人登録済み証)が提出できる
なら外国人も参加できる。

ただ農地のように買い受け適格証明書の提出が必要な場合は、この証明書がとれる人(農業に従事している人)でないと参加が
制限される。

 

競売物件情報はどうやって入手する?

所在地や価格、物件の広さなどおおまかな情報は新聞や情報誌、インターネットなどで見ることができる。自分が希望する場所
を管轄する裁判所の競売物件情報をこまめにチェックしよう。
裁判所で競売にかけられる物件の詳細情報は、裁判所に設けられた閲覧室で3点セットと呼ばれる資料から得るか、BIT
Broadcast Information of Tri-set system)と呼ばれる最高裁判所が運用する競売専用のサイトから入手する。

直接裁判所に足を運ぶ場合は、自分が競売物件を探したいエリアがどの裁判所の管轄になるか事前に調べる必要があるが
BITをつかえば、エリアや沿線で絞り込むこともできるし、物件の形態(マンション、一戸建て、土地)、金額などの条件で絞り込む
こともできるので便利だ。
ただBITで見られる資料は人名がマスキングされているので、権利関係などをチェックする意味でも、最終的には裁判所に足を
運んで直接資料に目を通したほうがよい。

 

「3点セット」って何?

裁判所の競売物件情報閲覧室やBITで見られる「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」の3つの書類のこと。
■物件明細書
競売の対象となる物件を特定するための情報や、売却条件などの情報が書かれた資料。物件のある場所や、物件の大きさ
入札の基準となる売却基準価額などが分かる。
■現況調査報告書
対象物件が現在どのような状況にあり、住んでいる人がいるとすればどんな人なのかをまとめたもの。
■評価書
物件周辺の環境や法的な規制について説明すると同時に、売却価額が算出された根拠を示す資料だ。建物の築年数や状態
などはこの資料から判断できる。

 

全国の競売物件はどこで見られる?

自宅や事務所に居ながら詳細な競売物件情報が見られるBITは非常に便利だが、残念ながら2012年8月現在、日本中の
裁判所の競売物件すべてが見られる状況にはいたっていない。ひとつの競売物件の3点セットは少ないものでもA4サイズで
数十ページほどあり、これをPDF化しBITで見られるようにするためには、たいへんな費用と労力がかかる。首都圏や関西圏
など大都市の周辺では、ほぼすべての裁判所でBITによって3点セットが公開されているが、いまも最高裁によってBITで競売
物件情報が見られる裁判所を増やす努力が続けられている。

インターネットのサイトには競売物件情報があふれているが、実は最高裁の運用するBITは公式にはリンクなどをいっさい認めて
いないので、裁判所が直接情報を提供している一部の新聞や雑誌への物件情報広告をのぞくと、そのほとんどは、情報の正確さ
は保証されていない。正確な競売物件情報を入手する方法は、直接裁判所に足を運ぶか、BITにアクセスするしかないのだ。

 

競売はどのくらいの頻度で行われているのか?

いつ競売が行われるかなど各裁判所の年間スケジュールはBITでも公開されているし、裁判所でスケジュール表をもらうことも
できる。
東京地裁などでは月に数回行われることもあるが、首都圏の各支部では月に1回程度が普通だ。   「suumoジャーナル」

住宅ローン、いつの金利に?

Q.住宅ローン、いつの金利に?

 ローンを利用してマンションを買う予定です。入居は1年後になりますが、いつの金利が適用されるのですか。
 

A.申し込み時の金利を約束してくれるローンも

 住宅ローンの金利は、ローン契約書に特段の記載がない限り、申し込み時の金利ではなく融資実行時の金利が適用されます。
たとえば、申し込み時の金利が1%だったとしても、引き渡しを受けて、正式にローン契約を締結、融資の実行を受けるときの金利
が2%に上がっていれば、その2%の金利が適用されます。

 特に、大規模なマンションだと、売り出しから引き渡しまで1年以上かかることが珍しくありません。その間に金利が変化する
可能性があります。金利が上がったときの返済額の試算も行って、返済に問題がないかどうかを、確認しておく必要があります。

 まれにですが、売買契約時の金利で審査してOKが出ていても、その後の金利上昇を受けて、入居前に借入額の減額を求め
られるケースもあります。そうならないよう、十分ゆとりのある返済計画を立てておきましょう。

 国土交通省の調査によると、「申し込み時金利を適用可能型」のローンを扱う民間機関が約65%に達していますが、その場合も
申し込み時金利の適用範囲は数か月程度に限られることが多いようです。それに対して、住宅金融支援機構や財形住宅金融など
の財形融資は、実行までの期間にかかわらず、申し込み日の金利が適用されます。

                                                          【暮らしラボ 読売新聞朝刊】

オール電化、11年は15.3%減=原発事故、節電で急減-首都圏マンション

 不動産経済研究所が11日発表した首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県)の新築分譲マンションにおける
オール電化普及率調査によると2011年に供給されたオール電化マンションは10年比15.3%減の4469戸と大幅に
減少した。東京電力福島第1原発事故を受けて節電の意識が広がったのが要因。総供給戸数に占めるシェアも1.8
ポイント減の10.0%となった。                                       【時事ドットコム】

-臨時休業のお知らせ-

10/ 6(土)~10/ 8(月)まで臨時休業を頂きます。

5回で分かる裁判所の競売物件(2)

第1回では競売物件がそもそもどういうものかという話からはじめて、競売物件の特徴をメリットとデメリットという観点から
ざっくりと解説してみた。今回はさらに分かりやすく競売物件を入手することのメリットデメリットを整理し、一般の不動産売買と
どこが違うのか明確にしてみた。

 

メリット(1) 「競売市場修正」によって評価額が減額されている

5回で分かる裁判所の競売物件(1)で解説したように、競売で不動産の所有権を手に入れる際、まず注意しなくてはいけないのは
物件の引き渡しを受ける権利や、隠れた不具合を保証してもらえる権利など、図で示したような通常の不動産売買で買主に認め
られている権利が成立しないという点だ。つまり通常の不動産売買のように手厚く法律で守られていないのだ。これは以下で詳しく
解説するように大きなデメリットだ。
だが、このデメリットがあるため競売物件は個別の条件によって物件価格を評価した後、「競売市場修正」として3割ほど減額して
いる場合が多い。よく「競売物件は市場価格より3割ほど安い」と言われるのはこのためだ。
 

メリット(2) 特殊な物件をさがしやすい

例えば極端に狭い土地とか三角形などの変形地は需要が少ないため、そもそも売り出されることが希で、市場に出回る物件情報
としてUPされることが少ない。その点、裁判所の不動産競売では場所や価格、土地建物の大小に関係なく手続きが行われるので
極端に狭い土地でも変形地でも、一律に情報が提供される。
また公道に接面していない土地やその上に立つ建物、市街化調整区域内の建物、農地など、通常の不動産取引では流通して
いないような物件も、競売の対象となる。だからこうした特殊な物件を手に入れたい人は競売物件をウオッチングするとよい。
離島や山間部など取引が極端に少ない地域の物件も同様だ。
 

デメリット(1) 引き渡し義務がない

競売で不動産を手に入れる際の最大のデメリットは、前回も触れたように売主がいないという点だ。そのため通常の不動産売買
では買主に認められている権利が成立しない。
例えば通常の不動産売買では、売主(あるいは仲介、代理を行う不動産会社)には所有権の移転だけでなく、その不動産を買主に
引き渡す義務がある。図で示したように、この引き渡し義務は多岐にわたる。居住用の物件なら賃借人などの居住者がいれば
立ち退いてもらった上で引き渡すのが売主の義務だ。さらに鍵の引き渡しやガスレンジや照明器具、エアコンなどの付帯設備の
点検と使用説明もしなければならない。また隣家の立ち会いの下で敷地の境界を確定し買主にきちんと説明する義務もある。
権利関係でいえば、それまで設定されていた抵当権や賃借権があれば引き渡しまでに抹消しておくことも売主の義務である。

こうした一般の不動産売買と違って不動産競売の手続きでは、裁判所が所有権の移転までは行うが、引き渡し義務までは
負わない。 つまり裁判所の競売手続きで手に入れられるのは、その物件の所有権までなのだ。もしその物件に既に住んでいる
人がいたような場合は、競売とは別の手続きによって明け渡しを求めなければならない場合がある。最悪、その物件に住めない
ことも想定しておく必要があるのだ。
また空室の場合でも、通常の売買のように不動産会社が鍵を渡してくれることはないから、ほとんどの場合、あなたが自分で
専門の開錠業者に頼んで鍵を開ける必要がある。さらに鍵をあけた後も、前所有者や第三者が持ち物を残したまま(残置物)
にしてある場合があるので注意が必要。残置物の所有権は移転しないので勝手に処分することはできない。
 

デメリット(2) 瑕疵担保責任がない

また通常の不動産売買では一定の条件の下で売主には瑕疵担保責任が義務付けられている。ところが不動産競売の手続き
では、そもそも売主にあたる人が存在しないので、だれも瑕疵担保責任を負わないのだ。
瑕疵担保責任とは不動産の売買契約をした時点では分からなかった隠れた不具合――例えば買ってから大雨が降って
雨漏りすることが分かったなど――が判明したような場合、売主に損害賠償する責任があるというもの。(中古か新築かで期間
などに違いがあり、図の注でも触れたように、中古住宅の場合、売主が不動産会社でなければ「瑕疵担保責任を負わない」と
する特約が有効) したがって競売で所有権を手に入れた後で、建物に重大な欠陥があった場合はもちろん、水まわりや電気
機器などに不具合があったとしても、すべて買った人が自己費用で修繕するしかない。
水まわりや電気機器などの付帯設備の点検は一般の不動産売買では先に説明したように引き渡し時の義務だ。だが裁判所の
競売物件は原則として入札前に立ち入ることができないから、建物や付属機器の状態は競売物件を評価する過程を記した
評価書の記述から類推するしかない。ただし評価書など競売物件について書かれた資料の内容と事実が大きく食い違うような
場合は、売却許可決定の取り消しを求めることもできる。
 

デメリット(3) 事実上、住宅ローンが利用できない

次回詳しく説明するように法律的にいえば不動産競売への参加資格などはとくにない。だが事実上住宅ローンが利用できない
ので、現金で一括支払いができるか、金融機関から住宅ローン以外で資金の融資を引き出せる人でないと入札参加はむずかしい。
これも大きなデメリットといえる。代金の支払いについて詳しくは第5回で触れる予定だ。
最近では一部の銀行で裁判所の競売物件を対象にした住宅ローンの融資が始まったが、実際にどれくらい融資が行われている
のか、また融資を受けられる条件は通常の住宅ローンと違うのかなどは別の機会にお伝えしたい。

このようにメリットとデメリットがある競売物件、次回は競売物件情報の入手方法や見方について解説したい。

                                                               「SUUMOジャーナル」

フラット35、最低金利2カ月ぶり下がる

 住宅金融支援機構は2日、長期固定住宅ローン「フラット35」の各金融機関で適用される10月の金利を発表した。
返済期間21年以上35年以下は年1.88~2.83%。20年以下が1.60~2.55%。多くの金融機関が扱う最低金利は
21年以上が0.01ポイント、20年以下が0.02ポイント下がった。最低金利が下がるのは2カ月ぶり。 「朝日新聞デジタル」

5回で分かる裁判所の競売物件(1)

中古マンションや中古一戸建住宅などを手に入れる方法といえば、不動産会社などの仲介によって売主と売買契約を
結ぶのが一般的だ。だが「市場価格より低い価格で手に入る」などの理由から、一部で注目されているのが裁判所で
行われている不動産の競売による方法だ。ここでは「そもそも裁判所の競売ってどんな仕組みになってるの?」
「裁判所の競売物件が安いというのはほんとうか?」「一般の人でも参加できるの?」など、よくある疑問に答える形で
不動産競売についての基礎知識を5回のコラムにまとめた。

 

「競売物件」ってそもそも何?

