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プランガイド

PLANNING

STEP1.ご購入の相談

お客様のご要望(不動産購入に関しての希望地域・価格帯・広さ・環境・その他条件)やご不明点
(法律・税金・相続・資金等)など、お気軽にご相談ください。

 

STEP2.資金計画を立てる

借入可能金額や頭金を計算して、いくらぐらいの住宅が購入可能か計算等行います。
将来を見越した無理の無い支払い金額設定をおすすめします。

 

STEP3.物件の提案

当社の販売物件および不動産ネットワークシステムを活用し、お客様のご希望に応じた物件提案を行います。

 

STEP4.物件の確認

興味がある物件があれば現地をご案内させて頂きます。
事前にご連絡頂きましたら内覧可能です。気になる点など、ご納得のいくまで何なりとご質問・ご相談ください。

 

STEP5.ご購入物件決定

気に入った物件が見つかり購入の意思が決まりましたら、『買付け証明書』にご記入いただきます。
これは買主様の購入意思を書面に記したもので、物件所在地をはじめ、購入金額・購入者の住所、氏名・融資
利用の有無等、の項目があります。
それを売主様にお渡しします。 交渉がある場合は、この書面をもとに交渉させていただきます。
 

 

STEP6.不動産売買契約(ご購入)

重要事項説明書と契約書の内容をしっかりとご確認の上で、売買契約を締結します。
この際、手付金と御印鑑が必要となります。

 

STEP7.ローンお申し込み

住宅ローンを申し込みます。 ご希望の金融機関があれば、お申し出ください。
また、弊社提携銀行もありますのでご希望の客様は当社が代行でお申し込みさせて頂きます。

住宅ローンは一般のローンと違い必要書類が多いうえ、事前承認・本承認の2段階があります。
また、申込み金融機関によって適応金利が違ったりということもありますので、経験のある不動産業者に任せる
のがベストでしょう。
 

 

STEP8.ローンの承認

住宅ローン申請から約1週間で事前ローン申請の結果がわかります。
ローンの事前承認を得れば本申請の申込みとなります。 また、事前承認得られなかった場合、他の金融機関に
提出をし直すことも可能です。 お客様にご購入頂けるようベストを尽くします。
万一融資不可能の場合、売買契約は解除することができ、お支払い済の手付金は返還されますのでご安心下さい。

 

STEP9.残金のお支払いと物件のお引渡し(ご決済)

残金のお支払い、諸手続きを行い物件の引渡しを行います。

 

住宅ローンについて

●用意できる現金はどれだけあるのか、毎月無理なく返済できる金額はいくらなのかを確認します。
今の時代はボーナスをあてにした返済は考えないのが無難です。

●どれくらいの期間で支払い終えたいかを明確にさせます。たとえば、サラリーマンなら定年前を目安に。
自営業の方も同時期を目指すのが望ましいでしょう。
年収(手取)に占める返済額の割合を「年収負担率」と言いますが理想は2割ほどと言われています。
一般的には数十年という長期的な借入になるので、念のために毎月の返済金額は低く設定すると良いでしょう。

 

不動産の税金について

印紙税

不動産の契約書作成時に納付する税金(国税)です。
工事請負契約書や売買契約書、住宅ローン契約書の作成の際には、契約書の記載金額に応じた収入印紙を貼って
消印する方法によって印紙税を納めなければなりません。

■印紙税の税額(平成9年4月1日~平成25年3月31日)

契約書の記載金額 工事請負契約書   売買契約書  住宅ローン契約書
100万円超 200万円以下  400円 2,000円 2,000円
200万円超 300万円以下 1,000円 2,000円 2,000円
300万円超 500万円以下 2,000円 2,000円 2,000円
500万円超1000万円以下 10,000円 10,000円 10,000円
1000万円超5000万円以下 15,000円 15,000円 20,000円
5000万円超1億円以下 45,000円 45,000円 60,000円
金額の記載のないもの 200円 200円 200円

 

登録免許税

不動産を登記する際に納付する税金(国税)です。
不動産を登記する際には、「表示登記」を除いて、税金を納付しなければなりません。これを「登録免許税」
といいます。
不動産の保存登記、移転登記、抵当権設定登記等により第三者への対抗要件を備え、保護される利益に対して
課税される税金です。納付方法は現金納付が原則ですが、登記所で現金を支払うわけではありません。
国税の収納機関(日本銀行の本支店、国税の収納を行うその代理店および郵便局)に金銭で納付し、納付した
領収書を登記の申請書に貼り付けて、登記所に提出するようになっています。(「登録免許税」の額に相当する
印紙を登記申請書に貼り付けて提出することが認められるケースもあります。)

■印紙税の税率(平成15年4月1日~)

保存登記 (建物)固定資産税評価額×0.15%※
移転登記 (建物)固定資産税評価額×0.3%
(土地)固定資産税評価額×1%※
抵当権設定登記 債権額×0.1%※
【公庫・財形年金は非課税】

