新着情報

-夏季休暇のお知らせ-

令和2年8月12日(火)~令和2年8月16日(日)まで夏季休暇を頂きます。
新型コロナの影響はまだ収束に至りませんが、皆様どうぞご自愛ください。

コロナ危機「日本人の住まい選び」が激変する…!

 新型コロナウイルス感染症の拡大が深刻化し、さまざまな方面に影響が広がりつつある。住まい
選びも例外ではない。特に、テレワークの浸透で、住まいに対する考え方が大きく変化する可能性
があるのだ。

コロナ危機「日本人の住まい選び」が激変する...!

テレワークがどんどん進んでいる

 テレワークは働き方改革の一環として推進されてきたが、なかなか進展してこなかった。

 それが、新型コロナウイルス感染拡大が深刻化し、出勤する人をできるだけ減らして、さらなる
拡大を抑制するための決め手のひとつとして、時差通勤、在宅勤務が促進され、注目度が高くなっ
ている。

 2020年3月に実施された、東京商工会議所の『新型コロナウイルス感染症への対応について』と
題した調査では、図表1にあるようにテレワークを「実施している」とする企業は26.0%にとどま
っている。「実施検討中」を含めても半数に届かかないのが現実だ。

 しかし、従業員規模別にみると、300人以上の会社では「実施している」が57.4%に達し、業種
別では、貿易業で60.0%、情報通信業では53.8%に達している。

図表1 新型コロナウイルス感染症対策のテレワーク実施率

 これは、3月段階の調査だが、その後、さらに在宅勤務が進んでいることは間違いなく、その流れ
が当面続くことになるだろう。

 4月14~17日に経団連が全会員企業1470社を対象に実施した調査では、テレワーク・在宅勤務を
実施している企業の割合は97.8%になっていた。大企業ではほとんどで取り組みが始まっていると
言っていいだろう。

テレワークキッカケで引越しを考える人も

 このテレワークの増加は、住まい選びに大きな変革をもたらす可能性がある。

 これまでは、毎日満員電車に揺られて出勤しなければならないため、多少狭くても、多少高くても
より会社に近い場所にマンションなどを求める必要があった。それがなくなるのだから、そのインパ
クトは小さくない。

 実際、テレワークがキッカケで引越しを考える人が増えているという調査結果がある。

 リクルート住まいカンパニーが、新型コロナウイルス感染症が拡大する以前の2019年11月に実施し
た調査をみると、図表2にあるように、テレワークがキッカケで引っ越したという人が10%に達し、
前向きに検討し始めている人が27%いた。

図表2 テレワークきっかけでの引越しの実施有無(単位:%)

 新型コロナウイルス感染症の影響でテレワークが急速に進んでいる現在では、この数字がもっと大
きくなっているのは間違いないだろう。

 その引越しを考える際、テレワーク増加によってどんな変化が生じるのか――まず挙げられるのが
自宅などで仕事をして、毎日会社に出勤する必要がなくなれば、マイホームの取得場所の制約が小さ
くなるのではないかという点だ。

都心にこだわる必要がなくなる

 最近は、パワーカップルのようにガンガン働いて、都心や湾岸の高額な超高層マンションを手に入
れるのがステータスで、多くの人が憧れる、都心の住まいを手に入れられる人が勝ち組だった。それ
が都心や湾岸の超高層マンション人気を支えてきた面もある。

 しかし、基本的に仕事は自宅でこなし、必要なときだけ出社すればいい、それも通勤時間帯以外で
もOKとなれば、何も無理して都心近くの高いマンションにこだわる必要はなくなる。

 郊外なら、都心の半分以下の値段で、都心よりはるかに広い、ゆったりした住まいを手に入れるこ
とができるのだから、そのほうがいいのではないとか考える人が増えるのは当然の流れだろう。

 実際、場所によって、どれくらい違ってくるのか、東京カンテイのデータから、東京駅でつながっ
ているJR横須賀線と総武本線の主要駅の、中古マンションの平均坪単価と平均専有面積の変化をみて
みよう。

 横須賀線では、都心の品川駅は坪単価359万円に対して、戸塚駅は134万円で、久里浜駅は60万円。
総武本線も都心近くの錦糸町では坪単価262万円が、船橋駅では121万円に、四街道駅では49万円まで
下がる。図表3・4でも分かるように、都心から離れるほど安くて専有面積は拡大する。

 専有面積70㎡換算にすれば、品川駅は7615万円だから、1000万円の自己資金があったとしても、
残りをローンで調達すると、金利1.0%、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は18万6731円
になる。

 それに対して、久里浜駅の70㎡換算価格は1272万円だから、1000万円の自己資金があれば、住宅ロ
ーンは限りなくゼロですむ。仮に、全額ローンを組んだとしても月々3万5906円なので、広い住まいを
手に入れることができる上、家計負担も軽くなって、ゆとりある生活を楽しむことができるだろう。