英語のオークションの日本語訳として使われる際には「きょうばい」と発音されるのが一般的だ。だが、これから説明する
裁判所が行う不動産競売の手続きでは、「けいばい」と発音する。いくら裁判所の競売に詳しそうでも、これを「きょうばい」
と発音するような人の話は、ちょっと眉毛につばをつけて聞いたほうがいいかもしれない。

競売物件とは、裁判所が行う不動産の競売手続きによってお金に換えられることになった不動産――つまり建物や土地
のことだ。建物とその敷地がセットで競売されることもあるし、土地だけ、あるいは建物だけが競売されることもある。
また地上権(土地を使うことができる権利のひとつ)が競売の対象となることもある。地上権は目に見えないが、法律上は
物(物権)として扱われ、登記もできるので競売の対象になる。

では、なぜその不動産が競売手続きによってお金に換えられることになったのか。それは、お金を支払う義務のある人が
その義務を果たさなかったため、本来支払いを受ける権利のある人が、その不動産を差し押さえてお金に換えるよう裁判所
に頼んだからだ。(以後、お金を支払う義務のある人のことを「債務者」、支払いを受ける権利のある人のことを「債権者」
と呼ぶ。)「差し押さえ」とは、裁判所が債務者に対してその不動産の処分を禁止することだ。

差し押さえられた不動産は後で詳しく触れるように「入札」という方法でお金に換えられる。いずれも耳慣れない言葉だが
不動産競売の手続きを理解する上ではキーワードとなる言葉なので頭の隅に置いておいてほしい。

競売物件は後に詳しく述べるように、その競売物件の所在地を管轄する裁判所で入札される。だから自分が住みたい
エリアの競売物件を入手したければ、そのエリアを管轄する裁判所の競売物件情報をさがしてみればいい。

 

競売物件を入手することのメリットは価格の低さと物件のバラエティ

suumoに掲載されているような一般の物件と競売される物件との違いや、競売物件を入手することのメリットとデメリット
については次回で詳しく説明するが、ここではざっくりと競売物件の特徴に触れながら、競売物件のメリットとデメリットに
ついて解説してみよう。

まずメリットとしてあげられるのは、入札の基準となる価格が一般の不動産の価格より低いことだ。なぜ低いのかといえば
次の段落で触れるような競売物件独特のデメリットがあり、その分、競売物件の価値を低く評価しているからだ。

また競売物件では居住用の不動産だけではなく、店舗や事務所はもちろん、オフィスビルやマンション、アパート丸ごと1棟
など、一般の住宅情報サイトではなかなか目にできない物件に出合えるメリットもある。また地域によっては農地や道路も
ないような山間部の山林が競売物件として出てくることも珍しくない。さらには極端に細長い土地とか、狭小地、変形地など
通常の不動産会社では見つけにくい物件が出てくることもある。

 

競売物件の大きなデメリットは売主がいないこと


 競売物件を入手することのデメリットは、なんといっても売主がいないという点だ。
売主がいない点がなぜデメリットかというと、通常の不動産売買で法律によって売主に課されている義務が果たされなく
なるからだ。 例えば不動産会社などの仲介によって売主と売買契約を結ぶ通常の不動産売買では「引き渡し義務」という
ものがあって、居住目的の売買であれば売主には買主をその物件に住めるようにする義務がある。買主は代金の支払いと
引き換えに、カギの引き渡しを受け、設備機器の使用説明など細かな説明まで受けるのが普通だ。

ところが競売で不動産を入手した場合は、そうではない。競売の場合、登記簿の上で所有権が移転するだけで、裁判所は
一般の不動産売買でいう「引き渡し」をしてはくれないのだ。もちろんその家に第三者が住んでいる場合もあるから、その
人に立ち退いてもらう交渉も、競売でその不動産を入手した人がやらなければならない。

また、一般の不動産売買では売主には「瑕疵担保責任」があるが、競売の場合は売主がいないので、だれも瑕疵担保責任
を負ってくれない。(瑕疵とは、きずや欠点のことで、法律的には、だれでもが通常期待しているような状態や性質に欠けて
いることをいう。もしあなたが競売で家を入手した後に雨漏りが見つかったとしよう。一般の不動産売買であれば、瑕疵担保
責任を負わない旨の特約などがない場合は中古物件でも瑕疵を見つけてから一年以内であれば賠償を求めることができる。)

競売の手続きについての説明では頻繁に「売却」という言葉が登場するので、裁判所が「売主」であると錯覚しがちだが、そう
ではないのでくれぐれも注意したい。 次回はあらためて一般の不動産物件と競売物件の違いをくらべながら、競売で不動産
を入手することのメリットとデメリットを確認していきたい。

                                                               「SUUMOジャーナル」

ゆうちょ銀行のローン新規参入 金融団体が猛反対

 全国銀行協会、全国地方銀行協会、JAバンクなど民間の金融機関8団体は13日、日本郵政グループのゆうちょ銀行
が住宅ローンなど新規業務への参入を申請したことに対し、「官業のままの業務拡大で、民業圧迫だ」として全面的に
反対し、共同声明を発表した。既存顧客の流出や新規顧客獲得競争の激化につながるため、民間金融機関の反発は強い。

 ゆうちょ銀は今月3日に住宅ローンなどの個人向け融資や法人向け融資などの新規3事業の認可を、総務省と金融庁に
申請した。 13日に都内で開かれた8団体共同会見で、全銀協の佐藤康博会長(みずほフィナンシャルグループ社長)は
「完全民営化への道筋をつける前に新規業務を申請するのは順番が違うし、極めて遺憾」と批判した。

 共同声明では、ゆうちょ銀は、国が親会社の日本郵政の株式を保有する形で「間接的な政府出資」が残っているため
融資業務を解禁することは、「(国が安全性を担保しているという)『暗黙の政府保証』を背景とした民業圧迫の懸念が大きい」
と指摘。

 その上で、完全民営化に向けた具体的な計画を作ること▽ゆうちょ銀を適正な経営規模へ縮小すること-などの前提が
満たされなければ、新規業務への参入は認められないとした。                           「産経新聞」

ギャンブルで数千万円借金=都住宅公社汚職・警視庁

 東京都住宅供給公社の発注工事をめぐる汚職事件で、収賄容疑で逮捕された同公社住宅計画部長の富永勝郎容疑者(58)が
ギャンブルで計数千万円の借金を抱えていたことが11日、捜査関係者への取材で分かった。 警視庁捜査2課は、富永容疑者が
「入沢工務店」社長の入沢勝容疑者(63)=贈賄容疑で逮捕=に自ら賄賂を要求し借金返済に充てた可能性があるとみて詳しく
調べる。 
捜査関係者によると、富永容疑者は複数のカードローン会社などから、計数千万円を借り入れていた。借入金のほとんどは競馬
などのキャンブルに使われたという。                                           「時事ドットコム」

マイホームを売却、税金は?

Q.マイホームを売却、税金は?

 マイホームのために、2000万円で買ったマンションを3000万円で売却、買い替える予定です。売却時の税金はどうなりますか。

A.マイホームには3000万円特別控除

 

 

 このケースでは、結論からいえば税金の心配はありません。マイホームを売却して利益が出たときには
不動産譲渡所得税の対象になります。その課税譲渡所得の計算に当たっては、売却価格から次の金額を
差し引くことができるのです。

 〈1〉取得費――購入したときにかかった費用。ただし、減価償却相当額をマイナス

 〈2〉譲渡費用――仲介手数料など売却にかかった費用

 〈3〉居住用財産の3000万円特別控除

 このところ住宅価格は比較的落ち着いていますから、3000万円特別控除などによって、課税譲渡所得が
マイナスになる人が多いのではないでしょうか。このケースでも、2000万円で買ったマンションを、3000万円で
売却するのですから、1000万円の利益が出ています。しかし、不動産譲渡所得税の課税譲渡所得はマイナス
になるので、税金はかからないのです。

 課税譲渡所得がプラスになる場合には、所有期間に応じて税金がかかります。所有期間が長いほど税率は
低くなります。所有期間が5年以下の場合には、所得税・住民税合わせて39%の税率ですが、所有期間10年超
であれば、課税譲渡所得の6000万円までの部分が14%に、6000万円を超える部分が20%に下がります。

                                                      「暮らしラボ 読売新聞」

ゆうちょ銀、住宅ローン参入申請 来年4月にも開始

 日本郵政グループのゆうちょ銀行は3日、個人向け住宅ローン事業への新規参入を総務省と金融庁に認可申請した。
かんぽ生命保険も学資保険の商品の見直しを申請した。両省庁は政府の郵政民営化委員会の判断を踏まえて決定する。
ゆうちょ銀とかんぽ生命は、平成25年4月にも新事業をスタートする方針だ。

 ゆうちょ銀の住宅ローンは、25年度で数百億円程度の取り扱いを計画している。スルガ銀行の住宅ローンの販売仲介を
全国82店舗で展開してきた実績はあるが、自社商品の開発・販売はこれまでやっていなかった。一般的な住宅ローンのほか
高齢者や女性をメーンターゲットにした商品を計画しているという。

 かんぽ生命の学資保険の見直しの申請は、子供が死亡した際の保険金の減額と保険料の引き下げを可能にする内容だ。

 民営化委が8月にまとめた新規業務参入を審議する際の指針原案では、ほかの金融機関との提携による実績がある事業
については、新規参入を容認する方針を出した。指針は9月中にも正式決定される見込みだ。

 ただ民間の金融機関からは「民業圧迫だ」との反発が強まる可能性がある。                   「産経新聞」

フラット35の9月金利、5カ月ぶり上昇

 住宅金融支援機構は4日、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の9月の適用金利を発表した。
主力の21年以上は取扱金融機関の最低金利が1.89%と前月比で0.05%上昇した。20年以下も1.62%と
前月に比べて0.06%上昇した。いずれも金利上昇は5カ月ぶりだった。 [日本経済新聞 電子版]

大阪「あべのハルカス」高さ日本一のビルに

 近畿日本鉄道が2014年春の開業を目指して建設中の超高層複合ビル「あべのハルカス」(大阪市阿倍野区)が
30日午前、完成時の高さである300メートルに到達した。横浜市の「横浜ランドマークタワー」(296メートル)を抜いて
ビルとしては日本一の高さとなる。

 近鉄によると、30日の午前5時22分に鉄骨部分が300メートルに達した。それを受けてビルの壁面に
「300メートル到達、高さ日本一」と表示した。                       [日本経済新聞 電子版]

8月27(月)~ 8月29(水)まで、都合により臨時休業を頂きます。

平成24年 8月27(月)~平成24年 8月29(水)まで、都合により臨時休業を頂きます。

ご了承の程、よろしくお願い申し上げます。

夫婦で家購入予定 共有名義がいい?

Q.夫婦で家購入予定 共有名義がいい?

 30代の女性です。私の貯金を頭金にして夫婦で家を買う予定ですが、共有名義にすべきでしょうか?

