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ご売却のお客様へ

PLANNING

STEP1.ご売却の相談

お客様が大切な不動産の売却をお考えの際には、必ず相応の理由があるはずです。
そのご事情をきちんとお伺いしたうえで、売却時期、税金、諸経費、販売方法をご提案差し上げます。 

 

STEP2.物件査定・販売価格のご提案

不動産の価格は千差万別です。同じ所在地でも、周辺環境・前面道路の広さ・向き・高低差の有無、その他
権利関係等々、諸条件により変ってまいります。 固定資産税評価額や路線価がそのまま販売価格になる訳では
ございません。 不動産業者として、お客様のご希望 、過去の取引事例等を含め総合的に査定をさせて頂き、より
実勢価格に 近い販売価格を ご提案させて頂きます。

 

STEP3.媒介契約の締結

充分な話合いを重ねたうえ、売却を依頼される場合「媒介契約」を締結致します。 
この媒介契約がお客様からの正式な売却依頼となります。      

 

媒介契約とは・・・

媒介契約とは、宅建業法によって定められている行為で、<専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約>の
3タイプ があり、それぞれの特徴をご理解頂いたうえで、依頼主(売主様)に選択して頂きます。

【専属専任媒介契約】

特定の不動産業者(1社)に仲介を依頼し、他の不動産業者には依頼できない契約です。
依頼を受けた不動産業者は、契約締結後5営業日以内に国土交通省の指定する流通機構 (奈良県は近畿圏不動産流通機構)
に物件情報を登録し、また、依頼主(売主様)に対して1週間に1回以上の売却活動の報告をする義務があります。
不動産業者は広告等媒体への積極的な掲載と、販売活動により、購入者を探す努力を致します。
依頼主(売主様)は自分で購入希望者を見つけること(自己発見取引)はできません。

 【専任媒介契約】 

専属専任媒介契約と同じく、特定の不動産業者(1社)に仲介を依頼する契約です。
依頼を受けた不動産業者は、契約締結後7営業日以内に国土交通省の指定する流通機構 (奈良県は近畿圏不動産流通機構)
に物件情報を登録し、また、依頼主(売主様)に対して2週間に1回以上の売却活動の報告をする義務があります。
媒体への積極的な掲載と、販売活動により、購入者を探す努力を致します。
 依頼主(売主様)が自分で購入希望者を見つけることもできます。

 【一般媒介契約】 

 複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。
不動産流通機構への物件登録義務が無く、依頼主(売主様)への売却活動の報告義務もありません。
依頼主(売主様)が自分で購入希望者を見つけることもできます。   

 

STEP4.販売活動と現状報告

購入者を探すため不動産流通機構への登録をはじめ、様々な販売活動を行います。
新聞折込広告・インターネット広告・ポスティング等の販売活動を行い、現地見学を希望される購入希望者が現れた場合は
現地をご案内致します。 また、その状況をご報告させて頂きます。
※報告回数・内容・方法等は媒介契約の種類によって異なります。 広告を希望されない様(売却依頼していることを
ご近所に知られたくない)売主様は、媒介契約締結時に 。。お申し出ください。 

 

不動産流通機構<レインズ>とは・・・

私たち不動産業者は、売主様と「専属専任媒介契約・専任媒介契約」を締結した場合、不動産流通機構への物件登録が
義務付けられています。 ※一般媒介契約は任意での登録となります。 業者でない一般のお客様は閲覧できません。
近畿2府4県は「近畿圏不動産流通機構」への登録となります。 この機構に物件を登録しますと、不動産業者間での
売却物件情報が公開されることになり、売却依頼した業者以外の業者がお客様の売却物件情報を知ることとなります。 

仮にA不動産が物件情報を<レインズ>に登録し、その地域の物件をB不動産のお客様が探している場合、B不動産は
A不動産に、「お客様に物件資料を提供し、現地を案内したい」旨を伝えてきます。 A不動産は売主様に案内の許可
をとって、B不動産に案内をしてもらいます。

 A不動産の売却物件情報をC不動産が<レインズ>で閲覧し、新聞折込みチラシを入れたい場合、A不動産に
チラシ広告の許可を得ます。 売主様よりチラシ広告OKの許可を得ている場合は、C不動産は物件をチラシに掲載します。
売却依頼していない不動産業者の広告に物件が掲載されるのは、このようなことからです。 

 

