ダイナミックな眺望や充実した共用施設などが人気のタワーマンション。容積率や日影規制を
緩和した平成９年の建築基準法改正によって都市部を中心に開発が加速し、棟数は全国で１３
００を超えた。
新築ラッシュが今も続く一方で、築年数が経過し、管理組合と管理会社との関係性に亀裂が生
じたマンションも少なくない。管理会社では近年、売り上げ拡大よりも利益を重視した経営に
シフトしており、新築時から続いた管理委託契約を打ち切る事態も起きている。
■４年前の６・６倍に
「スタッフが疲弊し、信頼関係を基にした業務の遂行が困難な状況になった」 西日本の部屋
数２００戸超、３０階超のタワーマンションでは新築から十数年が過ぎた５月下旬、管理会
社から８月末での管理委託契約の終了が通告された。
管理会社は、現地の開発を実施した大手デベロッパーの関連会社。こうした契約更新〝拒否〟
の申し出は近年相次ぐ。 マンション業界の調査やコンサル業務などを行うＮＰＯ法人「マン
ション管理支援協議会」（東京）によると、ある大手管理会社において、今年３月末までの
１年間で契約打ち切りとなった件数は、戸数ベースで３万７千戸を超え、４年前の６・６倍
に伸びた。 背景には、管理人や清掃員の人件費などが高騰しても、管理委託費の値上げを組
合側に受け入れさせることが簡単ではなく、管理委託業務だけでは十分な利益を得ることが
困難という事情がある。
■修繕工事に思惑
管理会社のもう一つの収益の柱は、組合側から受注する修繕工事。同ＮＰＯによると平成２８
年度、ある財閥系大手管理会社では総売上高約４４２億円のうち約６９％が修繕工事の売り上
げで占められ、工事依存の傾向は現在も続く。 実際、このマンションでも昨年以降、老朽化し
た設備の補修などを目的に大規模修繕工事が計画され、管理会社側は２・３億円余りの予算を
提示していた。
ところが、組合側では理事会が中心となって独自に元請け業者を公募。管理会社とは別の業者
が約１・８億円で受注する見通しとなった。前後して今年春、理事会に反発した住民による役
員の解任騒動が勃発。結果的に役員の残留が決まったが、まもなくして管理委託の終了が通告
された。
契約打ち切りと工事との関連について、取材に対し管理会社側は「長期修繕計画書を作成して
工事予算を提示しただけで、見積もり取得など工事の受発注業務には一切関与していない」と
説明。ただ、戸数が多いタワーマンションの工事では動く金額も大きい。
ある業界関係者は「工事を受注できないのなら、無理をしてまで契約を続ける必要がないと、
管理会社が判断することは一般的にはある」との見方を示す。
■カスハラで
「選別」も 国土交通省が公開する管理委託契約の指針「標準管理委託契約書」には、管理会社
と組合側の一方が３カ月前までに解約を申し入れれば契約を終了することが可能、との条文が
設けられている。 多くの個別契約にも採用される条文だが、大阪でコンサル業務を行うマンシ
ョン管理士の男性は「契約の終了を通告された管理組合が他社を探す時間が足りない」として
改正を訴える。
ある管理会社の幹部は、「こうした『３カ月前』ルールを背景に契約終了をちらつかせ、管理
組合側に厳しい条件を受け入れさせることもある」とした上で、次のように説明する。
「最近では、管理会社の担当者が住民側に無理難題を突きつけられる『カスタマーハラスメン
ト』が増えた。
夜中にクレーム処理に追われたり、怒鳴りつけられたりして、心身をすり減らすこともある。
業界は担当者不足に陥っており、こうした理不尽な行為が契約先の『選別』につながっている
ことも知ってもらいたい」（岡嶋大城）
「産経新聞」