A.出資割合に応じた所有権登記を

 不動産は、おカネを出した人の名義にするのが基本です。そうしないと、贈与税がかかる場合があります。
例えば、3000万円の住宅を買う際に、妻の600万円を頭金にして、残り2400万円は夫がローンを組んだ場合を
考えてみましょう。  妻が5分の1、夫が5分の4というように、きちんと出資割合に応じて住宅の所有権を共有登記
にすれば、贈与税はかかりません。

 ただ、出資の割合と登記の持ち分比率が違うと、差額が贈与税の対象になる可能性があります。前述の例で仮に
夫婦半分ずつの名義にすると、妻が贈与税を負担する必要が出てくる恐れがあります。 また、夫婦共働きで所得税
を納めている場合は、共有名義にすれば、住宅ローン控除を夫婦それぞれが受けられるというメリットもあります。
                                                 (読売新聞「あなたに家計力」より)

夏季休暇のお知らせ

平成24年8月11日(土)~平成24年8月16日(木)まで

夏季休暇を頂きます。 よろしくお願い致します。

路線価4年連続下落、大都市は底打ち感

 国税庁は2日、相続税や贈与税の算定基準となる2012年分の路線価(1月1日現在)を発表した。
全国約36万地点の標準宅地は前年と比べて平均2.8%下落した。下落は4年連続だが、下落幅は前年(3.1%)よりも縮小。
都市圏を中心に地価の下げ止まり傾向が顕著になった。
 同庁は前年分の路線価では東日本大震災後の下落幅を反映させて税負担を軽くする「調整率」を10県で設定したが
今年分は調整率を設けず、通常の方法で時価を算出した。福島第1原子力発電所事故の警戒区域と計画的避難区域
(再編後の避難区域を含む)は、前年に続き評価額を「0」として税務申告できる。       [日本経済新聞 電子版]


 

分譲マンション、組員に譲渡・貸与禁止へ

 国土交通省は、分譲マンションの管理規約のモデルとなる「標準管理規約」を改正し、暴力団の排除規定を盛り込む
方針を固めた。 事務所としての使用のほか、組員への譲渡や貸与も禁止し、組員と判明した場合は契約を解除できる
などの内容で、改正されれば暴力団排除運動の追い風になりそうだ。

 標準管理規約は、マンションの管理規約の作成や内容変更の際に参考にしてもらうため、国交省が有識者の意見を
基に作成、更新している。強制力はないが、同省によると全国のマンションの管理規約のうち、87・5%は標準管理規約に
準じた内容になっているなど、大きな影響力を持っている。

 新たに盛り込まれる暴排規定では、組員への譲渡や貸与を禁止。居住者が組員の場合、使用禁止や競売を求めること
ができる、とする。組事務所としての使用も禁じる。事務所の疑いがある場合、管理組合の理事長に室内を確認できる権限
も持たせる。 (YOMIURI ONLINE)

住宅エコポイント、7月で打ち切り

 国土交通省と環境省は19日、住宅を新築・改修すると商品などと交換できる「復興支援・住宅エコポイント」で
大半の申請を7月中で打ち切ると発表した。昨年度の第3次補正予算に盛り込んだ必要経費1446億円を使い切る
見通しとなったため。ただ、東日本大震災の被災地からの申請は10月末まで続ける。

 住宅エコポイントは1ポイント=1円で、一定の省エネ基準を満たす住宅を建てたり、リフォームしたりした場合に
被災地の特産品や電化製品などと交換できる。工事内容が決まった段階で予約でき、完成後にポイントを受け取る
仕組み。今年1月から実施していた。  [日本経済新聞 電子版]

知っておくべき家を長持ちさせるコツ!!

第一生命経済研究所が、持ち家で二人暮らしをしている60~74歳の夫婦に、住み替えの意思を調査したところ
6割以上の人がいまの家に永住したがっていることが分かった。そう考える主な理由は「住み慣れているから」
「今の住まいへの愛着があるから」など。

“たとえ資金にゆとりがあっても”という前提付きでの調査であったことから、住み慣れた家への愛着の深さがよく分かる。

“今の住まいを守りたい”のであれば、家を長持ちさせる秘訣は当然知っておきたいところ。そこで今回は住まいを長く
良好に保つコツをご紹介。まずは知識として、家が傷んでしまう理由から押さえておこう。

家が傷んでしまう大きな理由は湿気。この湿気は腐朽菌や白アリ発生の原因でありまさに住まいの天敵。
これを取り除くことが住まいを長持ちさせる秘訣だと言える。湿気を取り払う定期的なお手入れの実施を提案。「換気や通気」
といった毎日できること、「念入りな掃除機かけ」といった週に一度はやっておきたいこと、「床や玄関ドアの水拭き」といった
月に一度はやっておきたいこと、さらに「外壁の汚れ落とし」など半年に一度はやっておきたいことなど。

1月は換気に気をつける、5月は梅雨に備えて排水口やためますの掃除をする、10月は落ち葉をこまめに掃除するなど
お手入れのカレンダーをつくっておくのも目安になっていいかもしれない。

住まいを長持ちさせる秘訣とは、なんのことはない、ちゃんと手入れをして住まいを清潔に保てばそれでよし。
ちゃんと大切にしてあげればそれだけ長く応えてくれるなんて、住まいはまるで生き物のよう!?  「suumoジャーナル」

フラット35、最低金利が2カ月連続低下

 住宅金融支援機構は4日、民間金融機関との提携による長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の6月の適用金利を発表した。
主力の21年以上は取扱金融機関の最低金利が2.01%と前月比で0.06%低下した。20年以下も1.71%と前月と比べ0.05%低下した。  2カ月連続で金利が下がった。フラット35制度が始まった2003年以来最低の金利を更新した。 [日本経済新聞]

民事再生手続きを申請=負債503億円、全国初-神戸市住宅公社

 神戸市住宅供給公社は22日、神戸地裁に民事再生手続きの開始を申し立て、受理されたと発表した。
負債総額は約503億円で、神戸市によると住宅供給公社による民事再生手続きは全国で初めてという。 
市住宅供給公社は1965年に設立され、阪神大震災からの復興で被災者向けに賃貸住宅、分譲住宅を供給してきた。
しかし、バブル経済崩壊後の地価下落に伴い、保有資産が含み損を抱えたほか、震災復興のための住宅建設や住宅への
家賃補助などにより収支が悪化。2003年度末から債務超過に陥り、10年度末時点で約22億円の債務超過を抱えていた。
                                                              (時事ドットコム)

制震構造、免震構造とは?

Q.制震構造、免震構造とは?

 最近、制震構造、免震構造という言葉を聞きます。普通の耐震構造とどう違うのですか。

 

A.耐震性能が高いほど地震保険の保険料安く

 耐震構造というのは、建物の基礎や柱、(はり)などを堅固なものにして、建物の強さで地震の揺れに耐える構造のこと。
これによって住宅性能表示制度の最高等級3を取得できる住宅も増えています。

 対して、制震構造は建物の壁などに、地震のエネルギーを吸収する制震装置を組み込んだ構造。制震装置が地震
エネルギーを吸収して建物の揺れを小さくしてくれるのです。一方、免震構造は基礎と土台の間に積層ゴムでできた
免震装置などの緩衝体を設置、地盤の揺れが建物に直接伝わらないようにする仕組み。地盤と建物を切り離す効果
があり、揺れがいっそう小さくなるといわれています。免震構造は後付けが簡単ではありませんが、制震構造は比較的
容易といわれます。

 この耐震性の高さが評価され、免震構造を採用した免震建築物は、地震保険の保険料が3割安くなる制度が実施
されています。ちなみに、耐震構造や制震構造でも、住宅性能表示制度の等級3を取得した住宅は3割引きになります。
 免震構造には地盤が強固であること隣戸と一定の距離があることなどの条件があり、予算も高くなります。一般的な
一戸建てで、制震構造が50万円から100万円ほどに対し、免震構造は200万円から400万円ほどかかるようです。
この費用はメーカーなどによって異なり、あくまで目安と考えてください。
                                                         「読売新聞・暮らしラボ」

日本郵政、住宅ローン参入へ

 日本郵政の斎藤次郎社長は17日、インタビューに応じ、傘下の金融2社の収益基盤強化に向けて、住宅ローンへの
参入と学資保険の商品性向上を目指す方針を明らかにした。同社は年内に日本郵政グループの中期的な新経営ビジョン
をまとめる予定。
斎藤社長は「この二つは(新規業務として)確実に盛り込む」と強調し、新ビジョン策定までに住宅ローンと学資保険見直しの
新規事業認可を、政府に申請する考えを示した。 一方、斎藤社長は新規業務の有力候補だったがん保険に関して
米系保険会社が圧倒的なシェアを握ることを理由に「入り込む余地がない。販売は当面控える」と参入先送りを明言した。

日本の環太平洋連携協定(TPP)交渉参加をめぐり米側は自動車、牛肉と並び保険分野を重視する方針を示しているが
日本郵政のがん保険参入見送りで同分野が争点となる公算は小さくなりそうだ。 日本郵政傘下のゆうちょ銀行、かんぽ
生命保険の業務拡大は、先に成立した改正郵政民営化法で、政府が認可すれば可能となった。両社は既存事業の規模
縮小が続いており、収益水準の維持、拡大に向け新規業務の展開が急務となっている。 (時事ドットコム)

元利均等と元金均等、違いは?

元利均等と元金均等、違いは?

住宅ローンの返済方法には、元利均等・元金均等返済がありますが、どう違うのですか。
 

当初の返済額に違い


 元利均等返済というのは、金利が変わらなければ、完済までの毎回の返済額が同じになる方式で、元金均等返済は
返済が進むほどに返済額が少なくなる仕組みです。住宅金融支援機構のフラット35ではこの両方から希望に応じて
選択できます。民間ローンでは、以前は元利均等のみのところが多かったのですが、最近は元金均等を利用できる
ところも増えつつあります。

 2011年度上半期のフラット35の実績では、約95%の人が元利均等を利用しています。 元利均等を利用する人が
多いのは、元金均等に比べて当初の返済額が少なくなるからでしょう。たとえば、借入額3000万円、金利2%、35年・
ボーナス返済なしで比較すると、初回の返済額は元利均等なら毎月返済額は9万9378円ですが、元金均等では12万
1428円になります。

 ただ、元金均等にも、返済が進むほど返済額が減少し、いずれ元利均等より少なくなり、完済までの総返済額も少なく
なるというメリットがあります。先の3000万円の借入額でみると、元利均等が約4174万円に対して、元金均等なら
約4052万円ですみます。

 ですから、年収などの関係で当初の返済額をできるだけ少なくしたいのなら元利均等を選ぶのが無難ですが比較的余裕
があるのなら、元金均等を選択したほうが得策ということになります。                        「読売新聞」

- GW休暇のお知らせ -

5月3日(木)~5月6日(日)までゴールデンウィークの休暇を頂きます。

よろしくお願い致します。

外資による日本の山林買収、TDL22個分にも

 外国人や外国法人によって取得された日本国内の山林などの土地が、今月中旬までに少なくとも63件計1103ヘクタールに
上ることが25日、読売新聞が47都道府県に行った調査で判明した。
 ただ、外国人が日本企業の名義を借りて買収するケースも多数あるとされ、自治体が把握しているのは「氷山の一角」と
みられる。外国人や外国法人によって取得された日本国内の山林などの土地が、今月中旬までに少なくとも63件計1103ヘク
タールに上ることが25日、読売新聞が47都道府県に行った調査で判明した。

 

 ただ、外国人が日本企業の名義を借りて買収するケースも多数あるとされ、自治体が把握しているのは「氷山の一角」とみられる。

 調査は先月末から今月にかけて実施。各自治体が把握している外資による土地買収や譲渡の件数と面積を尋ねた。
国土利用計画法では1ヘクタール以上の土地を購入した場合の都道府県への届け出を義務付けているが、今回の調査では
そのほかに自治体が把握している譲渡などのケースも対象とした。

 この結果、北海道での土地取得は東京ディズニーランド(51ヘクタール)の20個分に当たる57件計1039ヘクタールで、
全国の取引面積の94%を占めた。全体の7割にあたる44件は、取得者が香港やオーストラリアなどアジア・オセアニア地域の
法人・個人だった。租税回避地として知られる英領バージン諸島の法人が取得したケースも11件あった。

 こうした外資による土地取得については、「水資源の買い占めではないか」と指摘する声もあり、北海道と埼玉県は、指定した
水源地の買い取りについて事前届け出をさせる条例を3月に制定。山形、群馬、福井、長野の4県でも条例化を検討中だ。
                                                                「読売新聞」

フリーランスや自営業は住宅ローンが借りにくいってホント?