STEP5.売買契約

売却不動産を購入する方が決まりますと、買主様に買付け申込書を頂きます。
これには、購入希望金額・手付金の額・融資利用の有無・書面の有効期間、そして買主様の住所、氏名が記入されています。
契約前の購入の意思表示を書面にしたものです。 これを基に書面の有効期間内に最終決定をして頂きます。
売却希望金額=買付け金額 であれば基本的に売却承認して頂くことになります。
売却希望金額>買付け金額 の場合、お断りすることも可能です。の(((不動産業者が双方に納得いくよう交渉も致します)
売主様、買主様がお互いに合意が出来ましたら売買契約となります。
売買契約書に署名・押印し、手付金を受領して、売買契約の締結となります。
この契約により、取引内容や権利・義務が確定します。 以降は決済日までにこれを遂行して頂くことになります。
(抵当権の抹消がある場合は、抹消に向けた手続きなどが、この義務の遂行となります。 また、売却物件にお住いの場合は
ご引越しの準備をしていただきます。) 

 

STEP6.ご決済(残代金の受領・物件のお引渡し)

決済日までに、ご引越しをお願い致します。 抵当権が設定されている場合は、この日に抹消して頂きます。
その他、残代金の受領や固定資産税の精算、鍵の引渡しを行い、所有権移転登記に必要な権利証、印鑑証明書等を
司法書士に渡します。 司法書士は預かった双方の書類を持って管轄法務局へ向い、所有権移転手続きを行います。
これらが無事に終了しますと、ご決済、引渡しの完了となります。

 

権利証がなくなる!?。。。

権利証が変わりました。
不動産登記法が平成16年6月に105年ぶりに全面改正され平成17年3月に施行されました。
大きな特徴はオンライン申請の導入・登記済証(権利証)に代わる登記識別情報の導入等です。
これまでは登記が完了すると、不動産の権利を取得した人は登記済証(権利証)が交付されいました。
今回の改正により、この登記済証(権利証)の制度がなくなり、登記が完了しても登記済証は交付されなくなりました。
今後は、 権利証に代わり「登記識別情報」が通知 されます。
登記識別情報とは、登記所が無作為に選んだ「12桁の英数字(A~Z及び0~9)」です。
これからは、この番号を知っていることが不動産の権利者としての確認材料となります。
不動産を売却したり担保に入れたりする場合には、この「登記識別情報」と呼ばれる数字を登記所に提示することになります。
実物はシールを貼って隠してありますので、必要のない限り剥がさないでください。 一度剥がすと、再度貼れません。 
また、いま持っている権利証は使えなくなるわけではありません。 大事に保管しておいてください。 

 

不動産譲渡所得(税金)

不動産を売却された場合、その譲渡益に対して不動産譲渡所得として所得税・住民税税が課税されます。
譲渡所得は、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類され、税額もそれぞれに分けて計算されます。 

長期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの。
 短期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの。 

5年超の場合は売った価格から取得時にかかった費用と譲渡費用(売るためにかかった費用=建物解体費や仲介手数料等)を
引いた金額に20%となり、5年以下の場合は39%となります。
 ただ、相続によって取得した不動産の場合は所有期間が短くても、従前の所有者が5年を超えて所有していたものであれば
長期譲渡所得の状態を引き継ぐこととなります。
 また、従前の所有者の取得費用を証明する書類がある場合は売った金額からその費用を引くことができます。  

 

譲渡所得の計算:課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
 
長期譲渡所得の税額の計算:税額=課税長期譲渡所得金額×税率20%(所得税15%、住民税5%)
短期譲渡所得の税額の計算:税額=課税短期譲渡所得金額×税率39%(所得税30%、住民税9%)

取得費

取得費とは、譲渡した土地や建物などの資産の取得に要した費用です。購入代金のほか、購入時に要した仲介手数料や
登録免許税などの税金、登記費用、土地建物の購入資金の借入利子のうち、その土地建物を実際に使用開始する日までの
期間に対応する部分の利子、取得後に支出した改良費、設備費などが含まれます。なお、建物の取得費は、所有期間中の
 減価償却費相当額を差し引いて計算します。
※減価償却費相当額とは、資産価値が利用や時間の経過に伴って減少することに応じて、一定の方法によって減価償却分を
算出するものです。 取得費が分からない場合には、売買代金の5%を取得費(概算取得費)とすることになりす。

譲渡費用

譲渡費用は、土地建物を売却するために要した費用で、売却のための仲介手数料や登録免許税とその費用、売買契約書に
貼付した印紙税などが含まれます。 ※譲渡する物件の抵当権抹消費用は含まれません。

居住用財産(マイホーム)を売却した場合の3,000万特別控除等もありますので、売却をご検討の方は、一度、お近くの
税務署にご相談されることをおすすめ致します。

 

 

 

短期譲渡所得の

 

 

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