通勤34分の差が1億円以上に差に…

 新築マンションにも同じことが当てはまる。あくまでも一例に過ぎないが、小田急沿線で物件を探す
と都心に近い下北沢駅の『グランドメゾン代沢三丁目』(大和ハウス工業)は、専有面積83.42㎡の3LDK+
WICが1億3900万円だ。世帯年収が1000万円以上のパワーカップルでも簡単ではない。

 しかし、同じ小田急沿線でも、橋本駅の『リーフィアレジデンス橋本』(小田急不動産)は、専有面積
88.49㎡の4LDK+FC+Nが3798万円で手に入る。これなら、専業主婦世帯でも何とかなりそうだし、パ
ワーカップルなら余裕だろう。

 新宿駅からの時間距離は下北沢駅が7分で、橋本駅は41分だから、極論すれば、通勤時間34分の差が
1億円の価格差になっているといってもいいわけだが、テレワークであれば通勤時間を気にする必要は
ない。何も1億円も高いマンションに目を向ける必要はなくなるのだ。

 もちろん、立地だけではなく、設備・仕様、管理などの違いはあるだろうが、広さという面だけでみ
れば、橋本駅であっても、全然問題はないだろう。テレワークにおいては、この広さこそが重要だ。

 たとえば、最近は、突然テレワークになったために、住まいのなかで仕事場所の確保に苦労したり
子どもやペットに仕事の邪魔をされたりして、難儀している映像がテレビのニュース番組などに流れ
たりしているが、映像を見る限り、その多くは、広さが十分ではないマンション住まいの人のように
見受けられる。一定の広さがあって、テレワークする場所を住まいのなかに確保できる物件なら、こ
んな事態にはなりにくいはずだ。

 それだけに、専有面積の狭い都心近くのマンションでなく、郊外の広い住まいを求めたほうがいい
のではないかということになってもおかしくない。今回の新型コロナウイルス感染症の拡大は、そう
したことを私たちに気づかせてくれるキッカケになるのかもしれない。

新築マンション値下がりのタイムラグ

 そうなると、都心のマンションへのニーズが弱まり、価格が下がるのではないかという可能性が出
てきそうだが、新型コロナウイルス感染拡大の影響が市場で表面化してくるまでには、多少の時間が
かかりそうだ。

 特に、新築マンションに関しては、上位企業の寡占化が進んでおり、不動産経済研究所の調査によ
ると、メジャーセブンと呼ばれる大手7社のシェアは5割近くに達している。

 三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産などの大手企業であり、マンション
以外にも都市開発、オフィス賃貸など多角化が進んでいて、売上高に占めるマンションの比重はさほ
ど高くない。

 したがって、マンションの売行きが多少鈍化しても、あわてて値引きなどに走る必要はない。完成
在庫が出ても、1年、2年かけてジックリ売っていけばいいという経営方針をとりつつある。

 このため、新型コロナウイルス感染症拡大に影響が出てきても、新築マンション価格がすぐに下が
るとは考えにくく、多少のタイムラグが生じるのではないだろうか。

 ただ、その一方で、比較的早く影響が出てきそうなのが、中古マンション市場だ。
 2019年後半から、2020年前半にかけては、前年同月比で10%近い上昇率を示す月もあるほど上昇
してきたが、2020年3月は一転して0.9%のマイナスとなっている。

 市場関係者によると、2月からあたりから新型コロナウイルス感染症拡大による先行き不安から
早めに売っておこうとするマンション所有者が増えているといわれている。特に、自己居住用では
ない、不動産投資用の物件でその傾向が強まっているといわれる。感染拡大がさらに深刻化してく
れば、いよいよ本格的な価格低下が始まる可能性もある。

 こうした動きをみると、まずは都心の中古マンションから下がり始め、一定の時間差で新築マン
ションにもその影響が及ぶことになるのかもしれない。

 今回みてきたように、テレワークで時間距離はあまり意味も持たなくなってくるため、多少都心
から遠くてもゆったりした広さのマンションを見直そうとする動きが出てくるとみられる。しかし
一方では、都心のマンション価格が下がれば、そちらの動きも気になるところだろう。

 テレワークを前提に、都心から離れたゆったりした広さのマンションにするか、値下がりが期待
できる都心やその周辺の物件にこだわるか、悩ましい判断を求められるようになりそうだ。
                               「現代ビジネス」

 

 

コロナショックで「住宅ローン破綻」の恐ろしすぎる現実

 住宅ローンを利用している人のほとんどが金融機関の優遇金利制度を利用している

だろうが、そこには大きな落とし穴がある。

 特に、このところの新型コロナウイルスの感染拡大で収入がダウン、住宅ローンの
返済が厳しくなっている人がいるかもしれないが、延滞だけは絶対に避けなければな
らない。