マイホームを買いたいけれど、住宅ローンは借りられるのか……。そんな不安を抱いている人は少なくないだろう。
特に、会社員と違って、毎月決まった収入があるとは限らないフリーランス、自営業者、派遣社員、契約社員の中には
住宅ローンは組めないとあきらめている人もいるはず。実際、フリーランスや自営業者だと住宅ローンは借りにくいのか?
ライフクリエイト代表でモーゲージプランナー(住宅ローンの専門家)の中島正志氏に聞いた。

■自営業やフリーランスが不利とは限らない

「自営業者やフリーランスだからということで、住宅ローンが組めないわけではありません。フラット35も民間ローンも
お金を借りて利息を払う方がお客様であり対等な関係です。自営業者やフリーランスでも、収入や売り上げが十分で
ローンの返済能力があると判断できれば、金融機関は融資してくれるでしょう。また、派遣社員、契約社員だからと
いって諦めてしまう方もいますが、雇用形態、収入がしっかりしているかどうかが重要になります。まずは、専門家に
相談することをお勧めします」と中島さんは話す。

では、ローンの返済能力は何を基準に判断されるのか。住宅ローンを借りる場合、過去3年分の所得がひとつの目安で
借入れを申し込む際には納税証明書や確定申告書の写しなど、所得を証明する書類を提出する。年収に対する年間の
ローンの返済金額の割合を返済負担率といい、個々の年収によっての融資基準の返済負担率が変わってくる。

■返済能力があるかどうかが審査のカギ

「ここで注意したいのが、源泉徴収票で納税していれば問題はありませんが、確定申告している場合などは公的証明
(納税証明書)との額面の違いがでてしまうこと。その場合、金融機関の融資判断基準はあくまで公的証明(納税証明書)
となります。近い将来、マイホーム取得を考えている方は、確定申告の際には、節税対策で経費等を差し引いて収入を
少なく見積もるより、住宅ローンが借りられる収入を確保することが重要です。
また、自営業で起業したての場合は、過去3年間の所得が分からないため返済能力を証明しにくくなります。けれども
契約社員で転職された場合も専門職でスキルアップしていると判断された場合は、職歴や収入によっては大丈夫と判断
される場合があります」。

住宅ローンの審査は、支払い能力があるかどうかが基準の要となるが、自動車のローン、カードローン、ノンバンクからの
借金などほかの借り入れも要注意だ。返済負担率は、ほかのローンと合計で考えるため、既にほかの借金があれば
その分借入額は減る。個人情報の同意書に署名すれば、借金があるかどうかは一目瞭然だ。「各金融機関の履歴が残り
過去に融資を申し込んだことが分かります」と中島さん。

■収入に不安がある場合は

住宅ローンを借りる上で気になること、フラット35と民間ローンではどちらが借りやすいのだろうか。「フラット35は規定の
書類や条件をクリアすることが大前提です。民間融資の場合は、収入証明などを提出することで借入できるケースも
あります。どちらが借りやすいかは一概には言えませんが、審査金利の基準が違うため借入額や長期の返済計画が
大きく変わります。最終的にはご自身のライフプランに合わせた判断をすることをお勧めします」。

もちろん個々のさまざまな事情があるので、一概に収入があれば大丈夫とは断言できない。同じ仕事を何年続けているか
過去の収入額が安定しているか、仕事の専門性、スキルアップしているかといった面も判断要素として絡み合い、総合的
に判断されるといえるだろう。「ローンの借り入れが厳しい場合は、頭金を増やして借入額を減らす、親から資金援助を
受けて借入額を減らすなど工夫が必要です。住宅ローンを借りて家を買いたいと思ったら、住宅ローンに関する正しい
知識を身につけ、ライフプランをきちんと考えてローンが借りられるように準備をすることですね」とアドバイスしてくれた。

自営業、フリーランス、契約社員だから審査が通りにくい、ということはない。より借りやすくするために、頭金を貯める
増やすことはもちろん、親の援助を受ける方法もある。また、共有名義にするなど連帯債務者と収入を合算し収入額を
増やす方法もある。 あらかじめ不動産会社と金融機関が提携している提携ローンを利用するのもひとつだ。まずは
ローンの専門家や不動産会社のスタッフに相談してみてはいかが。                  「SUUMOジャーナル」

フラット35、最低金利上昇

 住宅金融支援機構は3日、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の4月分の適用金利を発表した。
主力の21年以上は提携先の民間金融機関の中で最も低い金利が2.16%と前月比で0.03%上昇した。20年以下も1.86%と
前月と比べ0.03%上昇した。金利上昇は2カ月ぶり。      [日本経済新聞]

三井不動産が争う姿勢 浦安の液状化集団訴訟

 東日本大震災による液状化現象で住宅が傾き、不自由な生活を強いられたとして、千葉県浦安市の住民ら32人が住宅を
分譲した三井不動産などに約7億円の損害賠償を求めた訴訟の第1回口頭弁論が26日、東京地裁(戸田久裁判長)であった。
 三井不動産側は争う姿勢を示し、請求を棄却するよう求めた。 この日の弁論で三井不動産側は「大震災は予測できず、
そもそも液状化を防ぐための地盤改良工事を行う義務はなかった」と反論した。 [日本経済新聞 電子版]

2月倒産件数は3カ月ぶり増、エルピーダ破綻で負債総額は5割増

負債総額は同53.8%増の6312億6300万円と大幅に膨らんだ。製造業として過去最大(負債約4480億円)の倒産となった
DRAM専業メーカーのエルピーダメモリ<6665.T>が会社更生法の適用を申請したためで、同社だけで2月の負債総額の約
7割を占めた。残りは平均負債が2億円以下の小口倒産が中心だった。

産業別では、飲食店などを含むサービスや情報通信、建設、運輸の4業種で倒産が増加。地区別では、全国9地区のうち、四国
中国、北海道、北陸、関東、九州の6地区で前年同月を上回った。

中小企業金融円滑化法に基づく返済猶予などを受けたにも関わらず倒産した企業が17件あり、前年同月の7件から増えた。
円高関連の倒産も7件と前年同月の2件から増加した。東京商工リサーチでは、ここにきてイラン情勢の緊迫に伴う原油価格の
上昇や電気料金の値上げなども懸念材料になっており、企業倒産は「緩やかに増加する」との見通しを示している。

<震災関連倒産、収束の気配見えず>

東日本大震災の関連倒産は53件発生。前月は40件に減少し、落ち着きをみせたが、再び50件を超えた。1995年の阪神
淡路大震災では発生から1年を経て1ケタ台に沈静化したが、まだ高い水準で推移している。

地震と原発の影響は深刻で、2月も全国で「間接型」が49件発生した。倒産に集計されない「実質破綻」は同月末で34件。
関連倒産は「収束の気配が見えておらず、長引く業績不振から脱却できない中小企業が多い」(東京商工リサーチ)という。
2月に復興庁が発足し、被災地では復興に向けた動きが本格化するが、「被災地以外に復興特需の効果が波及するかまだ
不透明だ」(同)。

一方、11年4月―12年2月までの累計での倒産件数は1万1546件、負債が約3兆6567億円となっており、11年度は件数
負債とも10年度(件数1万3065件、負債約4兆7245億円)を下回ることがほぼ確実になった、と東京商工リサーチはみている。
件数はバブル終盤の1991年度(1万1557件)以来、20年ぶりに1万3000件を、負債も90年度(3兆2753億円)以来、21年
ぶりに4兆円をそれぞれ割り込む可能性が出てきた。  「ロイター」
 

ビル新築ラッシュで広がる2次空室の波紋

 東京都心でオフィスビルの建設が相次いでいる。1月に三菱地所が手掛ける千代田区の丸の内永楽ビルやパレスビルが竣工。
春にJPタワー、秋には大手町フィナンシャルシティなどが続々と開業を迎える。

 不動産専門のシンクタンク、都市未来総合研究所によると、2012年に東京23区内で供給予定のオフィス面積は268万平方
メートル。直近10年間では、03年の298万平方メートルに次ぐ規模になる見込みだ。中でも、丸の内や大手町といった東京駅の
西側を中心とする千代田区一帯は、その4分の1を占める。

 景気が低迷する中でも、新しいオフィスビルへの需要は根強い。東日本大震災後、耐震性や安全性が高いビルの需要が
高まっていることに加え、1フロアが広く、企業がグループ会社を集約することによる効率化が見込めるためだ。

■テナント引き留めへ 賃料を大幅値下げ

 ただ新しいビルの大量供給の裏側で、顕在化し始めた問題がある。企業やビルテナントが新築ビルに移転することで発生する
「2次空室」の増加だ。不動産業界では、かねてから「2012年問題」として懸念されてきた。実際、足元の都心部の空室率は7%台
で高止まり。平均賃料も下落傾向が続く。

 06~08年ごろであれば、日本経済全体が堅調に推移する中で、オフィス拡張のための移転需要が拡大。新規ビルの供給が
今より少なかったため、2次空室を埋めるのも比較的容易にできた。さらに需要の拡大を受け、「本来なら空室になるはずだった
既存ビルが、建て替えの対象となって取り壊されて、空室が一時的に減った」(事業用不動産サービス会社、シービーアールイー
の渡辺善弘・ビル営業本部長)こともプラスに働いた。その結果、都心5区の平均空室率は08年半ばまで低い水準となっていた。

 ところが、リーマンショックを境に状況は一変する。これまでとは逆に、賃料負担軽減を狙った移転ニーズが高まると、既存の
ビルオーナーはテナント引き留めのために大幅な賃料引き下げを提示。そのあおりを受け、新築にもかかわらずテナントが埋まら
ないビルが出るなど、空室率も上昇した。今後のビル開業ラッシュで供給過剰が膨らめば、市況の悪化が加速する可能性がある。

■新橋では過当競争 苦しむ中小ビル

 それでも、東京駅周辺のような一等地はまだ恵まれたエリアかもしれない。立地のよさから、賃料さえ下げれば埋められる可能性
は十分にあるからだ。

 厳しいのは、新橋など都心の一等地の周縁部。特に中小ビルのオーナーには強烈な逆風が吹いている。「坪単価1万円を切って
もテナントが決まらないビルが出てきた。一昔前なら、エレベーターが付いていない物件の値段だ」。新橋を中心にビル仲介を手掛
けているダク・エンタープライズの阿部龍治社長は、中小ビルオーナーの声をこう代弁する。

 需要の減少だけでなく大手不動産会社による侵攻も激しい。2次空室の増加に苦しみ、広めのフロアをパーティションで仕切って
小規模オフィスに衣替え。中小のビルと同じくらいの面積、坪単価にし、共用部の設備のよさを売りにテナントを奪っているのだ。

 これに対抗するため、建て替えによる賃料アップを狙う方法もあるが、資金力に乏しいうえ、需要が冷え込んでいる中での投資
には及び腰。中小ビルオーナーの中には、「家賃回収などでリスクは伴うが、中国系企業の取り込みにも力を入れていかざるをえ
ない、と考える人も出てきた」と、阿部社長は言う。

 大手の不動産会社にしても、市況低迷が続く中、最優先するのは一等地の再開発や稼働率の向上。周縁部での物件取得や
建て替えは、二の次になってしまう。一等地との二極化は一段と鮮明になっている。

 不動産関係者の間では都心での新規ビル供給が一巡する12年半ばには、市況が底打ちする、という見方が大勢を占めている。
だが、これはもっぱら一等地の話だ。11年末には準大手不動産の東京建物が、中央区京橋や中野区で建設中の自社物件につい
て収益性を見直し、400億円超の評価損を計上している。他社が保有する物件も、同様の見直しが必要となる可能性が出てきた。

 今年だけでなく、来年以降も新しいビルの開業が控える。需要の低迷が続き、オフィスの供給過剰に拍車がかかれば、淘汰され
る不動産会社も出てくるだろう。  「東洋経済オンライン」

 

住宅ローンの支払いがピンチ?

