２０２０年の日本経済はマイナス成長を免れない。個人所得も確実に減少する。個人
所得が減少すれば、庶民が市場の主役である中古マンション市場の価格は確実に下がる。
　ただ、現状では10万円の一律定額給付金支給などの効果もあって、目に見えての不況
感は深まっていない。東日本不動産流通機構によると、４～６月の首都圏の中古マンシ
ョンの成約単価は前年同期比マイナス０・４％、７月は前年同月比でプラス４・７％。
この数字を見る限り、コロナの影響による市場の下落は確認できない。 　一方で、住宅
金融支援機構によると、返済方法の見直しや一時的な猶予などの「返済方法変更」の承
認件数は、６、７月は１０００件を超えた。これは、住宅ローン破綻予備軍が増えてい
る、ということに他ならない。 　住宅ローンが返済できなくなれば、ひとまず金融機関
に相談するのがセオリーだ。よほどのことがない限り、返済期間の延長や一時的な猶予
には応じてもらえる。 　しかし、すべての人が短期間で通常返済に戻れるとは限らない。
一定数は返済不能となる。そうなった融資対象住戸は任意売却や競売というカタチで市場
に売り出される。今はまだ、そこまで至った住戸が少ない、というだけだ。 　13年以降
都心とその周縁、川崎市の一部などはマンション価格が高騰した。湾岸や武蔵小杉などの
タワーマンションは人気化して、東京都文京区並みの価格帯の６０００万～１億円で売れ
た。買ったのは主に「パワーカップル」と呼ばれる世帯年収１４００万円以上の層だ。
低金利なので、その世帯年収でも十分に手が届く。 ◇晴海フラッグ「背伸び買い」 これ
はいわゆる「背伸び買い」である。タワマン購入層にありがちなパターンだ。夫婦どち
らかの収入が途絶えるか激減すると、たちまち返済に窮する。 　今後、こういった「背
伸び買い」のタワマン住戸が任意売却で市場に出てくる可能性がある。その時期は早く
て９月以降。年末から来年にかけて急増する可能性もある。理由は、金融機関がとりあ
えず何らかの返済猶予に応じる期間が、半年程度が標準だと思われるからだ。６月に返
済猶予を受けた場合は、年内には結論を出さなければいけない。

　最近のケースで「背伸び買い」の購入者が多かったと考えられるのは、東京五輪選手
村跡地にできる「晴海フラッグ」だ。分譲される総戸数は４１４５戸。この中には２棟
のタワマンが含まれる。 　19年末時点ですでに９３０戸が売り出され、８９４戸が契約
済みとされてきた。物件引き渡しは、本来なら23年３月以降の予定だった。ところが、
五輪は現時点で１年延期。晴海フラッグは選手村として使われる予定なので、当然引き
渡しも延期されるはずだが、現状ではそれが確定できない。売り主側は購入契約者に対
し、「五輪開催の可否が決まるまでの期間は手付金返還のキャンセルに応じる」と通知
している。 　晴海フラッグは「お買い得」とも言われるが、駅から遠い割には一人前の
価格だ。五輪人気の熱気で売り切ろうとした売り主側の安易な意図が透けて見えていた。
だが、その予定は大幅に狂った。 　中古マンション市場の下落は、これからが本番だ。
どこまで下がるか分からないが、ひとまずの基準は12年時点の市場相場。今回の局地バ
ブルは13年のアベノミクスから始まっているからだ。例えば東京都港区内なら今の市場
価格の６割程度、文京区なら８割までは下落すると想定すべきだろう。そのあとは、景
気次第である。

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