 延滞してしまうと、ローン破綻の道へまっしぐらということになりかねないのだ。

延滞が発生すると…

 あまり気にしている人はいないだろうが、住宅ローンの契約書には、「延滞が発生
したときには金利優遇の対象外になる」といった記述がある。

 意識している、していないにかかわらず、住宅ローンを利用している人のほとんどが
優遇金利制度の適用を受けている。

 たとえば、銀行のホームページでは変動金利型の住宅ローン金利は0.525%~0.625%
などと表記されているが、これは、店頭表示金利の2.475%から1.850%~1.950%差し
引いた優遇金利なのだ。

 知らず知らずのうちに、優遇金利制度を利用しているわけで、契約書の記述は、延滞
が発生すると、この金利優遇がなくなってしまうことを意味する。

 しかし、これを認識していない人がけっこう多い。

 住宅金融支援機構の調査によると、図表1にあるように「優遇金利の適用ルール(延滞
があれば適用されなくなるなど)」について、「十分に理解」「ほぼ理解」している人の
割合の合計は42.5%で、「理解しているか少し不安」「よく理解していない」「全く理
解していない」の合計は57.4%に達している。あまり理解していない人のほうがかなり
多いのが現実だ。

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図表1 住宅ローンの商品性や金利リスクの理解度
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最悪、任意売却や競売もあり得る

 新型コロナウイルスの影響による収入減少で、住宅ローンの返済が厳しくなっている
人が少なくないだろうが、残高不足から住宅ローンの引き落しができずに延滞が発生す
ると、この優遇金利がなくなり、適用金利が上がり、返済額が増えてしまうということ
になる。

 延滞が続くと、最悪、任意売却や競売によってマイホームを失った挙げ句、住宅ローン
返済だけが残るといった事態もあり得る。まさに泣きっ面に蜂、弱り目に祟り目、踏ん
だりけったりだ。

 もちろん、たった1回の延滞で翌月から実施という非情な金融機関ばかりではない。
引き落とし口座に入金するのを忘れていただけのうっかりミスで、翌月から通常通りに
返済できることが明らかであれば、猶予してくれるところもあるだろう。

 特に、今回の新型コロナウイルスの影響に関しては、ある程度事情を斟酌してくれる
ところが多いと考えられるが、原則としては1回でも延滞してしまうと、翌月から金融
優遇がなくなっても文句はいえない。少なくともそれだけの覚悟は持っておくべきだ。

コロナショックで「住宅ローン破綻」の恐ろしすぎる現実

返済額が5割近く増額になることも

 実際、どんな事態が起こるのか、図表2をご覧いただきたい。これは、固定期間選択型
の10年固定を利用して、3年経過後に延滞が発生、優遇金利の適用を受けられなくなった
場合の試算例だ。

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図表2 延滞で優遇金利が適用されなくなったときの返済額の変化
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 借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしだと、優遇金利が適用された金利
0.55%の当初の毎月返済額は10万4720円だが、延滞によって優遇金利がなくなって、4年
目からの適用金利が店頭表示の3.15%に戻ると、毎月返済額は15万2498円に増えてしまう。
当初の10万4720円に比べると45.6%もの増額だ。

 延滞するということは、生活が厳しくなっているわけだから、この返済額増額によって
ますます苦しくなり、延滞が続き、ついには任意売却、競売といった事態に追い込まれて
しまう可能性がある。

 それだけに、返済が厳しくなったときには、延滞が発生する前に金融機関に相談するこ
とが大切。事情を話せば、返済期間の延長などで返済額を減額するなどの救済措置の適用
を受けられるかもしれない。その救済策については、本欄の2月28日付けの記事「新型コ
ロナで倒産・収入減…『住宅ローン難民』が増加する可能性」をご覧いただきたい。

コロナを乗り切っても油断禁物

 金利優遇制度の落とし穴はそれだけではない。新型コロナウイルスの影響を何とかくぐ
り抜けたとしても、安心はできないのだ。

 というのも、住宅ローンの金利優遇制度には、「当初重視型」と「全期間型」がある。

 「当初重視型」というのは、当初の一定期間の金利引き下げ幅を大きくして、返済負担
を軽減してくれるもので、一定期間終了後には金利引き下げ幅が小さくなるため、適用金
利が上昇し、返済額が増えるリスクが大きい。

 一方、「全期間型」は、完済までの全期間にわたって、同じ金利引き下げ幅が適用される。
そのため、当初の適用金利は「当初重視型」に比べてやや高くなるが、一定期間後の金利上
昇リスクが小さくなるという安心感がある。