■"家のために死ぬ"など本末転倒

 思うように転職できない、鬱病で失業したなどの理由で住宅ローンの返済が難しくなることがある。妻がパートに出るなどして
乗り切る人もいるが、カードローンや消費者金融に頼って不足分を埋めようとする人も少なくない。
 ほかから借りてまで住宅ローンを返すのは、厳しい取り立てにあう、家を失うなど、遅滞したら大変と考えるためである。

 しかし住宅ローンの延滞はそれほど恐れることではなく、状況によっていくつもの対応策がある。
 元の状態に戻れる可能性が高いなら、借り換えを検討するといい。高い金利で借りているローンを別の銀行の低金利のローン
に借り換えれば、金利負担が軽減できる。
 十分に金利が低いなど、効果的な借り換えが困難なら、借入先に返済の一時猶予について相談する。一定期間、返済額を
減らし、減らした分をあとで上乗せするなどの方法があり、「返済が苦しい。再就職するまでの間、負担を減らす方法はないか」
と謙虚に切り出すことで、いろいろな提案が引き出せる可能性がある。

 鬱病を患った、無職の状態が長い、収入が激減したなど、これから先も元のようには返済できそうもないというケースもあるだろう。
売却も視野に入れるべきだが、売却したくなければ、返済期間を延長して毎月の返済額を減らせないか、銀行に相談しよう。
 住宅ローン以外にも借り入れがあるなら、個人再生手続を使って住宅ローン以外の債務を減らし、全体としての負担を減らす
手もある。ローンが3000万円残っている家の価値が500万円等々、価格の下落によって残債額と資産価値に乖離があるケースも
少なくない。こんな場合は、大幅に価値が下がった家のために返済を続けるより、売却を考えるのが賢明だ。

 無論、売ってもローンは返しきれず、銀行から返済を求められるが、これも交渉が可能。この債務は銀行からみれば無担保の
不良債権であり、銀行は二束三文でサービサー(法務大臣が認可した債権回収会社)に債権譲渡することが多い。法律的には
サービサーに支払っていく義務があるが、お金がないから負けてください、という交渉をする。十分に効果が期待できる交渉であり
2500万円の債務を30万円で片付けた例もある。

 ただし、住宅金融支援機構などの公的金融機関には債権譲渡、債務免除の考え方がなく、何十年かけてもいいから返済せよと
いってくる。この場合は個人再生手続などで解決をめざす。自己破産をすれば家を失うことになり、住む家がなくなるという人がい
るが、必ずしもそうとは限らない。低家賃の家もあるし、資産を手放せば生活保護も受けられる。持ち家を失ってホームレスになった
人、食えなくなった人を私は知らない。

 つい先日も、住宅ローンの返済を苦に自殺した50代の方のご遺族が相談にみえた。銀行の住宅ローンには死亡時にローン残額
分の保険金がおりる団体信用生命保険が付いており、その方も保険で片付けるしかないと思い詰めたという。自殺で保険金がおり
る団体信用生命保険の仕組みは疑問だ。家は暮らしの道具にすぎず、家のために死ぬなど本末転倒である。
 大切なのは貨幣で表せる「資産」ではなく、命、家族、友人、健康など、金に代えられない「財産」だ。家に振り回されると、本当に
大事なものを失いかねない。

 住宅ローンの返済の遅れを恐れる必要はない。延滞してもしばらくは電話と督促状がくるだけで、競売にかけられるまでには少な
くとも半年かかる。銀行にとっては、費用も手間もかかる競売より、少しずつでも返済してもらったり、任意売却するほうがいいので
相談には積極的に応じてくれる。
 ほかにも方法はあり、ネットでも簡単に情報収集ができる。借入先、法律家、不動産業者など、相談先もたくさんある。情報を入手
せず、一人で悩むと極端な選択をしてしまいがちなので、そうなる前に大まかな知識を持ち、もしものときには家族に助けを求めよう。

選択肢はいくらでもあるということをぜひ覚えておいてほしい。  「プレジデント」


 

地震が起きるとブレーカー遮断...85歳が発明

 静岡県富士宮市浅間町の無職遠藤忠夫さん(85)が、地震を感知すると鉛玉が転がり落ち、電気のブレーカーを落とすという
装置を発明し、特許庁から意匠登録の認定を受けた。 遠藤さんは「大きな揺れが来たらブレーカーを落とす余裕がない。
万一の時、電気による火災を少しでも減らせれば」と話している。

 装置は、長さ約20センチの細い鎖の先に55グラムの鉛玉を取り付け、鎖のもう片方の端をブレーカーのスイッチに固定したもの。
鉛玉は普段、鉄の板の上にあるが、大きな地震が起きると鉛玉が板から落下し、その重みでブレーカーが落ちる仕組みだ。
 今年1月6日に、特許庁から意匠登録が認められた。

 遠藤さんが苦労したのは、鉛玉の重さをどのくらいにするかだったという。「軽すぎると、弱い地震でも反応してその都度ブレーカー
が落ちてしまうし、重すぎては役に立たない」。試行錯誤の末、55グラムがちょうどいいと分かった。
 遠藤さんは旧国鉄に勤め、主に東海道線の変電所などの保守を担当していたという。「現役の頃は昼夜関係なく特急列車や
夜行列車が行き交っており、大きな地震があったらどうしようと、常に考えていた」。その思いは今も変わらず、自宅の家具はすべて
固定しガラスには地震で割れないようにフィルムが貼ってある。

 「大地震でいったん停電し、復旧した後、スイッチの入った電気ヒーターやアイロンなどから出火することが多いと聞いた。瞬時に
ブレーカーを落とせれば、避難した後も安心できる」と話している。  (読売新聞)

繰り上げ返済、どれくらい得?

Q.繰り上げ返済、どれくらい得?

 住宅ローンの返済を始めて2年、余裕資金が100万円ほどあるので繰り上げ返済したいのですが、どれくらい返済額を
減らせるのでしょうか。

 A.時期が早いほど効果大、手数料などは確認を

 繰り上げ返済には、返済額を変えずに残りの返済期間を短縮する「期間短縮型」と、残りの返済期間を変えずに、毎月の
返済額を減らす「返済額軽減型」とがあります。得する金額は期間短縮型のほうが多いので、収入減少など特別な事情が
ある人以外は、期間短縮型を利用するのがいいでしょう。

 期間短縮型では、繰り上げ返済する金額はすべて元金に充当されます。借入額3000万円、金利2%、35年返済の場合
2年経過後に104万4278円繰り上げ返済するとすれば、20回分の元金に相当します。2年近く期間を短縮できることにな
ります。

 本来なら毎月返済額9万9378円の20回分の元利合計の支払いは198万7560円ですから、差し引き94万3282円の
利息支払いをカットできる計算。大幅に得する上、残り期間を短縮できる安心感もあります。

 ただ、返済額軽減型も完済までの実質的な経済効果という点では、期間短縮型と大きな差はないともいわれています。
家計状況などに合わせて、選択するようにしてください。この繰り上げ返済、実行する時期が早いほど効果が大きくなります
が手数料がかかったり、100万円からなど最低単位が決まっていることもあります。利用している銀行などの条件を確認して
おきましょう。

※計算方法によっては端数に差が生じます。 「読売オンライン」

家を買ったあとの家具・家電代、いくらみておけばよい?

マイホームを建てたり、買ったりするときに多額のお金が動く。でも、それだけで終わらないのが住宅だ。新居に合わせて、
カーテンを買ったり、家具や家電を買ったりといった大量消費も待ち受けているのだ。その実態が分かる調査結果が、(独)
住宅金融支援機構から発表された。詳しく見ていくことにしよう。

■1年以内に購入した耐久消費財は、建売住宅で117.4万円、新築分譲マンションで118.4万円

同機構が1月12日に発表した「住宅取得に係る消費実態調査(平成23年度)」は、住宅取得に伴う消費支出動向を調査し、住宅
需要の間接的な消費への波及効果を把握するのが目的で、8年ぶりに実施したもの。調査対象は、2010年11月~11年4月までに
住宅を取得した1,575世帯(一戸建て(新築)建築世帯560件、建売住宅取得世帯305件、新築分譲マンション購入世帯253件、
中古住宅(一戸建て・マンション)取得世帯457件)。

 

住宅の建築・購入後、概ね1年以内に購入した(及び購入予定の)耐久消費財の1世帯当たりの平均額は、一戸建て(新築)で
175.1万円、建売住宅で117.4万円、新築分譲マンションで118.4万円、中古住宅で84.5万円だった(図1参照)。


1世帯当たりの平均耐久消費財購入額

品目別に見ると、購入世帯比率が高い順に、「カーテン」(76.8%)、「照明器具」(60.9%)、「ルームエアコン」(53.2%)
「テレビ」(51.9%)で、50%を超える高い比率となっている。以下は「応接セット」、「じゅうたん・カーペット」、「時計」、「ふとん」
「食堂セット」と続き、いずれも40%を超えている(図2参照)。

新規購入世帯比率

なお、平均引っ越し費用は、一戸建て(新築)で17.0万円、建売住宅で18.1万円、新築分譲マンションで18.0万円、中古住宅で
20.4万円となっている。

住宅取得後にどういった耐久消費財が必要になり、いくら程度かかるのかを調査したものは少ない。この調査結果を参考にして、
資金計画を立てる時点から、自分の場合はどの程度の費用を見込んでおくのがよいか検討するとよいだろう。必ず必要というもの
ばかりではないが、少なくとも新居への引っ越し費用やカーテンと照明器具代は用意しておくべきだ。間取りによっては、手持ちの
家具・家電が収まらない場合もあるので注意したい。 「SUUMOジャーナル」

新住宅エコポイントの申請開始=被災地復興も支援

 政府が東日本大震災の復興支援の一環として2011年度第3次補正予算で復活させた「復興支援・住宅エコポイント制度」の
申請受け付けが25日、全国で始まった。一定の省エネルギー基準を満たす住宅やマンションの新築・改修を対象に、商品券に
交換したり、追加で行う改修費用に充当したりすることができるポイントを発行する。
 住宅エコポイント制度は昨年7月末でいったん終了したが、震災復興と耐震・省エネ住宅の普及を目的に第3次補正で仕組み
と名称を一部改めて復活。ポイントの半分以上を、被災地の特産品や義援金などと交換することを条件とした。
 発行ポイントは、東日本大震災の被災地での新築が1戸当たり30万円分、被災地以外の新築が15万円分。改修は地域に
関係なく最大30万円分に設定。新たにポイント対象に加えた耐震改修は、15万円分を追加付与する。
 ポイント発行の申請は、全国約3500カ所の建材店や建築事務所に書類を持参するか、住宅エコポイント事務局に郵送する。
申請期限は一戸建て住宅の新築の場合が13年4月末、改修の場合が同1月末。国土交通省は「復興需要が本格化すれば、
関心は一段と高まるだろう」とみている。 「時事ドットコム」