※ 表中の※は特例措置の場合です。以下要件すべてにあてはまる場合に適用されます。

・ 新築住宅は、床面積が50㎡以上(登記簿面積)
中古住宅は、新築後20年(耐火構造の場合は25年)以内で床面積が50㎡以上
・ 住宅専用家屋または住宅部分の床面積が9割以上の併用住宅
・ 自ら居住するための住宅であること
・ 新築または取得後1年以内の登記であること

■固定資産税評価額とは

固定資産税の課税台帳登録価額(登記価額)のことです。 実際にかかった住宅建築費や土地の購入価額では
ありません。新築や増築、改築の場合は、まだ登録されていませんので、他の固定資産税台帳価額を基礎と
して、登記官が認定した価額になります。 一般的に、建物は建物建築費の約5~7割、土地は取引価額の約7割
程度といわれています。

■債権額とは
融資金のことです。

不動産取得税

住宅の新築・増改築、土地建物の購入、贈与、交換などで不動産を取得した際に、一度だけ納付する都道府県税
です。

不動産取得税の計算方法は

■住宅の新築、新築住宅購入、増改築の場合

建物 建物の固定資産税評価額×3%
【特例措置】
(建物の固定資産税評価額-特別控除額1,200万円)×3%

 

■中古住宅購入の場合

建物

建物の固定資産税評価額×3%
【特例措置】
(建物の固定資産税評価額-特別控除額)×3%
下表の「控除額表」を参照してください。

中古住宅の新築時期控除額
昭和51年4月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以降 1,200万円

■住宅用土地の場合

土地 土地の固定資産税評価額×1/2×3%=A
【特例措置】
A-税額控除額(※)
※ 税額控除は次のいずれか多い額になります。
・ 土地の1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2
×住宅の床面積の2倍(上限200㎡まで)×3%
・ 45,000円

 ■ 【特例措置】の要件

(建物) 次の要件のすべてにあてはまる場合に適用されます。
・ 床面積が、50㎡以上240㎡以下(登記簿面積)
・ 中古住宅の場合は、新築後20年以内
(耐火構造は25年以内)に建築された住宅であること。
・ 中古住宅の場合は、かつて人の居住用として使われたことがあり、
個人が自己居住用として取得した住宅であること。

(土地) 次の要件のいずれかにあてはまる場合に適用されます。
・ 土地購入の日から3年以内に、その土地に住宅を新築した場合。
・ 新築または中古住宅(マンションを含む)を土地付きで購入した場合。
・ 住宅を新築し、新築後1年以内にその土地を購入した場合。
・ 中古住宅を購入し、その後1年以内にその土地も購入した場合。
・ 土地購入の日から1年以内に中古住宅を購入した場合。

固定資産税

土地・家屋の保有について課せられる市町村税です。 毎年1月1日現在で固定資産課税台帳に所有者として登録
されている人に課税されます。
固定資産税の計算方法は以下のとおりです。

課税標準×1.4%(税率)=固定資産税

課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている価格(固定資産税評価額)となっています。
ただし、税率は地方税法によって1.4%~2.1%の範囲で各市町村が条例で設定することができますので、全国一律
ではありません。

■住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地は、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けられ、それぞれ次のような税負担の軽減が図られています。
(ただし、家屋床面積の10倍まで)

a) 小規模住宅用地

住宅1戸あたり「200㎡」以下の部分については、固定資産税の課税標準となるべき価格の6分の1を課税標準とします。

b) 一般住宅用地

住宅1戸あたり「200㎡」を超える住宅用地は、200㎡までの部分を小規模住宅用地とし、200㎡を超える部分に
ついては固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1を課税標準とします。

■新築住宅の税額軽減措置

下記の要件に該当する新築住宅は、当初3年度間(3階以上の新築中高層耐火住宅は5年度間)の税額の2分の1が
軽減されます。

床面積要件 居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であること
居住割合要件 併用住宅の場合、居住部分の割合が2分の1以上であること

■宅地にかかる税負担の調整措置

土地の固定資産税は評価替えに伴う税負担の急激な増加を緩和し、なだらかな税負担増とするため、負担調整措置
が取られています。

都市計画税

市街化区域をもつ市町村が都市計画事業、土地区画整理事業のために必要な経費に充当するために課税する
市町村税です。
市街化区域内の土地および家屋が対象となります。 都市計画税の計算方法は以下のとおりです。

課税標準×税率=都市計画税

課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている価格(固定資産税評価額)となっています。
ただし、税率は0.3%を上限として各市町村が条例で設定することができますので、標準税率は規定されていません。
毎年度、固定資産税とあわせて納税します。

■住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地については、固定資産税と同様に課税標準を減額する特例があり、小規模住宅用地は3分の1、一般住宅
用地は3分の2になります。
※ 小規模住宅用地、一般住宅用地の詳細は『4.固定資産税』を参照してください。

■宅地にかかる税負担の調整措置

固定資産税と同様に、評価替えに伴う税負担の急激な増加を緩和し、なだらかな税負担増とするため、負担調整
措置が取られています。

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