 利用者からすれば、当初の返済負担が軽くなるものの、一定期間後のリスクが大きくなる
可能性のある「当初重視型」か、当初の負担はやや重くなるものの、一定期間後の返済額増
額リスクが小さくなる「全期間型」にするか――どちらをとるかの選択になる。

 特に、「当初重視型」に関しては、その点を理解しないまま、当初の返済額が少なくなる
ことにひかれて、利用している人が少なくないようだ。

 先の住宅金融支援機構の調査でも、それは明らか。図表1にあるように、「適用金利や返済
額の見直しルール」に関して、「理解しているか少し不安」「よく理解していない」「全く
理解していない」の合計割合が46.9%に達しているし、「将来の金利上昇に伴う返済額増加へ
の対応策」に至っては、理解していない人の合計の割合が59.6%と6割近くに達している。

「全期間型」の安心感

 実際、どれくらいの影響があるのか、たとえば、三菱UFJ銀行の固定期間選択型の10年固
定をみると、以下のようになる。

 三菱UFJ銀行の店頭表示金利は3.15%で、「全期間重視型」は、そこから最大1.85%金利
を引き下げて1.30%になっている。金利はやや高めになるが、11年目からも金利引き下げ幅
が1.85%と変わらない。

 もしも10年後の金利が借入時のままの3.15%であれば、そこから1.85%を差し引いた1.30
%が適用され、返済額の増額はない。当初の適用金利がやや高く、返済額が若干重くなった
としても、その後の増額リスクが小さくなるので安心感があるわけだ。

 一方、「当初重視型」は、店頭表示金利の3.15%から、当初10年間は2.60%引き下げて0.5
5%になる。「全期間重視型」の1.30%に比べて破格の金利であり、変動金利型並みの低金利
で10年固定を利用できることになる。

 当初10年間の負担差を、借入額4000万円で試算すると、35年元利均等・ボーナス返済なし
の場合、「当初重視型」の0.55%なら毎月返済額は10万4720円だが、「全期間型」の1.30%
だと11万8592円になる。月額1万3872円もの差になるのだから、どうしても「当初重視型」
を使いたくなるが、その先に落とし穴が待っている可能性がある。

 というのも、この大幅な金利引き下げは文字通り”当初“の10年間だけで、11年目からの金
利引き下げは1.60%に縮小される。金利引き下げ幅が2.60%から1.60%になって、10年後の
店頭表示金利が借入時と同じ3.15%のままであったとしても、適用金利は1.00%上がって1.5
5%なってしまうわけだ。

金利変化なしでも返済額は12.3%増額

 その場合、図表3にあるように、毎月返済額は11万8054円に増える。当初の10年間の10万
4720円に対して12.3%の増額だ。

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図表3 固定期間選択型の10年固定の金利リスク例
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 10年の間に経済環境が好転して、金利が上昇することも十分にあり得る。仮に、1.00%上
がって、店頭表示金利が3.15%から4.15%に上がってしまっていると、適用金利は2.55%と
なって、毎月返済額は13万2389円で、当初10年間に比べると26.4%の増額。さらに、2.00%
上がって5.15%になると、14万7699円に増えて、41.0%もの増額になってしまう。

 変動金利型の住宅ローンには、5年後の返済額見直し時の増額率は25%までに抑えるとい
うルールがあるが、固定期間選択型には適用されない。金利動向によっては、3割、4割と返
済額が増えてしまうリスクがあるのだ。

 その場合には、他の金融機関に借り換えて、その時点の最優遇金利の適用を受けられるよ
うにするのが現実的だが、それにしても借換えには諸費用負担がともなうので、大きな負担
なる点は変わらない。

 

優遇金利の仕組みを理解しよう

 住宅ローンの優遇金利、上手に活用すれば少ない負担でマイホームを手に入れるための心
強い味方になってくれる。

 しかし、そこにはリスクも潜んでいるので、その点を十分に理解して、万一に備える対策
を立てておかないとたいへんなことになる。何よりも、優遇金利の仕組みをシッカリと理解
しておきたい。「敵を知り、己を知れば、百戦危うからず」ということだ。
                              「現代ビジネス」

 

 

大手4行が金利引き上げ りそなは据え置き 5月住宅ローン

 大手銀行5行は30日、5月に適用する住宅ローン金利を発表した。代表的な固定期間10年の最優遇金利は
三井住友銀行が0.15%引き上げ1.10%、三菱UFJ銀行は0.14%上げ0.79%、三井住友信託銀行
0.10%上げ0.70%、みずほ銀行は0.05%上昇の0.85%となる。

長期金利上昇などを踏まえた対応。りそな銀行は現行金利を据え置き、0.70%。

                                     「時事ドットコム」