戸建て住宅取得時の太陽光発電設置、世帯率8年で7倍に

新築戸建て住宅取得に伴い太陽光発電システムを設置している世帯率が、8年で約7倍になっていることが、住宅金融支援機構の調査で明らかになった。

 2010年11月~11年4月までに戸建て住宅を取得した世帯560件に、取得後概ね1年以内に購入した耐久消費財を聞いたところ17.5%が太陽光発電システムを購入。6世帯に1世帯が購入している結果となった。8年前に行った前回調査時(太陽熱温水器
太陽光発電システムとして2.6%)に比べて、6.7倍に増加した。 [住宅新報]

謹賀新年

新年おめでとうございます。

今年もお客様にご満足頂きますよう、誠心誠意努めてまいります。

ご指導の程、よろしくお願い申し上げます。

         株式会社アヴァンギャルド 代表取締役 宮本 徹

 -冬季休暇のお知らせ-

平成23年12月29日~平成24年 1月 4日まで冬季休暇を頂きます。

今年も一年ご愛顧いただき、誠にありがとうございました。
お客様はじめ取引先様、支えて頂いております皆様に感謝申し上げます。
 

武富士、新スポンサー選定検討=米ファンドに打診

 会社更生手続き中の消費者金融、武富士が、新たなスポンサー企業の選定を検討していることが13日、分かった。スポンサーに決まっていた韓国の同業大手、A&Pファイナンシャルは事業承継に必要な資金の調達が難航しており、確保できない可能性もあるため。昨秋の経営破綻後、スポンサー企業を選定した際に興味を示した米投資ファンドや金融機関に改めて打診している。
 新スポンサー候補には、米ファンドのローンスターやTPGキャピタルなどが浮上している。(時事ドットコム)

長期優良住宅ってどんな住宅?

Q.長期優良住宅ってどんな住宅?

 最近、「長期優良住宅」という言葉を見かけますが、どんな住宅のことですか。

 

A.一定条件をクリアした住宅を認定、税制面などに優遇措置

 

 

 長期優良住宅というのは、2009年に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」によって定められた制度です。

 これまでの建てては壊すという使い捨てではなく、いい住宅を建てて、長く大切に使っていこうという考え方から、一定条件を
クリアした住宅を長期優良住宅と認定、税制面などの優遇措置を実施、普及を促進しています。

 具体的には、〈1〉劣化対策〈2〉耐震性〈3〉維持管理・更新の容易性〈4〉可変性〈5〉バリアフリー性〈6〉省エネルギー性
〈7〉居住環境〈8〉住戸面積〈9〉維持保全計画の9項目の条件があります。

 たとえば、劣化対策では、構造躯体(くたい)の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置が必要で、耐震性では住宅性能
表示制度の耐震等級2以上または免震建築物であることなど、厳しい条件が設定されているのです。

 長期優良住宅なら、より安心・安全に、かつ快適に生活できる住まいになるはずです。

 優遇策としては、まず、住宅ローン減税制度の控除額が多くなります。2012年に入居した場合、一般の住宅が10年間で
最大300万円なのが、長期優良住宅なら400万円になるのです。さらに、登録免許税、不動産取得税、固定資産税なども
軽減されます。 また、フラット35Sの金利が低くなるなど融資面のメリットもあります。      「読売新聞」

固定資産税、住宅用地の軽減特例廃止 政府税調

 政府税制調査会は7日の会合で、住宅用地にかかる固定資産税の軽減特例を一部廃止する方針を決めた。
地価の高い市街地などについて税額を通常より低く抑える「据え置き特例」という措置で、来年度から段階的に縮小して2014年度に全廃する。地価下落で固定資産税収が落ち込んでおり、優遇見直しで自治体財源を確保する必要があると判断した。
 総務省は据え置き特例の廃止で、平年度ベースで500億円程度の地方税収増になるとみている。市街地などでは地価下落局面でも税額が高止まりする傾向があるため、課税標準額の上限を本来の80%に抑える特例を設けてきた。これを来年度から段階的に縮小して税負担を求める。 [日本経済新聞 電子版]

「フラット35」2カ月連続金利上昇 12月の適用金利発表

住宅金融支援機構は2日、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の12月の適用金利を発表した。主力の21年以上は取扱金融機関の最低金利が2.21%と、前月比で0.01%上昇。20年以下も1.92%で、前月比0.01%上がった。金利上昇はいずれも2カ月連続。長期金利の上昇などを反映した。 [日本経済新聞 電子版]

どこまで許されるの? 建築の「限界」を調査

ユニークな建築物は数あるけれど、個人の住宅で奇抜な設計のものは、なかなかお目にかかりません。やはり建築基準法で細かいルールが設定されているからなんでしょうか?
そこで住宅を建てる際の最低限の決まりごとを探ってみました。

■「容積率」でのべ床面積を制限
まずは、敷地と建物の関係から。日本では建築物の規模を制限するために、「容積率」という基準が設けられている。これは、敷地全体の面積と床の延べ面積の割合をいう。例えば、容積率が最も低い50%の地区では、100㎡の土地があっても延べ床面積50㎡までの住宅しか建築できません。2階建てにすると1階あたり25㎡の広さ、5階建てにすると1階あたり10㎡の広さが限界となります。
ちなみに一般的な土地の容積率の最大値は1300%。東京の有楽町や丸の内など、超高層ビルが立ち並ぶエリアが指定されています。特例として1300%以上の容積率のビルも建設されることがありますが、どこまでも高いビルを制限なく建てることができるわけではないようです。

■天井の高さは制限がない
お次は、住宅の高さの限界。鉄筋コンクリートなら先ほど登場した容積率の限界までOK。木造建築物の場合は、1時間火に耐える性能があれば4階建てまで建築できるようです。また天井には高さの制限が設けられていないので、例えば一つの階層が高さ100mあっても、4階建てまでであれば、あくまで高さの見地からすれば法律の範囲内。もちろん、耐震強度や日照、通風確保のための制限などで引っかかることにはなるのですが……。

■建物の高さを制限するエリアもある
また 、10mから12mの高さ制限がある低層住居専用地域や、15mの高さ制限がある京都の歴史地区のように、数値的にルールが設けられている地区もあります。ここでは木造だけでなく鉄筋コンクリート製の建築物も高さを制限されることに。

■階段の高さは23cmまでに制限
さらに階段やブロック塀にも高さ制限があります。一般的な住宅の階段だと一段の高さが23㎝を超えるとアウト。小学校だと16㎝を越えてはいけないなど、施設によって細かな決まりがあるようです。また、ブロック塀の場合は、厚さが15㎝なら高さ2.2mまで、それ以下の厚さなら高さ2mが限度だそう。

■地下は40mまでOK
けっこう制約が多かった地上部に続き、地下室についても探ってみたところ……なんと、地下何mまで住宅を建築してよいか、原則的なルールはありませんでした。しかし、2001年に施行された「大深度地下法」が適用される首都圏、近畿、中部では、建物の支持基盤の最も深い部分から10m、もしくは地表から40mまでしか土地の所有権自体が認められていません。つまり、三大首都圏は40m以上深い場所に地下室を建築することができないのです。
さらに地下室の規模も地上部と同じく容積率の制限が適用されます。容積率の低い地域で地下に建物を広げると、そのぶん地上の床面積を減らさなくてはなりません。床面積の限界まで階層を増やし、地上1階、地下5階建てといったユニークな住宅を建てることも可能ですが、建設費用の高さや維持管理の大変さもあり、あまり現実的ではないようです。 [SUUMO]

住宅ローンの支払いでお困りの方へ

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「○○駅まで徒歩10分」って書いてあるけれど、ホント?

チラシや雑誌に「○○駅まで徒歩10分」と書いてあったけど、実際に10分で行けるのだろうか。歩いてみたら 15分もかかった、ということはないだろうか?駅までの距離、学校や買い物施設までの距離などは住まいを選ぶ際の重要なポイント。「不動産の表示に関する公正競争規約」で定められている、駅や施設から物件までの所要時間の計算基準をまとめてみた。

■「徒歩△分」は道路距離80mを1分 で換算
不動産広告の物件概要欄に書いてある「徒歩△分」とは、地図上のルートを測り80mを1分として計算したもので、800mは徒歩10分に換算される。1分未満の端数は切り上げる。ただし、子どもやお年寄りなど、歩く人の体格や体力によって歩く人によってスピードは違う。また、上り坂や下り坂、歩道橋や踏切、信号の待ち時間の長さなど、状況で変わってくる。公園の中や地図では分からない近道を通れば7分で行けるといった情報は不動産広告上は関係ない。「徒歩△分」は、ひとつの目安として考えるといいだろう。

■「地下鉄○○駅まで徒歩10分」はホームではなく出入口が起点
「地下鉄○○駅から徒歩△分」と書いてある場合、最寄りの地下鉄の出入口(地上駅の場合は、駅舎の出入口)を起点にした距離で計算されている。駅構内の広さや階段、待ち時間などは計算外なので、駅が広いと地下鉄に乗車するまで、「距離表示」プラス5分もかかってしまった、などということもありえる。通勤時間を考える場合、プラスアルファの時間を頭に入れておきたい。

■「小学校まで徒歩10分」は校門が起点
距離の測定は敷地の出入口を起点としているため、例えば「小学校まで徒歩△分」と書かれてあれば、校門までの距離で校舎の
出入口ではない。登下校の際に裏門が開いている場合は裏門まで測る場合もある。

■マンションの距離表示は、敷地出入口が起点
広大な敷地に建つマンションの場合、敷地の出入口から距離を測る。建物のエントランスから敷地の出入口までの距離が長い場合、表示時間以上に時間がかかる場合もあるので要注意だ。 「suumo」

土地取引、震災「特に影響を与えない」7割超に

国土交通省の調査によると、東日本大震災が土地の購入や売却意向に及ぼした影響の程度について、71.2%の企業が「特に影響を与えない」と回答した。「大きな影響を与える」(3.0%)や「ある程度影響を与える」(12.8%)については合わせて15.8%にとどまった。

 また、「大きな影響を与える」「ある程度影響を与える」と答えた企業に影響の内容を聞くと、55.6%が「購入に消極的になる」と回答した。同様の企業に影響を及ぼす理由を聞くと、「今後発生しうる災害による資産価値の低下をリスクと考えるため」が26.1%で最多。以下、「震災の影響による地価水準の下落を見込むため」(23.9%)、「震災の影響による地価水準の動向を見極めるため」(23.9%)が続いた。

 調査は上場企業1749社、非上場企業(資本金10億円以上)1751社の計3500社を対象に実施。 1138社(回答率32.5%)から回答を得た。 「住宅新報」

フラット35S「エコ」創設へ 被災地復興と省エネ促進

  住宅金融支援機構は2011年度第3次補正予算案の成立後、「フラット35(長期固定金利住宅ローン)Sエコ」を創設する。フラット35の申し込み者を対象として、耐震性・省エネルギー性に優れた住宅を取得する場合に借り入れ金利を一定期間引き下げる。東日本大震災からの復興と、住宅の省エネを一気に推進する狙いだ。なお創設に伴い、従来のフラット35Sの総称は「フラット35Sベーシック」に変更する。
 「エコ」の金利プランはAとBの2種類。共に、当初5年間の借り入れ金利を被災地では1.0%、それ以外の地域では0.7%引き下げる。6年目以降の引き下げ幅は地域を問わず0.3%となり、Aで20年目まで、Bで10年目まで適用される。適用される住宅の条件(新築・中古共通)は、Aがトップランナー基準(戸建て住宅のみ)に基づく省エネ性や、長期優良住宅に認定される耐久性・可変性など4項目のうちいずれか1つを満たすこと。Bは、次世代省エネ基準の等級4の住宅であること。なお、「エコ」の適合証明書は住宅エコポイント対象住宅の確認書類としても利用できるため、両制度の併用が可能となる。
 「ハウスメーカーの間ではエコ住宅商品が一般化しており、工務店の関心も高まっている」と同機構。被災地の復興支援と省エネ需要の喚起を趣旨とする新制度を通じて、引き続き住宅市場の下支えに貢献していく方針だ。 「住宅新報」

住宅ローンの返済 繰り上げは年明け?

Q.住宅ローンの返済 繰り上げは年明け?

冬のボーナスで住宅ローンを繰り上げ返済するなら、年明けにした方がいいと言われました。なぜですか?

 

A.ローン残高減ると戻るおカネも減る

 会社員は2年目以降の住宅ローン控除を年末調整で受けられますが、控除の計算は年末の住宅ローン残高を基に行います。
ただ、金融機関の残高証明に記載されている残高は、証明日現在の年末見込み額なので、証明日の後に繰り上げ返済した場合
残高証明を取り直して年末調整する必要があります。
さらにローン残高が減ると戻るおカネも減ります。返済は1月まで待った方が得です。
 期間短縮を狙った繰り上げ返済の注意点をもうひとつ。住宅ローン控除は、当初の借り入れから返済完了までが10年以上
あるのが条件です。

 繰り上げ返済で返済期間が10年を切ると、その年以後、ローン控除は受けられません。繰り上げ返済による利息軽減より
住宅ローン控除がなくなる影響の方が大きい場合もあるので注意して下さい。(東富士子・税理士、ファイナンシャルプランナー)
                                                                   [ 読売新聞 ]

住宅性能表示って、どんな制度?

Q.住宅性能表示って、どんな制度?

 新築には住宅性能表示制度があると聞きました。どんな制度で、どんなメリットがあるのでしょうか。

A.等級など表示、物件を比較検討しやすく

 

 

 住宅性能表示制度は、住宅の基本的な性能について、第三者機関の建築の専門家が全国一律の基準で評価、その結果を
表示する仕組みです。新築住宅については、構造の安定や音環境などの10分野について、32項目が設けられています。

 たとえば、構造の安定に関する項目では耐震等級などがあり、等級1が建築基準法レベル、等級2がその1・25倍、等級3が
1・5倍の強度を持つ住まいになります。

 専門家がチェックしてくれるので、安心感が高まると同時に、物件を比較検討しやすくなるなどのメリットがあります。
また、性能表示には、設計図段階で評価する設計住宅性能評価と、建設現場もチェックする建設住宅性能評価とがあります。
建設住宅性能評価を受けている物件であれば、引き渡し後にトラブルが発生したときには、各地の弁護士会に設置されている
住宅紛争審査会に1万円で調停を依頼できるので、いっそう安心感が高まります。

 法律で義務化されている制度ではなく、任意の制度なので、分譲住宅の場合には、分譲会社が性能表示を行うかどうかを
決めますが、注文住宅は消費者が住宅メーカーなどと話し合って決めることができます。1戸当たり10万円~20万円ほどの
費用がかかりますが、安心のためには、ぜひ有効活用したいものです。 [読売オライン] 

フラット35の適用金利が7カ月ぶり上昇

 住宅金融支援機構は2日、民間金融機関との提携による長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の11月の適用金利を発表した。
主力の21年以上は取扱金融機関の最低金利が2.2%と前月比で0.02%上昇。20年以下も1.91%と前月比で0.02%上がった。
金利上昇はいずれも7カ月ぶり。長期金利の上昇などを反映した。 [日本経済新聞 電子版]

被災地の路線価、最大8割下落 震災が影響 国税庁が「調整率」公表

 国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる路線価に、東日本大震災の影響を反映させるために算定した「調整率」を発表した。宮城県女川町の一部は地価が8割下落したとする「0.2倍」とされ、対象の被災10県で最大の引き下げ幅。福島第1原発事故の警戒区域などは「評価が困難」として0倍とし、土地にかかる相続税などを免除する。
震災の影響を加味した地価の公的な評価は、9月に国土交通省が公表した基準地価(7月1日時点)に続き2例目。調整率は、地震後に最も下落した時点の地価が、7月発表の路線価(1月1日時点)の何割に当たるかを示したもので、復旧・復興の進捗状況は反映していない。
 対象の6万5千平方キロメートルのうち、一部で下落幅が大きかった主な市町村は▽0.2倍=女川町▽0.25倍=宮城県南三陸町など▽0.3倍=岩手県陸前高田市、仙台市、宮城県石巻市、福島県いわき市など。千葉県浦安市の一部は「液状化のイメージダウンが大きい」として0.6倍とした。
 原発事故に伴い政府が指定した警戒区域、計画的避難区域、旧緊急時避難準備区域では、「土地売買の実例がなく理論的な評価も難しい」(同庁)ことから、調整率を0倍に設定。土地にかかる相続税と贈与税を免除する。
 調整率の対象地域は青森、岩手、宮城、福島、茨城、栃木、千葉各県の全域と、新潟、長野、埼玉各県の一部。 
                                                               [日本経済新聞 電子版]

3月末に過去最大 「国の借金1024兆円=国民1人当たり802万円」

 国債や借入金などを合計した「国の借金」が2011年度末に過去最大の1024兆1047億円に達する見通しであることが28日、政府が国会に提出した予算関連資料で明らかになった。東日本大震災の復興財源を賄うため、11年度第3次補正予算案で復興債を11兆5500億円発行するのが主因だ。
 10月1日時点の推計人口(1億2772万人)で割ると、国民1人当たり約802万円の借金を背負う計算となる。財務省は11年度末の残高を995兆9232億円(2次補正予算ベース)と見込んでいたが、3次補正編成でさらに借金が雪だるま式に増える。 「時事通信」

 

オール電化住宅普及率、20年度に2倍の19%に 民間予測

 オール電化住宅の普及率が2020年度には19.6%と11年度見込みの2倍に達する見込みだ。民間調査会社の富士経済(東京・中央)がこのほどまとめた調査結果で明らかにした。東日本大震災の影響でオール電化の関連機器が一時、供給不足に陥ったが、12年度には震災以前の水準に戻ると予想。ランニングコストが優れている点などが評価され普及が進むうえ、住宅用蓄電池市場も伸びるとみている。

 11年度にオール電化を導入する住宅は新築、中古を合わせて年間50.1万戸で、前年度より5万戸減少する見通し。これにより累計は485.5万戸、普及率は9.7%となる。オール電化機器が安定調達できるようになったことで普及はさらに進むとみており、20年度には年間61.8万戸と予測。累計は981.5万戸、普及率は19.6%に達するとみている。 [日経産業新聞]

2011年度住宅着工は87.2万戸 建設経済研究所など予測

 建設経済研究所と経済調査会が10月24日に発表した建設投資見通しによると、2011年度の住宅着工は前年度比6.4%増の87.2万戸となった。東日本大震災による停滞はあったものの、「5月以降、持ち直しの動きが続いており、回復基調に戻りつつある」(建設経済研究所)と説明。特に、「4~8月はマンションに牽引される形で高い伸びを示している」(同)として、分譲は前年度比16.2%増の24.6万戸と予測している。
 そのほか、持家は前年度比3.6%増の32.0万戸、貸家は同2.2%増の29.8万戸と見通している。 「住宅新報」

住宅エコポイントを再開、耐震改修やかし保険も発行対象に 3次補正予算案

政府が10月21日に閣議決定した第3次補正予算案に、住宅エコポイントの再開が盛り込まれた。予算1446億円が計上された。
 再開する住宅エコポイントは、一定の省エネ基準を満たす新築について、東日本大震災被災地では30万円分、その他の地域では15万円分を付与する。
 一方、省エネリフォームには全国一律で最大30万円分を付与。従前通り、省エネリフォームに合わせて、バリアフリー改修や省エネ住宅設備の設置を行う場合はポイントを加算する。また、リフォームでは、ポイント発行対象を拡充。省エネリフォームに合わせて、住宅専門の保険会社(保険法人)が提供するリフォームかし保険に加入する場合や、耐震改修を行う場合、ポイントを加算する。かし保険への加入は1万円分、耐震改修を行う場合は15万円分が付与される。なお、耐震改修に関わるポイントのみ、省エネリフォームの上限30万円分とは、別途加算。このため、最大で45万円分が付与される。
 また、今回の制度では、商品交換にも被災地の支援、活性化に資するための条件を設ける。ポイントの利用の半分以上を被災地産品や被災地への義捐金・募金などに限定する。
 住宅エコポイントの発行対象は、リフォームは11月21日の工事着手から。新築は、建て控えなどが懸念されることから、補正予算案を閣議決定した10月21日の着工から。期限はいずれも2012年10月31日まで。 「住宅新報」

宅建試験、全国約19万人が受験

 2011(平成23)年度宅地建物取引主任者資格試験が10月16日、全国一斉に実施された。試験実施機関の不動産適正取引推進機構がまとめた宅建試験受験状況(速報)によると、全国の受験者数は18万8523人(一般15万3859人、登録講習修了者3万4664人)で、全申込者(23万1596人)に対する受験率は81.4%だった。昨年度の申込者(22万8214人)、受験者(18万6542人)をともに上回り、2008年のリーマンショック以降の減少傾向に歯止めがかかった格好だ。
 試験問題は、分野別の出題配分も例年と変化はなく、昨年度初めて出題された「住宅瑕疵担保履行法」からも1問、難易度を上げて出題された。実務重視のこれまでの傾向を踏襲する内容で、難易度は昨年度よりやや易しかったと見られる。合格発表は11月30日の予定。 「住宅新報」

住宅エコポイント発行が100万戸超え

 国土交通省や経済産業省、環境省、住宅エコポイント事務局によると、住宅エコポイントの発行件数が9月末までに100万戸を超えた。新築で47万8829戸、リフォームで52万9389戸を対象に発行され、合計100万8218戸となった。

 なお、申請ベースでは9月末までの累計で、104万2799戸(新築が49万4638戸、リフォームが54万8161戸)となっている。
「住宅新報」

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セーフティネット確立へ民間賃貸空き家で登録制度、改修費補助も 国交省が予算要求

 国土交通省は、子育て世帯や高齢者世帯、低所得者世帯など(住宅確保要配慮者)向けの住宅セーフティネットを確立するため、民間賃貸住宅の空き家の登録制度を創設したい考えだ。2012年度予算概算要求で、セーフティネットとして活用することを条件に、民間賃貸の空き家のリフォームを助成する制度創設費用として、200億円を要求した。登録制度は、住宅確保要配慮者向けの適切な契約・管理が行われることを担保するための措置として、都道府県ごとに設ける方針だ。
 住宅セーフティネットとして活用する民間賃貸へのリフォーム費用補助は、2010年度補正予算でも行われたもの。改修後、住宅確保要配慮者の入居を拒まない事などを条件に、耐震化やバリアフリー化、省エネルギー化への費用を戸当たり最大100万円補助した。100億円を計上して実施し、約1万3000戸に助成。応募状況も好評だったという。
 2012年度予算で創設したい考えの助成制度も、同様の内容を想定しているという。 「住宅新報」

「フラット35」金利が低下 10月

 住宅金融支援機構は5日までに、民間金融機関との提携による長期・固定金利の住宅ローン「フラット35」の10月の適用金利を発表した。主力の21年以上は取扱金融機関の最低金利が2.18%と前月比で0.08%低下。20年以下も1.89%と前月比で0.06%下がった。金利低下は期間21年以上が5カ月連続、20年以下が6カ月連続。長期金利の低下などを反映した。 [日本経済新聞 電子版]

「エネファーム」補助金、来年1月末まで募集 経産省

 経済産業省は家庭用燃料電池の補助金制度を10月3日から再開した。都市ガスやLPガスから水素を採取し、空気中の酸素と化学反応させることで発電する燃料電池「エネファーム」が対象。4月から始めた第1期の募集は年度内の利用を想定していたが、予想を超える応募があり7月に締め切っていた。今回、第2期(来年1月末まで)の募集を開始した。
 東日本大震災や電力不足懸念の影響で消費者の分散電源への関心が高まっているため、経産省は補助の再開を決めた。第2期の補助金の上限は、支給先を増やす狙いもあり1期の105万円より20万円少ない85万円に設定した。原資は39億円(1期は86億円)を確保した。 [日経産業新聞]

国交省2012年度税制改正要望、住宅資金の贈与税非課税枠を拡大

 国土交通省は9月30日、2012年度税制改正要望を公表した。住宅関連税制では、住宅取得資金に関わる贈与税の非課税の特例措置延長、拡充を要望。また、新築住宅に関わる固定資産税の減額措置の延長も求めている。

 贈与税非課税の特例措置は、2010年度税制改正で創設したもの。個人金融資産を活用した住宅投資拡大策の1つとして作られた。2010年中の贈与は1500万円まで、2011年中の贈与は1000万円まで非課税で対応。2012年は期限切れとなる。引き続き無理のない負担での住宅取得を促進するため、2012年度改正要望では特例措置を2013年まで延長するよう要望。併せて、非課税枠は1500万円に拡充するよう求めている。 一方、新築住宅に関わる固定資産税の減額措置は、現行制度の2年延長を要望した。

 そのほか、「長期優良住宅に関わる特例措置の延長」「土地・住宅に関わる不動産取得税の特例措置の延長」「認定省エネ住宅に関わる特例措置の創設」などを要望した。  [住宅新報]

「エコキュート」出荷、国内累計300万台突破

 電気事業連合会、日本冷凍空調工業会、ヒートポンプ・蓄熱センターなどは26日、ヒートポンプ付き電気給湯器「エコキュート」の国内累計出荷台数が8月末時点で300万台を突破したと発表した。
 エコキュートは二酸化炭素(CO2)冷媒を使ったヒートポンプの力で空気中の熱エネルギーを吸収、エネルギー効率を高める電気給湯器。家庭の省エネにつながる。[日経産業新聞]

基準地価 前年比3.4%下落 東日本大震災後、下落幅が拡大

国土交通省が9月20日に発表した2011年都道府県地価調査によると、7月1日時点の地価は、前年比3.4%下落した。住宅地は同3.2%下落、商業地も同4.0%下落したものの、昨年調査(住宅地は3.4%下落、商業地は4.6%下落)に比べると、下落率はそれぞれ縮小している。

 ただし、地価公示(1月1日時点)との共通地点で半年毎の動きを見ると、東日本大震災のあった後半(1~7月)は下落率が拡大。住宅地は、前半(1~6月)が前年同期比1.2%下落だったのに対し、後半は同1.3%下落、商業地は前半が同1.7%下落だったのに対し、後半は同1.8%下落だった。

 都市圏別に見ると、東京圏、名古屋圏は震災後、弱い動き。住宅地、商業地とも下落率が拡大している。一方、大阪圏は1年間、下落率縮小の動きが続いている。住宅地は前半が1.0%下落、後半が0.7%下落、商業地は前半が1.4%下落、後半は1.1%下落だった。大阪市内では、マンション需要が高まっているほか、兵庫県でも住宅需要が旺盛だという。 また、震災被災地の岩手県、宮城県、福島県は、住宅地で下落率が拡大。福島県は商業地でも下落率が拡大している。なお、同3県は86地点で調査を休止している。 「住宅新報」

住宅エコポイント 新築15万円分、リフォーム最大30万円分で復活へ

 国土交通省が3次補正予算で盛り込む方針の住宅エコポイントの復活について、その内容がほぼ固まった。9月16日までに財務省との間で概ね合意した。復活する住宅エコポイントの発行ポイント数は、リフォームが最大30万円分。新築は従来の半分となる15万円分。ただし、東日本大震災被災地の新築は30万円分を維持する。発行対象となる新築の性能水準やリフォーム工事内容は、従来の制度のまま行う方針。国交省は今後、財務省との間で予算枠や対象期間などを調整する。
 また、住宅エコポイントの復活時期について、前田国交相は同16日の閣議後の会見で、「3次補正が執行されれば直ちに」と話している  「住宅新報」

マンション勧誘規制で指針 禁止時間帯を例示

  国土交通省は9月16日付けで、マンション勧誘の規制明確化に関わる運用指針を各地方整備局や都道府県に通知した。併せて、不動産業関係団体に対しても加盟業者に周知、指導を行うよう通知した。「深夜勧誘の禁止」や「再勧誘の禁止」を明確化した宅建業法の改正施行規則は10月1日に施行する。
 指針では、改正施行規則で禁止行為として明示された「迷惑を覚えさせるような時間の勧誘」について、具体的な禁止時間帯を例示。「相手方等の承諾や特段の理由が無い場合」と前置きしたうえで、「一般的には午後9時から午前8時まで」としている。
 また、再勧誘については、相手方が「お断りします」「関心ありません」といった形で意思を示した場合は、その後の勧誘は禁止される。「投資用マンションは結構です」といった意思表示の場合は、同様の投資用マンションの勧誘が禁止される。「マンションは結構です」といった場合は、「居住用」も含め、広くマンションの勧誘を行うことが禁止される。
 一方、一定期間が経過することで、勧誘を受けることの意思が変化することも考えられるとして、相手方が将来にわたってすべての勧誘を拒否した場合などを除き、一定期間経過後の勧誘は認められる。ただし、その際は、改めて勧誘を受ける意思があるかどうか確認を行うといった配慮を求めている。 「住宅新報」
 

住宅専門の保険会社「たてもの」 業績不振で業務廃止

国土交通省は9月14日付で、住宅専門の保険会社(保険法人)、たてもの株式会社の業務廃止申請を許可した。これまでに同社が引き受けた保険契約は、契約時の条件のまま、住宅あんしん保証が引き継ぐ。
 たてもの社は、業績の不振などにより7月11日から一部業務を休止。財務基盤強化や新たな業務提携先の確保を目指していたが実現できず、保険などの業務を適正かつ確実に運営していくことが困難になったとして、業務廃となった。 

太陽光発電 購入に満足9割超 「電気代安く」

民間調査会社のシード・プランニング(東京・台東)は太陽光発電システムの購入者の満足感などに関する調査結果をまとめた。
購入に満足した人は92・3%にのぼった。その理由を聞いたところ最も多かったのは「電気代が安くなった」(68・6%)だった。
2位は「想定通りに発電・売電している」(37・9%)、3位は「節電に役立つ」(35%)だった。
 太陽光発電システム購入時の心配事(複数回答)で最も多かったのは「予算(初期投資額)」(67%)。「故障しないかどうか」(56%)、「本当に電気代の削減、節電に役立つか」(47・7%)が続いた。
 同調査の対象は2009~10年度に既に建てた住宅に太陽光発電システムを導入した利用者300人。6月に調査した。 
「日経産業新聞」

『節電エコ補助金制度』新設 経済産業相

<エコポイント復活は撤回へ>

 鉢呂経済産業相は9日、一般家庭向けの太陽光発電パネルや蓄電池などの再生可能エネルギーや省エネ関連製品の購入を支援する「節電エコ補助金制度」を新設するため、2011年度第3次補正予算案に2000億円規模を要求すると発表した。

 復活の意向を表明していた「エコポイント制度」は撤回する方針を示した。

 補助金制度は、家庭や中小企業、公共施設などに節電設備を導入する場合を想定している。

 家庭では住宅向けの太陽光パネルや蓄電池、燃料電池、電力管理システムが補助対象になる見込みで、発光ダイオード(LED)照明など電気製品の買い替えは対象にしないという。申請方法や補助率などは今後検討する方針で、制度開始は早くても来年になるとみられる。

 鉢呂経産相は記者会見で、これまで復活を表明していたエコポイント制度を補助制度に衣替えする理由について、「ポイント制度は事務費が加算される問題がある。直接、補助する方がいい」と説明した。

2011年9月12日  読売新聞) 

住宅エコポイント復活へ 3次補正予算で

国土交通省は、3次補正予算で住宅エコポイントを復活させたい考えだ。7月末に着工期限を迎えた現行制度をベースに、東日本大震災の被災地では、発行ポイント数を優遇するなど重み付けの措置も検討。発行対象は、新築とリフォーム両方を想定している。

 住宅エコポイントは、断熱改修といった省エネ性能を向上させるリフォームや省エネ性能の高い新築に、様々な商品と交換可能なポイントを発行するもの。復活させる制度は、この現行制度をベースに予算確保状況によってポイント発行数などを調整する考えだ。

 住宅エコポイントは、09年度から2400億円程度の予算を計上して実施。着工期限は、11年12月末までを予定していたが、想定を上回る利用が進んだことから7月末までに短縮されていた。 <住宅新報>  <

太陽光発電システムの費用は?

Q.今話題の太陽光発電システムですが、取り付けるのには、費用はどのくらいかかりますか?
 

A.国や自治体の補助金制度利用を
 


 太陽光発電システムは、単独で取り付けると1キロワット当たり60万円ほどの費用がかかるといわれています。従って3キロワットのシステムだと180万円にもなります。

 しかし、設置時には国や自治体の補助金制度を利用することができます。今年度の国の補助金は1キロワット当たり4・8万円。自治体の中には、東京都のように1キロワット当たり10万円の補助金を実施しているところもあり、市区町村の多くも実施しています。原則的に国の補助金と併用できるので、設置時のコスト負担を大幅に削減できます。

 また、太陽光発電による電気が自宅で使う分を上回った場合、その余った電力を電力会社が10年間買い取ってくれる、余剰電力買取制度が実施されています。今年度に設置した場合には、1キロワット時当たり42円で、この初年度の買取価格が10年間保証されます。大型のシステムを設置し、節電に努めている家庭であれば、電力会社から購入する電力の電気代より、売電による収入のほうが多くなる家庭もあるといいます。

 資源エネルギー庁の試算によると、設置にかかる費用は、こうした補助金や光熱費負担の削減などにより、10年程度で回収可能とされていますが、実際にはもっと早く回収できる家庭もありそうです。

 こうした様々なメリットから、国の補助金の申請件数は、震災後も着実に増加、8月には過去最高を記録しました。

( 読売新聞より) 


 

ホームページをリニューアル致しました。

 この度、ホームページをリニューアルさせて頂きました。 
新ホームページでも皆様とのより良いご縁がございますことを願っております。
今後ともよろしくお願い申し上げます。 

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